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    剛剛過去的2017年，杭州樓市的經(jīng)歷可謂“光怪陸離”：一方面政策不斷緊縮，另一方面“全款搶房”、“開盤秒罄”的情況在各大售樓處頻繁上演，成就了市場最火熱的一幕幕場景。

    來自杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局的官方數(shù)據(jù)顯示，2017年全市領(lǐng)預(yù)售證的新房共計99376套，二手房全年賣出近12萬套，成交面積為近5年來第二峰值。不僅如此，土地供應(yīng)端也是高價地頻出，部分地價甚至翻了幾番。

    進(jìn)入2018年，不少機(jī)構(gòu)曾經(jīng)預(yù)測樓市將“量縮價穩(wěn)”，業(yè)內(nèi)也基本得出一個結(jié)論：土地市場冷卻，樓市有所降溫。然而，種種跡象顯示，繼2017年之后，杭州樓市目前似乎仍將繼續(xù)走出一波“獨立行情”——1月以來，杭城已然迎來一波土地拍賣小高峰，參與競拍的地塊價格頻頻刷新紀(jì)錄，不僅如此，交易市場上，新房、二手房成交量也出現(xiàn)回暖跡象。

    那么，市場的真實情況如何？波譎云詭的樓市在新的一年又將走向何方？為此，導(dǎo)報記者近日進(jìn)行了相關(guān)采訪。

    “這些‘證據(jù)’，無不印證杭州土地市場仍然強而有力”

    土地市場：外來者爭相入場，競爭激烈

    1月19日，杭州主城區(qū)迎來7宗地塊的出讓，其中，涉宅地3宗，總出讓面積193090㎡，總建筑面積490905.6㎡，總起價647968萬元，分布于三墩北單元、筧橋生態(tài)公園單元和丁橋單元。

    最終，三墩北宅地經(jīng)過82輪報價、30輪自持比例競投，由南京銀城地產(chǎn)集團(tuán)以120482.0萬元總價競得，樓面價19389.11元/平方米，自持31%；筧橋宅地經(jīng)過85輪報價，由龍湖以358133.0萬元總價競得，樓面價31153.65元/平方米，溢價率50.4%；丁橋宅地則經(jīng)過168輪報價、27輪自持比例競投，由華僑城以575853.0萬元總價競得，樓面價18350.37元/平方米，自持28%。其中，南京銀城及華僑城兩家更是首次在杭州公開拿地。

    而事實上，在此之前，杭州已經(jīng)迎來兩波土地出讓的小高峰，均呈現(xiàn)出一派火熱景象——

    1月8日，在主城區(qū)首場土拍中，此前最受關(guān)注的湖墅單元商住地塊，由融信收入囊中，成交樓面價為31551元/㎡，溢價率24%。

    出讓體量最大的之江度假單元宅地以19608元/㎡的樓面價被祥生競得，溢價率70%封頂、自持50%。上塘單元的宅地競爭也十分激烈，經(jīng)過100輪才被大家以上限價格約27億元競得，折合樓面價36556元/㎡，自持5%。

    1月12日，杭州市國土資源局再度掛牌出讓7宗地塊，其中5宗宅地分別位于桃源、大學(xué)城北、西興、丁蘭新城和申花板塊，土地總面積24.31萬平方米，總起始價72.41億元。

    導(dǎo)報記者留意到，本次土拍中，住宅地價全部封頂成交——

    其中，慶隆單元住宅用地經(jīng)過90多輪競價后由九龍倉摘得，成交總價28.18億元，折合樓面價4.05萬元/平方米，溢價率70%。中海時隔5年以總價221318萬元、折合樓面價34464元/㎡奪得濱江宅地，后者與大學(xué)城北板塊的地價被再度刷新。

    這些“證據(jù)”，無不印證了杭州土地市場仍然強而有力。

    那么接下來，市場的表現(xiàn)是否會和當(dāng)下一樣火熱？

    導(dǎo)報記者了解到，早前杭州市已經(jīng)公布了《2018年度杭州市區(qū)經(jīng)營性用地出讓、儲備和做地計劃》，按照該計劃，杭州市區(qū)（含臨安）全年計劃出讓土地253宗，面積15115畝（其中主城區(qū)計劃出讓69宗3520畝）。這個數(shù)字，和2017年的270宗地塊、出讓面積12683.4畝相比，均有所提高。

    不過，隨著土地市場的“開閘放水”，市場是否會因此冷卻，恐怕還是未知數(shù)。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在2017年乃至新年的杭州土拍市場上，都出現(xiàn)了很多新面孔，有上海綠都、東原、地上、金科、華僑城、南京銀城等。越來越多外來房企的涌入，注定2018年杭州土地市場熱門板塊的競爭會更加激烈。

    “今年二手房市場的發(fā)展趨于復(fù)雜，至于走向，仍待進(jìn)一步觀察”

    交易市場：冷寂后有所回暖

    土地市場火熱如是，交易市場上，杭州樓市新年之初的整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

    統(tǒng)計顯示，1月8日至14日，杭州市區(qū)新建商品房共成交3990套，環(huán)比前一周的3492套增加了498套，增幅14.3%；成交均價24791元/㎡，環(huán)比前一周的23939元/㎡上漲852元/㎡，漲幅3.6%。和去年底相比，可謂有所回暖。

    都說價格由供求關(guān)系所決定，樓市也不例外。

    2017年，杭州樓市庫存一度陷入低谷，最低時只剩24727套。目前，庫存維持在30000套左右，按2017年的成交量，如果沒有新增供應(yīng)補充，去化周期僅3.3個月左右。

    細(xì)化來看，庫存不足已經(jīng)成為杭州各區(qū)域最顯著的特征。其中主城區(qū)庫存已經(jīng)不足百萬方，而實現(xiàn)天量成交的余杭和蕭山兩區(qū)，截至2017年底區(qū)域內(nèi)庫存也僅一百萬方左右。

    此前，有觀點認(rèn)為杭州現(xiàn)有的庫存量會在2018年得到大量補充，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，去年出讓的大量要求現(xiàn)房銷售的地塊，短時間內(nèi)無法給市場帶來新增供應(yīng)。

    這也意味著，今年的新增供應(yīng)，很大程度上還要依靠2016甚至2015年出讓的地塊。同時，小戶型、低總價的房源結(jié)構(gòu)性短缺問題也將繼續(xù)存在。

    另外，由于城市發(fā)展正處于快速上升時期，除了各類基礎(chǔ)建設(shè)提升外，杭州的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)也吸引了大量高新人才的凈流入，在“后峰會，前亞運”歷史機(jī)遇下，多數(shù)人依然看好杭州樓市的發(fā)展，購房需求較為旺盛。

    新房之外，二手房市場在經(jīng)歷了去年底的冷寂之后，也迎來了回暖。

    數(shù)據(jù)顯示，1月8日至14日，杭州主城區(qū)二手房簽約667套，較前一周增加了260套，環(huán)比上升了63.88%，日均簽約95套，其中周五（1月12日）簽約146套，為前一周單日簽約量最高。

    一個事實是，2017年，狂飆猛進(jìn)的杭州二手房在下半年情況急轉(zhuǎn)直下——

    根據(jù)我愛我家統(tǒng)計，自去年10月開始到年底，杭州二手房成交量出現(xiàn)明顯下滑，此后，下沙沿江、臨平、九堡等處還出現(xiàn)部分二手房東主動下調(diào)掛牌價，降幅在幾萬到幾十萬元不等的現(xiàn)象。

    按照以往的經(jīng)驗，持續(xù)的成交量下跌不啻是市場邁入下行通道的征兆。不過，大多數(shù)二手中介則認(rèn)為，調(diào)價只是個人行為，并不是市場普遍現(xiàn)象。

    莫干山路上一家中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人楊先生就告訴記者，調(diào)價的房東大都是急需用錢或者著急置換，并非市場價格總體下行。

    “四季度是二手房的傳統(tǒng)成交淡季，階段性的成交量下跌并不能簡單認(rèn)作市場向下的征兆。”楊先生認(rèn)為，今年二手房市場的發(fā)展趨于復(fù)雜，至于走向，仍待進(jìn)一步觀察。

    “人們普遍關(guān)心的話題還包括：調(diào)控會不會持續(xù)？地價是否會傳導(dǎo)給房價？租賃市場又會呈現(xiàn)出怎樣的格局”

    走出“獨立行情”？

    剛剛過去的2017年，在城市基本面預(yù)期向好以及大量剛需改善的熱情面前，杭州樓市在全國可謂走出了一波熱鬧的“獨立行情”。

    那么，及至2018年，這波行情又是否會持續(xù)？對此，浙報傳媒地產(chǎn)研究院在其發(fā)布的2017年年度報告中稱，可預(yù)期的未來里，杭州市場表現(xiàn)仍會繼續(xù)突出。

    這份報告認(rèn)為，杭州現(xiàn)階段的房價與城市天然稟賦、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的價值比值，普遍高于其他一二線城市，且杭州2022年舉辦亞運會，包括十條地鐵線路在內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是排定的無法推遲的倒計時時間表。

    而除此之外，人們普遍關(guān)心的話題還包括：2018年，調(diào)控會不會持續(xù)？地價是否會傳導(dǎo)給房價？租賃市場又會呈現(xiàn)出怎樣的格局？

    一直以來，調(diào)控都是樓市的關(guān)鍵詞。杭州對樓市的調(diào)控始于2016年9月，此后政策不斷加碼，在去年3月達(dá)到了頂峰。至于今年，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“房住不炒”對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)，將在政策層面繼續(xù)推進(jìn)落實。

    導(dǎo)報記者注意到，去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在談到房地產(chǎn)市場問題時就表示，將“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。緊接著，住建部的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議又提出，2018年將對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。這些聲音，其實都在強調(diào)一點，即：“房子是用來住的，不是用來炒的”。

    除了調(diào)控，還有房價。

    早前，杭州不少地塊的出讓價格屢創(chuàng)新高，很多已是“面粉價貴過面包價”。例如臨平新城，最高樓面價已經(jīng)達(dá)到了18584元/㎡，新房價格要到28000元/㎡才能保本，但是該板塊新房目前價格普遍在15000元/㎡左右。

    這樣的高地價，新的一年里是否會傳導(dǎo)到房價上？對此，有專家表示，土地價值不斷飆升，新房價格一旦被嚴(yán)格限制，或許只能靠二手房價格來體現(xiàn)地價，因此，2018年一二手房價倒掛現(xiàn)象仍將持續(xù)。

    上述之外，租賃市場的發(fā)展也頗為引人矚目。

    2017年，“租售并舉”、“租售同權(quán)”成為熱詞，而杭州首宗純租賃地塊的出讓也是租購并舉之路上邁出的一大步。根據(jù)規(guī)劃，未來杭州將加大此類用地的供應(yīng)，這對行業(yè)無疑將產(chǎn)生舉足輕重的影響。

    對購房市場來說，該宗地塊是對新房市場供求格局的改善。通過增加租賃供應(yīng)減少購買需求，可以促進(jìn)整體市場供需改善，也可以抑制房價過快增長。

    萬象更新。2017年的“瘋狂”已經(jīng)翻篇，或許還有一些“后遺癥”給杭州樓市的2018增添了諸多不確定因素，但很多時候，牛市還是熊市其實并不重要，一個理性而穩(wěn)定的市場才是眾望所歸。（原標(biāo)題：新年杭城樓市脈動初探 首席記者：夏燕）