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    從去年開始，國務(wù)院、相關(guān)部門及地方政府，針對“居高不下”的房地產(chǎn)市場，相繼出臺了一系列的調(diào)控政策，其中“國十條”、“新國八條”等政策對不同的購房者采取了相應(yīng)的限貸、限購、禁購等措施。這一系列的組合拳在穩(wěn)定房價的同時，也讓浙江乃至全國陸續(xù)出現(xiàn)了房屋買賣合同相關(guān)的訴訟。浙江省高院民一庭庭長許惠春說，去年全省新收因為房屋預(yù)售合同引起的糾紛案件達(dá)到3460件，這其中還沒有包括有關(guān)二手房買賣的案件。而今年僅僅一季度，這類案件已經(jīng)達(dá)到了960件。而通過其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解的這類糾紛更是數(shù)不勝數(shù)。
    但是，由于現(xiàn)行的法律法規(guī)、司法解釋對此類案件還沒有明確的規(guī)定，雙方在發(fā)生糾紛時爭議很大。因此，案件的審理可能會直接關(guān)系到調(diào)控政策的影響和成效。
    4月21日，浙江省高級人民法院正式出臺了《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》，這也是全國第一個專門針對審理受房地產(chǎn)新政影響的房屋買賣案件的司法指導(dǎo)性意見，它將使全省法院在審理受房產(chǎn)新政影響的房屋買賣合同糾紛案件時有了具體的依據(jù)。
    這次省高院出臺的《意見》共包含了13條內(nèi)容，其中對買賣合同在何種情況下可以解除，何種情況下法院將不予支持合同的解除，以及違約責(zé)任如何承擔(dān)等買賣雙方比較關(guān)注的細(xì)節(jié)都做了充分的解釋。

    調(diào)控政策

    不會影響房屋買賣合同的效力
    調(diào)控政策不是不可抗拒的因素

    今年1月27日，國務(wù)院出臺了“新國八條”，其中涉及的限貸、限購和禁購等政策，提高了房產(chǎn)交易的門檻，增加了交易的限制。致使不少人，雖然簽訂了房屋預(yù)售合同，但是因為調(diào)控政策的影響不能繼續(xù)履行了。于是，一些買房人就以合同內(nèi)容與調(diào)控政策相悖為由，認(rèn)為合同無效。
    這次的《意見》中第一條就明確規(guī)定，認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同效力時，應(yīng)嚴(yán)格依照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，只有明確存在法定無效情形的，才可以認(rèn)定無效。
    而房產(chǎn)新政并不屬于法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性的規(guī)定。也就是說，房屋買賣合同并沒有違反相關(guān)的法律法規(guī)。因此，根據(jù)這次出臺的《意見》房屋買賣的合同一般情況下還是有效的。

    案例：

    去年的4月6日，寧波的鄧某準(zhǔn)備從孔某手里買下一套總價185萬的住房，付了10萬定金，并且在5月15日付了50萬元，剩下的125萬元進(jìn)行按揭貸款。但是到了4月下旬，因為新政的出臺，鄧某通知孔某無法履行合同，要求解除合同，退回定金�？啄畴m同意解除合同，但是要求鄧某支付10萬元的違約金。
    后來，法院經(jīng)過審理，認(rèn)為鄧某、孔某之間所簽買賣合同是有效合同，都要按約履行。雖然合同中約定，部分房價由鄧某申請銀行按揭貸款支付，但也明確約定了無法申請貸款時，鄧某應(yīng)以現(xiàn)金支付。因此房產(chǎn)新政對貸款的限制，不能成為鄧某拒絕履行合同的理由。鄧某如果不按雙方約定履行付款義務(wù)，除了不能退還定金外，還要另行支付10萬元違約金。 

    調(diào)控政策不是不可抗拒的因素

    許多人會認(rèn)為調(diào)控政策的出臺是自己不可抗拒的，所以不用因為解除合同而承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。但是根據(jù)這次出臺的《意見》第二條的規(guī)定，在新政的影響下，解除合同可能還要承擔(dān)一定的費(fèi)用。
    省高院的許惠純庭長解釋說，要確定是否屬于不可抗力時，必須具備“不能預(yù)見、不能避免和不能克服”三大要素，而中央和地方頻頻出臺的調(diào)控政策，可以說已經(jīng)為大多數(shù)人所知，不再是不可預(yù)見的，因此不能認(rèn)為是不可抗力。

    案例：

    去年的4月15日，張某夫妻將位于寧波北侖區(qū)的一套房屋轉(zhuǎn)賣給劉某，但劉某在明知道國家有可能出臺限制二套房買賣政策情況下，還是簽訂了買賣合同并按約定按揭還款，后來隨著房產(chǎn)新政加重二套房貸的首付壓力，劉某向法院請求以不可抗力或情勢變更為由解除合同并要求對方返還定金。
    但是法院認(rèn)為，劉某當(dāng)時是可以對政策變化有所預(yù)期，從而適當(dāng)?shù)匕才沤灰讜r間、價格，而且政策的出臺也并未使交易無法進(jìn)行。因此，房產(chǎn)新政并非雙方訂立合同時不能預(yù)見的重大變化，所以判決對方不用返還劉某的定金。

    買賣雙方可按均無過錯解除合同

    雖然新政不能被認(rèn)為是不可抗力，但在《意見》的第二條中也作了另外的一些規(guī)定，對這種因調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致合同確實無法繼續(xù)履行的情況，可以按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規(guī)定，將其認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，來解除合同。