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    近年來，商業(yè)地產(chǎn)因其投資回報(bào)穩(wěn)定、政策風(fēng)險(xiǎn)較小、收益方式多元而越來越受到專業(yè)人士的關(guān)注，有意進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的本埠開發(fā)商越來越多；相對(duì)于普通住宅，投資者也更加中意商業(yè)地產(chǎn)良好的投資收益。多方因素共同作用下，滬上商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出“兵強(qiáng)馬壯”的態(tài)勢(shì)，高性價(jià)比商業(yè)項(xiàng)目頻頻熱銷，投資需求猛增。然而與此同時(shí)，受到土地供應(yīng)收縮、產(chǎn)品開發(fā)周期等因素限制，近期滬上商業(yè)地產(chǎn)有效供應(yīng)不足，“供不應(yīng)求”成為上半年商業(yè)地產(chǎn)的主基調(diào)。

　　據(jù)易居(中國(guó))研發(fā)中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海商鋪整體供應(yīng)量近60萬平方米，成交量達(dá)100萬平方米，存量消化占據(jù)了相當(dāng)大的份額，而其中受到相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托的主題型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼、普遍取得了不俗的銷售成績(jī)，去化速度驚人，成為了當(dāng)之無愧的“鋪王”。

　　供應(yīng)量郊區(qū)商圈商業(yè)唱主角

　　2007年1-6月，新增項(xiàng)目從商圈來看以郊區(qū)上市量占89%，物業(yè)類型則以專業(yè)市場(chǎng)占據(jù)72%。

　　預(yù)計(jì)下半年商用物業(yè)整體趨勢(shì)仍向外環(huán)等郊區(qū)偏移。而且體量較大。由近來市場(chǎng)放量趨勢(shì)與2007年上半年土地招拍掛情況，市中心的土地比較稀缺。

　　上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2007年上半年商用物業(yè)新增22個(gè)，新增供應(yīng)量則比上年同比減少14.05%�？傮w來說，上市項(xiàng)目以外環(huán)郊區(qū)社區(qū)商鋪以及裙房為主。所以總體面積偏小。其中面積在2萬平方米以上的有4個(gè)，而2月面市的金山區(qū)上海電器城以其29萬平方米的巨大放量引人矚目。4、5月份上市量較為集中，新增14例。

　　新增的商業(yè)面積中，郊級(jí)商圈的占89%，其中金山區(qū)以二月的上海電器城290888平米，以及5月陸續(xù)上市的長(zhǎng)三角物流中心等三個(gè)項(xiàng)目，上半年共上市317876平米，使得郊區(qū)商圈的新增面積占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。市區(qū)商圈，只有黃浦區(qū)的金天地國(guó)際大廈二期的寫字樓裙房以26394平米的放量支撐占據(jù)新增面積的7%。區(qū)級(jí)和居住期上市數(shù)量較小，共占總體上市量的4%。

　　從新增商鋪物業(yè)類型來說，新增商業(yè)面積以專業(yè)市場(chǎng)為主，占總供應(yīng)量的72%；其次是專業(yè)市場(chǎng)，占供應(yīng)量得26%。社區(qū)商鋪有11例上市，占上市項(xiàng)目個(gè)數(shù)的一半，但面積都較小，所以僅占總體的5%，類似的寫字樓裙房，有7例上市，放量也不大，占新增的11%。集中型商業(yè)與物流園區(qū)各以一中型項(xiàng)目分得6%、5%的市場(chǎng)。

　　而易居(中國(guó))研發(fā)中心6月份全市商業(yè)類物業(yè)報(bào)告也顯示，雖然本月中心城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣均商鋪供應(yīng)量均出現(xiàn)不同程度的下降，但遠(yuǎn)郊區(qū)縣新增商鋪還是達(dá)到6.35萬平方米，其中松江區(qū)本月新增商鋪面積分別只有2786平方米。而南匯區(qū)以27305平方米成為本月供應(yīng)大戶，其區(qū)域下的上海意得商城就有新增商鋪25535平方米。易居(中國(guó))研發(fā)中心分析師吳亞琴表示，今年上半年商鋪供應(yīng)量不足2006年下半年185萬平方米供應(yīng)量的一半，供應(yīng)量偏少，今年下半年市場(chǎng)有望放量緩解需求緊張的態(tài)勢(shì)，外環(huán)線以外以及軌道交通附近的主題型商鋪，仍然是新增供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。

　　低價(jià)樓盤集體“井噴”

　　-2007年1-6月，因供應(yīng)量遠(yuǎn)小于銷售量，市場(chǎng)可售面積大幅度下降。此外，低價(jià)樓盤的集體“井噴”使得全市成交均價(jià)保持平穩(wěn)。

　　-預(yù)計(jì)下半年將繼續(xù)延續(xù)上半年銷售良好勢(shì)頭。中國(guó)的個(gè)人金融投資品種有限，商業(yè)地產(chǎn)特別是一些專業(yè)市場(chǎng)仍是眾多投資者保值增值首選。

　　易居(中國(guó))研發(fā)中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海商鋪整體供應(yīng)量近60萬平方米，成交量達(dá)到100萬平方米，超出新增供應(yīng)面積的一倍，超出新增供應(yīng)面積一倍多。全市商鋪銷售基本平穩(wěn),1-6月月均保持10萬以上平米的市場(chǎng)成交量。特別是在今年6月，低價(jià)樓盤在全市范圍大量成交，例如金山區(qū)金龍商業(yè)街的低價(jià)位大量成交(成交量23912平方米，均價(jià)僅每平方米3600元)，拉低整體成交均價(jià)，同時(shí)該月郊區(qū)商用物業(yè)成交量排行前十強(qiáng)的成交均價(jià)基本都在萬元以下，其總量占到整個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的54%，此外，嘉定區(qū)的嘉蓮華國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、曹安國(guó)際商城、閔行區(qū)的綠地科技島基本已到尾盤階段，依然受市場(chǎng)追捧。分析師吳亞琴表示，今年上辦年商鋪供應(yīng)量不足2006年下半年的一半，成交量卻保持平穩(wěn)，這表明目前市場(chǎng)有相當(dāng)一部分是依靠存量商鋪消化支撐。同時(shí)，郊區(qū)商圈低價(jià)商鋪拉動(dòng)市場(chǎng)需求明顯，將成為下半年的熱點(diǎn)之一。

　　上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告也顯示，與新增商業(yè)面積中郊級(jí)商圈占主力相對(duì)應(yīng)，郊區(qū)商圈銷售量也占據(jù)了超過半壁江山，其中松江、嘉定、閔行、寶山四區(qū)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，1-6月各共去化12.62萬平方米、9.58萬平方米、9.43萬平方米、8.77萬平方米。全市銷售均價(jià)也較為平穩(wěn)，保持在11000元每平米左右，其中2月與5月由于外環(huán)成交量較大，均價(jià)略下浮，分別為每平方米10396元和10321元。

　　前景整體向利好，模式趨成熟

　　在對(duì)今年下半年商業(yè)地產(chǎn)的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部分析師指出，滬上整體商業(yè)地產(chǎn)仍被看好。易居(中國(guó))研發(fā)中心分析師吳亞琴表示，從目前掌握的情況來看，今年上半年外資進(jìn)入滬上辦公樓市場(chǎng)明顯提速，這也將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的升溫。類似長(zhǎng)榮集團(tuán)收購(gòu)正大·五道口廣場(chǎng)的案例可能再次出現(xiàn)，市中心的大型商業(yè)地產(chǎn)以及成熟商圈經(jīng)營(yíng)情況不好的項(xiàng)目，都是外資整體收購(gòu)的主要目標(biāo)。此外，下半年開發(fā)與管理有望向更科學(xué)的現(xiàn)代模式發(fā)展。在一些成功項(xiàng)目如大連萬達(dá)商業(yè)公司的“定單式”開發(fā)和“只租不售”成功啟發(fā)下，許多商業(yè)項(xiàng)目逐漸采用只租不售或則小部分出售用于營(yíng)運(yùn)資金支撐，通過控制部分產(chǎn)權(quán)，來平衡商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，從而更好的進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)普及的這種模式被證明是成功的，未來在上海會(huì)將越來越被普遍采用。

　　但與此同時(shí)，下半年商業(yè)地產(chǎn)也可能遇到一些“瓶頸”，例如租賃市場(chǎng)可能面臨發(fā)展壓力。遠(yuǎn)郊區(qū)縣近年來銷售量的節(jié)節(jié)攀升造成大量鋪源入市，同質(zhì)化的定位又使得有限的租戶“粥少僧多”，招商難度增大。