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    （原標題：龍頭房企暗戰(zhàn) 長三角“解凍”土地市場 記者：張玉）

    2月14日，上海集中出讓8宗地塊攬金30.23億元，三天后再以55.14億元出讓5宗地塊。

    全國110城暫停開放售樓處，超百家房企開啟“線上售樓處”……一場新冠病毒引發(fā)的肺炎疫情讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入了前所未有的境遇。

    反映到土地市場上，則是2020年首月全國土地市場成交規(guī)模的大幅回落，與此同時，地價也在整體優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量的減少下呈現(xiàn)環(huán)比下滑的趨勢。根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，就成交面積來看，各能級城市的成交量環(huán)比均大幅縮減，二線城市成交量同比降幅最大，接近四成，三四線城市的同比降幅也超過了20%，一線城市同比則僅下降了6%，土地供應(yīng)力度仍然在較高水平。

    多重壓力之下，各地密集出臺相關(guān)政策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計，近幾日已有無錫、上海、南京等10余省市發(fā)布各類涉及房地產(chǎn)的支持政策。

    土地紅利政策疊加企業(yè)復(fù)工潮的開啟，冰封的土地市場也逐漸開始“解凍”。2月18~19日，《中國經(jīng)營報》記者采訪了多家近期拿地比較積極的房地產(chǎn)企業(yè)，洞悉當(dāng)前環(huán)境下房企逆勢拿地背后的發(fā)展邏輯。

    伺機拿地

    一位三十強房企品牌負責(zé)人向本報記者表示，對于房企而言，重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍是其不愿錯過的投資機會。

    2月12日深夜23時10分，一場歷時9個小時、經(jīng)過455輪舉牌報價的土拍鏖戰(zhàn)終于落下帷幕。據(jù)媒體報道，該場土拍的標的物是位于浙江溫州永嘉縣的一宗商住地塊，吸引了包括德信、綠城、華潤、新希望聯(lián)合體等多家房企參與。

    最終，這場“土拍大戲”花落德信中國，成交價為25.27億元，樓面價約為1.21萬元/平方米，溢價率32.79%。

    據(jù)悉，上述地塊總用地面積為16萬平方米，約合240畝。地塊共分為6個區(qū)塊，其中囊括了住宅兼商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融及宗教用地等。值得一提的是，總用地面積中出讓地塊的用地面積約為6.98萬平方米，剩余的9.02萬平方米則屬于代建安置地塊用地面積。換言之，該宗地塊內(nèi)的商品房出讓部分面積占比約43.6%。

    另據(jù)觀點地產(chǎn)報道，頗有意思的一個細節(jié)是，本次土拍雖然歷時許久，但過程卻頗為平靜。各房企每次加價均為最低標準100萬元，整場“拉鋸戰(zhàn)”中并未出現(xiàn)大幅度加價的情況。

    “克制”拿地的背后凸顯了當(dāng)前環(huán)境下房企積極而又謹慎的拿地態(tài)度。

    “日子總還是要過的嘛。”一位三十強房企品牌負責(zé)人向本報記者表示。對于房企而言，重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍是其不愿錯過的投資機會。

    2月14日，上海集中出讓8宗地塊攬金30.23億元，三天后再以55.14億出讓5宗地塊，這13宗土地吸引了中海、保利、旭輝、上海張江集團等企業(yè)落子。

    據(jù)悉，繼1月2日斥資62.71億元拿下真如商辦地塊后，中海地產(chǎn)聯(lián)合體再次以14.13億元拿下上海普陀區(qū)紅旗村舊改項目的兩宗商住地塊，分別位于真如社區(qū)和石泉社區(qū)，這也是中海今年在上海的第二次拿地，再度落子真如城市副中心板塊。從權(quán)益占比來看，中海地產(chǎn)占70%。

    “這個項目我們從去年年中開始就一直在關(guān)注，除了這兩塊地沒拿之外，（項目周圍）其他地塊我們都拿了。”2月18日，中海地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)本報記者采訪表示。

    對于2020年的拿地規(guī)劃，上述負責(zé)人表示，公司每年都有一定投資額的計劃，“我們也有自己的投資紀律，拿任何一塊地我們都會非常謹慎。我們的拿地計劃是針對2020年全年來說的，投資計劃制定以后，我們就會奔著這個目標去。”

    2月11日，旭輝集團CEO林峰發(fā)布《2020地產(chǎn)之變》。他斷言，高杠桿的土儲驅(qū)動模式將被顛覆。

    “土儲變成雙刃劍，沒有地就沒有位，但在金融去杠桿疊加限價的情況下，過量土儲已經(jīng)不是彎道超車的發(fā)動機，而是套在脖子上的枷鎖。”林峰指出，行業(yè)進入穩(wěn)速發(fā)展，大家都要確保油箱里的油能支撐到下一個加油站，而不是猛踩油門。

    “合理的土儲應(yīng)該是兩年到兩年半之間，既滿足發(fā)展的需求，有時間彈性補倉，又不至于消耗太多的財務(wù)成本。高土儲的公司今年會少拿地，加快盤活土儲周轉(zhuǎn)，降低土儲存量。”林峰直言。

    公開資料顯示，2月18日，旭輝集團（太倉和儒商務(wù)咨詢有限公司）以9.5億元拍得嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)03A-01A地塊，出讓總面積約29599.3平方米，容積率2.3，地塊起拍價（9.5億元）95310萬元，成交樓板價約1.4萬元/平方米，溢價率為零。

    政策救市

    除了調(diào)整土拍規(guī)則，疫情期間可延期繳納土地出讓金的規(guī)定也十分吸睛。

    在浙江好地研究院院長朱祖淵看來，當(dāng)前情況下房企積極拿地主要有兩個方面的原因：一是規(guī)模維持及擴張的需要，“新的一年各大房企都想開個好頭，給后面減輕一些壓力”；二是年初的降準、融資環(huán)境略有改善，房企資金面好轉(zhuǎn)，拿地動力增強。

    事實上，房企積極拿地的背后與土地政策利好的釋放也不無關(guān)系。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，為了有效應(yīng)對疫情對土地市場帶來的影響，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，連日來，包括蘇州、浙江、上海、西安、無錫等多省市均出臺了土地相關(guān)調(diào)控政策。

    2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知。其中提及，住宅（商住）地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價，超過市場指導(dǎo)價的，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可；進入一次報價的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗收后申請預(yù)售許可。

    在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，類似規(guī)定實際上調(diào)整了2019年的拍地和銷售規(guī)則。根據(jù)2019年的規(guī)定，如果拍地價格過高，觸碰相關(guān)價格紅線，那么就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收為標準，來辦理預(yù)售許可證。通俗來說就是“地價較高的項目必須以現(xiàn)房的形式進行銷售”。

    而此次政策規(guī)定，對于相關(guān)地塊來說，若是后續(xù)拍地超過了市場指導(dǎo)價，那么原有的竣工預(yù)售等嚴格的政策有望調(diào)整，不再統(tǒng)一要求，這使得后續(xù)土地交易的約束減少，房企拿地積極性會增加，也減輕了房企的購地負擔(dān)。

    此外，政策還明確，已成交須工程結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收后預(yù)售、銷售的住宅（商住）用地，開發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售的時間節(jié)點可適當(dāng)提前，以按照正常工期測算的預(yù)售、銷售時點為基準，提前時間按疫情防控一級響應(yīng)天數(shù)計算，具體由住建部門核定。

    “此類規(guī)定客觀上對現(xiàn)有的工程項目進行了減負。換句話說，在疫情期間受到損失而影響工期推進的，那么后續(xù)允許提前銷售，這樣就壓縮了拿地到預(yù)售的工期，對于現(xiàn)有房企的工程項目運作有降成本的作用，或者說把停工期間的損失盡量給補回來了。”嚴躍進表示。

    除了調(diào)整土拍規(guī)則，疫情期間可延期繳納土地出讓金的規(guī)定也十分吸睛。2月12日，浙江發(fā)布通知，調(diào)整土地交易和履約監(jiān)管要求。企業(yè)因疫情影響無法按約定繳納出讓金的，經(jīng)申請可以延期至疫情消除后繳納，不收取滯納金。疫情防控期間，因疫情影響未能按期交地、動工、竣工的，不計入違約期并不收取違約金。

    同日，上海發(fā)布土地利用政策，未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付，順延開竣工和投達產(chǎn)履約時間。

    無獨有偶，西安也于當(dāng)日發(fā)布促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展若干措施，其中提到疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%，用地單位出具承諾書后，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。

    “近期各大城市出臺的扶持房地產(chǎn)市場的政策主要出發(fā)點是消弭疫情對市場造成的沖擊，減輕企業(yè)資金負擔(dān)以及經(jīng)營風(fēng)險，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，“以穩(wěn)為主的基調(diào)依然沒有改變，所以我認為近期的政策也僅僅是非常時期的過渡政策，對土地市場的刺激作用有限”。朱祖淵總結(jié)表示。