杭州土地市場(chǎng)降溫 大鱷趁機(jī)補(bǔ)倉(cāng)
- 杭州寫(xiě)字樓網(wǎng)
- 2018/8/30 9:55:13
8月27日,最近的一次主城區(qū)土地出讓,位于望江新城、祥符、錢江新城二期的三宗優(yōu)質(zhì)宅地,競(jìng)拍結(jié)果清一色冷冷清清,溢價(jià)率分別只有2%、3%、0。
有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià):“杭州主城區(qū)的宅地,上一次底價(jià)成交,至少是3年前的事了。”
市場(chǎng)降溫,土地價(jià)格回歸理性,對(duì)有的房企而言,這正是抄底良機(jī)。那么,究竟哪些房企在“抄底”呢?
杭州土地出讓收入2218億
7月來(lái)溢價(jià)率直線下滑
據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),截至2018年8月底,杭州十區(qū)土地共成交157宗,成交總金額高達(dá)2218.3億元,這一數(shù)字已超過(guò)2017年全年的2180.6億元,刷新了歷史紀(jì)錄。
不僅如此,今年前八月出讓土地的可建體量1453.1萬(wàn)平方米,也已接近2017年全年的1585萬(wàn)平方米。
但硬幣的另一面,是土地市場(chǎng)的明顯降溫。
尤其是近兩個(gè)月,每宗地塊的報(bào)名參拍房企大多為個(gè)位數(shù),成交溢價(jià)率直線下滑,各個(gè)板塊地價(jià)水平有了不同程度上的回落,低溢價(jià)成交正成為常態(tài),甚至余杭、蕭山各出現(xiàn)了一宗因無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍而中止出讓的涉宅地塊。
隨著8月27日主城區(qū)望江新城、錢江新城二期的宅地都幾乎以底價(jià)成交,杭州土地市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)愈發(fā)明確。
對(duì)此,浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛評(píng)價(jià):“今年初的土地市場(chǎng)仍處于高溫,真正降溫始于7月,基于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期的變化,開(kāi)發(fā)商拿地的邏輯也發(fā)生了明確變化,即由過(guò)去兩年的‘搶到就好’,轉(zhuǎn)變?yōu)榘船F(xiàn)階段靜態(tài)價(jià)格測(cè)算能夠保本微利才去拿地。”
前兩年的拿地大戶
近兩個(gè)月不少銷聲匿跡
錢報(bào)記者梳理了2016年、2017年、2018年上半年以及近兩個(gè)月拿地金額前十的房企。
可以看到,2016~2017年的拿地大戶們,有不少在近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)上銷聲匿跡,例如越秀、金地等。
一度豪擲千金的大鱷為什么不拿地了?據(jù)記者了解,主要原因在于這些開(kāi)發(fā)商此前拍下的地塊,大部分都還未能面市,資金無(wú)法回籠,在土地市場(chǎng)上自然有些縮手縮腳。
一外來(lái)大鱷自打拿了塊高價(jià)地后,已有近兩年時(shí)間未在杭州拿地。據(jù)其內(nèi)部人士透露:“總部之前批出幾十億拿下這塊高價(jià)地,現(xiàn)在這宗土地一直還沒(méi)上市,沒(méi)有銷售回款,顯然不太可能再去向總部申請(qǐng)資金拓展市場(chǎng)。”
由于限價(jià),不少高價(jià)地塊遲遲沒(méi)有選擇開(kāi)盤(pán)入市,這其中大多是合作項(xiàng)目。多個(gè)股東方出資的情況下,眾口難調(diào)的情況很常見(jiàn),導(dǎo)致項(xiàng)目遲遲開(kāi)不了盤(pán),就回籠不了資金。
比如位于蕭山的某熱銷紅盤(pán),最后一批房源一直沒(méi)有面市。記者了解到,該項(xiàng)目?jī)纱蠊蓶|方的意見(jiàn)未能統(tǒng)一,一個(gè)想趕緊去化出貨回籠資金,一個(gè)卻考慮繼續(xù)努力申領(lǐng)更高的備案價(jià)。
這還是一個(gè)確定盈利的項(xiàng)目,還有不少高價(jià)地項(xiàng)目,按照目前周邊新房備案的價(jià)格來(lái)測(cè)算,有虧本之虞,有的股東迫于資金壓力希望能盡快入市,有的則不愿意虧錢還想繼續(xù)堅(jiān)持,所以就有不少地塊始終開(kāi)不出來(lái)。
前兩年杭州的一些拿地大戶,制造了“太有錢”的假象,但拿的大多數(shù)高價(jià)地都是與人合作,因而不少項(xiàng)目開(kāi)不了盤(pán),自然無(wú)錢繼續(xù)拿地。
“今年以來(lái)房企的資金壓力越來(lái)越大,開(kāi)發(fā)商從銀行、信托等渠道借到錢變得困難,銷售回籠資金是最重要的資金來(lái)源之一。因此,對(duì)于現(xiàn)在的這些房企而言,回款才是第一位,有了資金才能考慮拿地。”浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲表示。
一些大鱷
開(kāi)啟“抄底”模式
當(dāng)然,土地市場(chǎng)下行,地價(jià)回歸理性,有人哭也有人笑。
相比之下,7~8月,不少在此前的土地市場(chǎng)未能有所收獲的房企終于如愿。
中海5年前在錢江新城江河匯流區(qū)拿了高價(jià)地,之后經(jīng)歷了市場(chǎng)的下行期,5年來(lái)沒(méi)有再在杭州拿地,也避開(kāi)了過(guò)去兩年的高價(jià)地。今年中海又開(kāi)始回歸杭州土地市場(chǎng),年初拿下濱江襄七房地塊,7月又?jǐn)孬@了一宗翠苑單元的宅地,保證了其杭州公司的土地儲(chǔ)備。
近期出手的不少房企也有類似情況,如本土房企宋都,之前幾年都在吃老本,手中存貨不多,直到今年,又開(kāi)始活躍起來(lái)。
地價(jià)下行之時(shí),對(duì)于資金實(shí)力雄厚的企業(yè)來(lái)說(shuō)是拿地良機(jī)。譬如“不差錢”的港企九龍倉(cāng),在申花拿過(guò)樓面價(jià)4萬(wàn)+的高價(jià)地,但九龍倉(cāng)照樣有實(shí)力繼續(xù)拿地,8月初以27923元/m2的地價(jià)抄底申花,攤薄了成本。而其他在此前拿了“4萬(wàn)+”地塊的房企,即便想抄底攤薄成本,但因?yàn)槟抑行邼,也是有心無(wú)力。
同樣“不差錢”的金融大鱷平安,也在8月初成功抄底蕭山南部臥城,成交樓面價(jià)14189元/m2,可以說(shuō)時(shí)機(jī)把握得巧妙,相比市場(chǎng)高熱時(shí)誕生的板塊最高地價(jià)20060元/m2(含自持2%),地價(jià)跌幅已近30%。抄底的地價(jià),保證了項(xiàng)目的盈利水平,平安可以按一貫套路,找房企合作,自己只要坐著拿利潤(rùn)即可。
近幾年始終站在杭州拿地金額榜前排的濱江,近兩個(gè)月也正大肆“抄底”。繼6月15日競(jìng)得市北東單元宅地后,7月16日以低價(jià)拿下南星寶地,8月27日更近底價(jià)抄底望江新城宅地,短短兩月內(nèi),連摘三宗優(yōu)質(zhì)宅地。
濱江今年提出了千億目標(biāo),因而土地儲(chǔ)備就極為重要。盡管濱江也拿過(guò)高價(jià)地,但其戰(zhàn)術(shù)靈活,部分高價(jià)地項(xiàng)目保本微利入市,旨在迅速回籠資金,又馬上投入土地市場(chǎng),利潤(rùn)可以從這些抄底的地塊中再賺回來(lái)。
濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在拿下望江新城后,也第一時(shí)間對(duì)媒體表示:“濱江必須今年在杭州市場(chǎng)拿第一。”
易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià):“從拿地的策略看,有順周期策略和逆周期策略,對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō),在拿地競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈的時(shí)候,可以更主動(dòng)地去挑選地塊,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備規(guī)模的擴(kuò)大。而且即便部分土地起拍價(jià)已經(jīng)較高,但少了競(jìng)爭(zhēng),溢價(jià)率低,依然是可以控制土地風(fēng)險(xiǎn)和成本的。因此可以說(shuō)此時(shí)的拿地機(jī)會(huì)或許更好。”
(原標(biāo)題:杭州土地市場(chǎng)降溫,大鱷趁機(jī)補(bǔ)倉(cāng) 記者:印夢(mèng)怡、樓肖桑)
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