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    關(guān)于樓市的比喻，不同時(shí)期有不同的稱謂。最常見的一種是，樓市的黃金時(shí)代。

    但具體年份的起止，是從2003年還是2004年起，是到2013年還是2014年止，并未有誰(shuí)給出準(zhǔn)確定義。與此相對(duì)應(yīng)，則是所謂的樓市進(jìn)入白銀時(shí)代。而不同的市場(chǎng)主體，對(duì)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代的感受是不同的。

    這不妨礙作為從樓市黃金時(shí)代走過(guò)來(lái)的觀察者，如我，作出一些個(gè)體的描述。譬如，從回報(bào)的角度看，在黃金時(shí)代，無(wú)論是地產(chǎn)商還是個(gè)人買房者，以及其他相關(guān)從業(yè)者，即使不能說(shuō)是缽滿盆滿，至少也是掙了不少。也就是說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈，都有大收獲。當(dāng)然，賣地一方，到現(xiàn)在也還是黃金時(shí)代。

    再?gòu)脑鲩L(zhǎng)的角度看，在黃金時(shí)代，不管是商品房?jī)r(jià)格、銷售面積、銷售額還是房地產(chǎn)投資，都保持了較快甚至是快速的增長(zhǎng)，利潤(rùn)率也維持在高位。但到2013年以后，增速就下來(lái)了。上市房企的利潤(rùn)率也逐漸遞減到10%左右，有些甚至到個(gè)位數(shù)。

    這就過(guò)渡到了所謂的白銀時(shí)代。地產(chǎn)商、買房者的收益率，行業(yè)的增幅，都有所下滑。

    白銀時(shí)代的另一個(gè)重要標(biāo)志，是分化與集中。分化是指區(qū)域與城市的分化，企業(yè)的分化；集中是指TOP30企業(yè)的集中度越來(lái)越高。所以才會(huì)迅速出現(xiàn)幾家銷售額5000億級(jí)的房企。

    如你所知，孫宏斌不同意所謂樓市黃金時(shí)代白銀時(shí)代的說(shuō)法，他覺得恰恰進(jìn)入了鉆石時(shí)代。從3000億級(jí)企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)和集中度來(lái)看，鉆石的說(shuō)法也是成立的。比起不管啥企業(yè)做房地產(chǎn)都賺錢的時(shí)代，這幾年才是優(yōu)勢(shì)企業(yè)的好時(shí)候，勢(shì)如破竹，無(wú)可抵擋。

    與黃金、白銀時(shí)代相對(duì)應(yīng)的另一種說(shuō)法，是樓市的上半場(chǎng)與下半場(chǎng)。同樣，市場(chǎng)主體也是感受各異。譬如，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森就說(shuō)，自己企業(yè)的上半場(chǎng)才剛剛開始。當(dāng)然，你的企業(yè)突然加速，不僅大大跑過(guò)了行業(yè)平均增速，還超越了一大批同行者，就可以稱為剛起跑。

    語(yǔ)詞的描述只能是相對(duì)的。就如同，在資本市場(chǎng)狂飆突進(jìn)的年份，也有割肉離場(chǎng)者；在深幅調(diào)整的年份，也有取得數(shù)倍收益的投資者。

    過(guò)去多年，我們身邊有很多通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)數(shù)倍甚至10多倍資產(chǎn)增值的案例。我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)不止一次，投資買房的收益，超額收益，稅費(fèi)成本都轉(zhuǎn)嫁到買方，個(gè)體所得基本是屬于純收益，這種現(xiàn)象在世界主要經(jīng)濟(jì)體都是罕見的。

    樓市里的這種現(xiàn)象，不是一年兩年，而是貫穿在整個(gè)黃金時(shí)代，于是，人們會(huì)認(rèn)為，這就是自己應(yīng)得的投資收益。時(shí)間的累積就會(huì)產(chǎn)生這類效果，有時(shí)明顯不正常的現(xiàn)象，時(shí)間不停地給它涂抹一層又一層亮粉，人們便視為正常了。

    早在2010年我就說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)占有太多的資源，尤其是資本。樓市黃金時(shí)代，不管你承認(rèn)不承認(rèn)貨幣超發(fā)，不完全的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)四分之一接近三分之一的貨幣通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這顯然也是不正常的。所以，我堅(jiān)持認(rèn)為，不改變房地產(chǎn)汲取過(guò)多資源的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就會(huì)非常艱難。

    資本總是聰明的。只要某個(gè)領(lǐng)域存在超額收益、遠(yuǎn)超社會(huì)平均收益率的情況，無(wú)論個(gè)體投資者還是機(jī)構(gòu)投資者手里的資本，總是要曲曲折折流向該領(lǐng)域。房地產(chǎn)領(lǐng)域就是如此。這就是為什么，即使是在嚴(yán)厲調(diào)控的2017年，上半年也出現(xiàn)了部分資本經(jīng)由消費(fèi)貸流向樓市的現(xiàn)象。

    如果說(shuō)我個(gè)人有什么建議，那就還是那句話，社會(huì)公共部門應(yīng)該參與分享超額投資收益。最適宜的工具，仍然是直接稅收，也就是在超過(guò)合理消費(fèi)的房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅。我這樣說(shuō)，并非鼓吹加稅，而是因?yàn)�，唯有通過(guò)這種調(diào)節(jié)工具，方能真正起到分流資本投向的作用。至于稅賦的使用，則是另一個(gè)問(wèn)題，茲不贅述。

    經(jīng)濟(jì)界有一個(gè)共識(shí)，我國(guó)的消費(fèi)升級(jí)有著巨大的潛力。這就迫切需要將房地產(chǎn)汲取的龐大資本導(dǎo)流、擠出。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月18日公布的數(shù)據(jù)，2017年全國(guó)商品房銷售額達(dá)133701億元。如果能將其中的一小部分，比如，2萬(wàn)億，引導(dǎo)到任何幾個(gè)亟待資金的消費(fèi)行業(yè)，它們都會(huì)迎來(lái)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。這應(yīng)是深化經(jīng)濟(jì)體制改革所樂(lè)見的。（原標(biāo)題：樓市的黃金、白銀與鉆石 編輯：李靖云）