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    （原標(biāo)題：土地市場“冰火兩重天” 記者：張玉）

    杭州本土房企浙江省贊成集團有限公司（以下簡稱“贊成集團”）日前的退地風(fēng)波在臨近年關(guān)的當(dāng)口一度引發(fā)市場對于當(dāng)前土地市場的關(guān)注。

    對于退地事宜，11月18日，《中國經(jīng)營報》記者多次致電贊成集團進行采訪，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

    退地風(fēng)波背后，今年以來，土地市場整體呈現(xiàn)出量價齊跌的現(xiàn)狀。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1～9月份收窄3.9個百分點；土地成交價款9921億元，下降15.2%，降幅收窄3.0個百分點。

    值得注意的是，盡管如此，熱點城市土地出讓金規(guī)模依然熱度不減。此外，盡管土地市場一度呈現(xiàn)低迷趨勢，仍有不少房企選擇逆周期拿地。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金額1.92萬億元，較2018年同期上漲18%。

    土地市場屢現(xiàn)流拍

    房企退地在某種程度上反映出當(dāng)前政策環(huán)境下土地市場的理性發(fā)展。而近段時間以來，土地市場低溢價率成交甚至流拍現(xiàn)象也并不少見。

    日前，據(jù)權(quán)威媒體報道，杭州蕭山瓜瀝掛牌一宗“蕭政儲出［2019］42號”地塊，這宗地塊實際為一宗退地，此前由杭州本土房企贊成在9月以約3.77億元的價格競得。根據(jù)當(dāng)時的出讓要求，贊成在拿地之前已經(jīng)繳納5853萬元保證金，此次退地將直接造成贊成損失數(shù)千萬元。

    對于杭州房企贊成寧愿承擔(dān)損失也要退地的行為，中指研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生向記者表示，這對企業(yè)來說算是及時止損。他認(rèn)為，根據(jù)企業(yè)后期的評估，整塊地拿地成本包括加上自持部分的成本，對于企業(yè)后續(xù)運營來說肯定是虧損的，或者后期會帶來更多資金上的壓力。當(dāng)前的退地行為，基本上是企業(yè)評估過后期的整個運作風(fēng)險和利潤空間之后，根據(jù)現(xiàn)有資金狀況作出的決策。

    而據(jù)浙江好地研究院院長朱祖淵透露，根據(jù)消息，贊成退地的原因是因為對杭州競拍自持規(guī)則的誤判，而非市場原因，杭州“限房價限地價”政策之后，房企拿地更加理性，但目前的土地市場還是維持了一定的熱度。

    房企退地在某種程度上反映出當(dāng)前政策環(huán)境下土地市場的理性發(fā)展。而近段時間以來，土地市場低溢價率成交甚至流拍現(xiàn)象也并不少見。

    11月26日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，編號為P（2019）153號的地塊因故延至12月24日揭牌。

    根據(jù)出讓文件，該地塊是以公共交通樞紐為核心的城市更新建設(shè)項目，地塊內(nèi)公共建設(shè)和住宅部分須同步開工、同步建設(shè)；土地競得人須自持不低于30%的商業(yè)商務(wù)建筑面積，且該部分在項目竣工驗收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售。

    另據(jù)杭州本地權(quán)威媒體報道，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，截至原計劃揭牌的時間，該地塊仍無房企報名，這或許是延期近一個月揭牌的原因。

    同日，武漢一宗編號為P（2019）148號的地塊第三次流拍。據(jù)悉，該地塊是武漢首宗預(yù)售地塊，本次出讓為第三度掛牌，前兩次均為現(xiàn)場掛牌。此前原計劃于4月30日出讓，揭牌前一天被撤牌，隨后于6月28日再度掛牌出讓，仍然流拍。

    武漢土地市場的流拍并非個例。數(shù)據(jù)顯示，從流拍率來看，10月份單月300個城市中共有52宗流拍，流拍率達到7.8%，其中42宗出自三四線城市，10宗出自二線城市。

    更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續(xù)下降。據(jù)易居方面統(tǒng)計，10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%，較9月份下降2.4%，已經(jīng)連續(xù)4個月下降。

    朱祖淵指出，從2018年以來的房地產(chǎn)市場走勢周期來看，受調(diào)控影響，整體市場呈現(xiàn)了以年度為周期的市場波動，今年也延續(xù)了去年上半年熱下半年冷的總體走勢。一方面，下半年房企受調(diào)控及資金面影響，拿地普遍更為謹(jǐn)慎；另一方面，土地出讓起拍價普遍不下調(diào)甚至部分上調(diào)，而新房普遍依然受限價控制，多方面原因?qū)е孪掳肽甑鸵鐑r現(xiàn)象普遍甚至流拍。

    “低溢價率從某種程度上能夠反映市場的熱度，但是因為很多企業(yè)在溢價率環(huán)節(jié)是做了一些規(guī)范的，所以低溢價率也并不能真正反映目前土地市場的競爭熱度。”在高院生看來，土地流拍的確能反映出市場熱度在持續(xù)降溫，但10月份流拍的比率跟去年四季度相比依然處于一個低位狀態(tài)。從這一角度來講，今年四季度的土地行情要好于去年。

    逆周期拿地邏輯

    同時值得一提的是，今年以來，從土拍市場的反饋情況來看，頭部房企的土地儲備依然保持?jǐn)U張態(tài)勢。

    盡管今年土地市場普遍呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢，具體分析不難看出，熱點城市土地市場出讓依然規(guī)模不減。

    中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，2019年以來受監(jiān)測的50大城市土地市場合計土地出讓金額達到3.57萬億元，同比上漲幅度為17.4%。其中，包括杭州、蘇州、上海、武漢、南京等土地出讓金千億元規(guī)模的城市達到12個。杭州以2474億元的土地出讓金額位居首位，蘇州和上海的金額分別為1641億元和1587億元。

    此外，克而瑞地產(chǎn)研究中心研究也指出，在經(jīng)歷了上半年土地市場一波三折后，下半年仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一線城市，也涵蓋寧波、蘇州、長沙等熱點二線城市。

    除了成交量并未明顯下跌以外，地市真正的核心指標(biāo)——可比地價也并沒有出現(xiàn)明顯降幅，蘇州、武漢、西安等熱點二線城市的可比地價持續(xù)走高，三四線城市中則以南通的地價上漲最為顯著，對于大多數(shù)城市來說，土地市場實際上處于“預(yù)期下行，底線未降”的狀態(tài)。

    “上一輪市場行情上升期，各大城市房地產(chǎn)市場行情普遍一片火熱屢創(chuàng)新高，而近兩年隨著調(diào)控的持續(xù)，市場進入盤整期，各城市之間就會出現(xiàn)分化，那些成長性好、抗風(fēng)險能力強、市場較為健康的城市會更受到房企青睞。”朱祖淵坦言。

    在同策研究中心總監(jiān)張宏偉看來，從投資策略來講，大家基本上會關(guān)注一些比較強的二三線城市，“這些城市全國總共也就十幾個左右，基本上圍繞在三大經(jīng)濟圈或者在成渝、武漢這些核心城市”。

    高院生指出，各城市之間土地市場冷熱不均屬于正�，F(xiàn)象，“這是城市之間整體的換擋，三四線城市換擋會比較快。接下來，市場遇冷趨勢會加速企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市拿地，這也會加速三四線城市土地市場的降溫。”

    同時值得一提的是，今年以來，從土拍市場的反饋情況來看，頭部房企的土地儲備依然保持?jǐn)U張態(tài)勢。

    中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金額1.92萬億元，較2018年同期上漲18%。

    不過，不容置疑的是，市場大環(huán)境之下，房企投資意愿正在逐步趨于理性。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，10強房企中有9家在10月份新增拿地金額遠低于全年平均水平，恒大、碧桂園和萬科10月拿地金額較全年平均水平大幅下降。

    與之相對，在土地市場轉(zhuǎn)涼之際，國企、央企憑借自身貫穿周期的資金實力和低融資成本表現(xiàn)“積極”。數(shù)據(jù)顯示，招商、中海等企業(yè)10月拿地金額超過80億元。而深圳土拍中，5宗成交地塊最后也均由國企拿下。

    對于當(dāng)前環(huán)境下企業(yè)選擇逆周期拿地，在張宏偉看來，現(xiàn)在實際上處于市場低谷時期，如果判斷未來一段時間整個市場短周期會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，那么這個時候正是企業(yè)拿地成本最低的時候。從收益角度來講，隨著這些土地后續(xù)逐漸進入銷售狀態(tài)，其也會相對取得更好的回報。

    在高院生看來，對于大部分企業(yè)來說，逆周期是所有企業(yè)都希望的拿地方式，但一方面逆周期的節(jié)奏很難踩到；另一方面，企業(yè)在逆周期的時候往往也伴隨著資金鏈的緊張情況。一些國有背景的企業(yè)，其本身拿地相對比較謹(jǐn)慎，可能會在保持資金比較充足的情況下，在市場相對不好的時候做一些補差，“這種方式是所有企業(yè)都希望的，但是很難在所有的企業(yè)中進行操作。”