色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　2018年，樓市經(jīng)歷了從火熱到理性的過程，房屋買賣糾紛也時有發(fā)生。據(jù)粗略統(tǒng)計，2018年衢州市審結(jié)房屋買賣糾紛案件160余件，涉及房屋交付、雙倍返還定金、繼續(xù)履行、確認合同無效、違約責任、共有問題等多類糾紛。在房屋買賣時，如何避免糾紛呢？浙江論劍律師事務所主任陳慶林律師就一些典型案例進行了分析，供房屋買賣雙方參考。

　　未經(jīng)共有人同意賣房，違約要雙倍返還定金

　　孫某與劉某夫婦在市區(qū)有一套房子，雙方育有一子劉文某。2014年，劉某去世。2017年，孫某將房子賣給李某，雙方簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。李某在交付定金5萬元后，孫某告知李某因兒子不同意賣房等原因不再向其出賣房屋。雙方多次交涉未果，產(chǎn)生了糾紛。經(jīng)法院審理后，判決孫某向李某支付雙倍定金。

　　陳慶林律師解析：房屋共有人沒有經(jīng)其他共有人同意，擅自與他人簽訂房屋買賣合同，屬于無權(quán)處分合同。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，當事人一方以出賣人無所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，不予支持。所以，孫某不能以其兒子不同意出售房屋作為房屋買賣合同無效的理由。

　　孫某與李某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，是在平等自愿的情況下簽訂的，合法有效。而李某已經(jīng)實際交付定金50000元，孫某也出具了收條確認，雙方定金約定合法有效。李某所支付的定金數(shù)額并沒有超過合同標的數(shù)額的20%，孫某未按約過戶房屋，為此要承擔違約責任。李某可以要求雙倍返還定金。

　　借名購房，實際購房者要留好證據(jù)

　　1999年7月份，陳某從龍游某房開公司購買了一套新房。因陳某暫時失業(yè)，無法辦理按揭貸款，于是借用應某的名義辦理了購房手續(xù)。房屋交付后，陳某于2000年9月份入住至今。但是，應某拒絕將房產(chǎn)過戶給陳某。經(jīng)法院審理，判決應某要配合陳某完成房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　陳慶林律師解析：房子交付后，陳某一直居住在所購房子內(nèi)。而且從借名購房的原因、購房合同的簽訂、首付款的支付和按揭貸款的歸還，陳某提供的證據(jù)都能證明他是實際購房人。因此，應某有義務將其名下的房產(chǎn)過戶到實際購房者陳某的名下。

　　房子不過戶我就不付首付，合理

　　2017年9月15日，方某在某房產(chǎn)中介公司看中了一套房子，雙方簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓居間合同》，約定2017年10月10日前辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)過戶時方某支付首付款130萬元。之后，該房產(chǎn)中介公司未按合同約定的時間履行房屋過戶義務，方某也就沒有支付首付款，雙方產(chǎn)生了糾紛。法院判決，在房子沒有過戶前，方某可以不支付首付。

　　陳慶林律師解析：在平等自愿的情況下，方某和房產(chǎn)中介公司簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓居間合同》，約定房子過戶時就是支付首付款之時。辦理過戶與支付首付款，屬于同時履行。根據(jù)交易習慣，辦理過戶的前提是應事先取得房屋產(chǎn)權(quán)證及不存在其他過戶障礙。而該房產(chǎn)中介公司在合同約定的過戶期限內(nèi)無法取得抵押于金融部門的產(chǎn)權(quán)證，屬于根本違約且違約在先。因為房產(chǎn)中介公司無法實現(xiàn)該房屋的過戶，方某可以拒絕支付首付。

　　非購房者原因致按揭款逾期發(fā)放，不擔責

　　2017年9月，徐某從林某處購買了一套二手房，雙方約定余款于貸款下來或以現(xiàn)金方式于2017年12月15日前付清；如因人力不可抗拒因素，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生影響，而導致交付延期的，或?qū)е裸y行放款延遲的，則不可視作買賣雙方違約等。2018年1月16日，銀行將被告按揭貸款的105萬元支付至林某賬戶上。由于超過約定的時間，林某認為徐某違約，雙方產(chǎn)生了糾紛。

　　陳慶林律師解析：根據(jù)二手房交易慣例，購房者以按揭貸款方式支付首付款外的其他房款的，其約定的付款時間是預估銀行可發(fā)放貸款的時間，但銀行貸款手續(xù)的審批及放款非購房者所能控制，是由銀行的客觀操作規(guī)程決定的。2018年1月16日，銀行直接將購房余款匯入林某賬戶，說明林某是認可徐某以按揭貸款方式支付購房余款的，這也是銀行在二手房按揭貸款中的常見發(fā)放方式。而林某無法證明是徐某個人原因才造成銀行延遲放款的，所以徐某不用承擔違約責任。

　　房子交易不能完成，違約金額如何定

　　2017年，買房人江某與中介付某簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》一份，購買江土某的房子，買方江某支付了5萬元定金。后來，付某告訴江某，房屋產(chǎn)權(quán)人江土某不同意賣房。隨后，江某提出退還定金，并賠償違約金。協(xié)商無果后，雙方就違約金問題產(chǎn)生了糾紛。

　　陳慶林律師分析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約造成的損失。因此，江某可以要求付某退還5萬元定金同時主張賠償違約損失。

　　那么，如何確定違約損失？根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。由于該房屋無法過戶，而在此期間房價有所上漲，由此造成的房屋差價屬于合同履行后可以獲得的利益，應認定為因違約而造成的損失。

　　買到查封房，房產(chǎn)中介要賠償

　　2018年，經(jīng)房產(chǎn)中介高某的介紹，池某與鄭某簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。后來，池某要求鄭某履行過戶手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)該房子已被多家法院查封，導致不能過戶。現(xiàn)房屋不但不能過戶，而且已付的房款也得不到返還。無奈之下，池某向法院起訴，要求房產(chǎn)中介承擔責任。最終，法院判決由房產(chǎn)中介承擔60％的補充賠償責任。

　　陳慶林律師解析：鄭某隱瞞了該房子早已被法院查封的事實，導致不能依約協(xié)助辦理過戶手續(xù)，池某可以解除合同。合同解除后，鄭某應承擔雙倍返還定金，返還購房款等違約責任。中介未對涉訴房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)情況及時查詢、核實或提示，并積極促成交易，具有重大過失，不僅要退還中介費用，還應當相應承擔池某的損失。當然，池某也沒有對所購房屋進行認真、全面調(diào)查就簽訂合同并支付房款，自身也有過失。
　　（原標題：買賣房子如何避免糾紛 記者：傅旭云）