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　　一個(gè)樓市大年過去了。過去的一年，房地產(chǎn)就像是一根敏感的神經(jīng)，一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著人們的喜怒哀樂。

　　隨著2017年的結(jié)束，2018年的開啟，杭州樓市將會(huì)發(fā)生什么變化？我們提出了七個(gè)問題，這些問題都是購房者最為關(guān)注的話題。我們嘗試著做出自己的判斷，但最終的結(jié)果，需要用一整年來驗(yàn)證。

　　問號(hào)一：
　　杭州樓市調(diào)控會(huì)放松嗎

　　從全國層面講，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議談到房地產(chǎn)市場：“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

　　緊接著，住建部的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出：“2018年將對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。”

　　其實(shí)這些論調(diào)都在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：“房子是用來住的，不是用來炒的”。2018年，“房住不炒”對(duì)于房地產(chǎn)市場的定調(diào)，將在政策層面繼續(xù)推進(jìn)落實(shí)。

　　目前杭州的庫存仍較為緊張，調(diào)控2018年大概率持續(xù)。

　　一位本土房企營銷負(fù)責(zé)人則給出了自己的觀點(diǎn)：2018年杭州樓市依舊會(huì)繼續(xù)保持調(diào)控的態(tài)勢(shì)，但局部可能會(huì)有所調(diào)整：比如預(yù)售證可能不會(huì)卡得那么緊，高價(jià)盤也會(huì)有序地進(jìn)入市場。

　　問號(hào)二：
　　杭州板塊會(huì)不會(huì)分化

　　杭州已經(jīng)連續(xù)兩年為成交大年，2016年新房銷售了202429套，2017年也達(dá)172409套，整體購買力透支厲害，隨著2018年整體購房預(yù)期的下降，成交量也會(huì)有所下降。

　　不過，杭州作為熱點(diǎn)二線城市，亞運(yùn)會(huì)和地鐵建設(shè)的利好都有明確的時(shí)間表，且人才凈流入排名全國第一，因而杭州房價(jià)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　但就板塊的均價(jià)而言，可能會(huì)出現(xiàn)分化。一些熱門板塊房價(jià)穩(wěn)中有升，而一些供應(yīng)充足、競爭激烈的板塊，或許會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，板塊房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。

　　問號(hào)三：
　　會(huì)不會(huì)有項(xiàng)目虧損入市

　　2017年12月，不少高端樓盤領(lǐng)出預(yù)售證，其中不乏綠城鳳起潮鳴、信達(dá)濱江壹品等單價(jià)在7萬元/m2以上的高端住宅，而這批房源的入市，也在傳遞一個(gè)信號(hào)：這些單價(jià)超高的樓盤，將有序緩慢地進(jìn)入市場。

　　不過，從一些高價(jià)地的拿地開發(fā)商來看，除了綠城、濱江、融創(chuàng)等擅長營造高端住宅的品牌房企外，近兩年，杭州涌現(xiàn)出不少“激進(jìn)”的外來開發(fā)商，他們也都在不同時(shí)期拿了高價(jià)地，直至現(xiàn)在仍未動(dòng)工。知名地產(chǎn)專家丁建剛對(duì)此有這樣的觀點(diǎn)：在過去的一年半內(nèi)，部分開發(fā)商的高價(jià)地塊可能會(huì)重演2014年的一幕，無論限價(jià)與否，都可能虧損入市。

　　在一些出讓地塊較多，地價(jià)又明顯過高的板塊，特別是樓面價(jià)甚至高過周邊樓盤在售價(jià)，如果不是特別強(qiáng)大的品牌開發(fā)商操盤，一般房企高價(jià)拿地，或面臨困境。價(jià)格調(diào)控尚未取消，這些高價(jià)地項(xiàng)目很有可能平價(jià)或者略微虧本入市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，以艮北新城為例，今年最高樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到30841元/m2，而2017年板塊內(nèi)新房成交均價(jià)為30192元/m2，面粉已經(jīng)貴過面包。

　　問號(hào)四：
　　庫存量會(huì)觸底反彈嗎

　　2017年杭州樓市庫存一度陷入低谷，最低時(shí)只剩24727套。目前庫存維持在30000套左右，按2017年的成交量，如果沒有新增供應(yīng)補(bǔ)充，去化周期僅3.3個(gè)月左右。

　　據(jù)錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2015年~2016年成交的地塊，只剩個(gè)別還沒有入市，已經(jīng)入市的樓盤甚至有不少已經(jīng)清盤。2017年出讓的地塊將成為2018年絕對(duì)的供應(yīng)主力。

　　主城區(qū)2018年將有100余個(gè)新盤入市，特別是江干區(qū)，區(qū)域內(nèi)包括牛田、彭埠、田園等多個(gè)板塊，入市新盤將超過20個(gè)。余杭、蕭山2018年有望入市的新盤數(shù)量均超過20個(gè)。2017年剛剛撤市設(shè)區(qū)的臨安，土地成交火爆，2018年將有13個(gè)新盤入市。

　　除了這些即將入市的新盤，2018年1月，杭州又掛牌出讓了39宗土地，主要集中在主城、臨安和蕭山，建筑面積達(dá)300余萬平方米。1月份的出讓地塊也將在第四季度上市。

　　杭州現(xiàn)有的庫存量在2018年將得到大量補(bǔ)充，而2018年新入市項(xiàng)目大多價(jià)格較高，成交量或因此下降，因而庫存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然，但時(shí)間上，可能會(huì)出現(xiàn)在下半年。

　　問號(hào)五：
　　二手房價(jià)格還能堅(jiān)挺嗎

　　錢報(bào)記者從一些中介門店了解到，從去年初到去年10月，同小區(qū)房源一直呈上漲態(tài)勢(shì)，有些板塊甚至出現(xiàn)了二手房價(jià)格貴過新房價(jià)格的不正�，F(xiàn)象。但從2017年11月開始，二手房的成交量銳減，隨之而來的是價(jià)格開始趨于穩(wěn)定。

　　2018年，新房的供應(yīng)量將得到補(bǔ)充，如果限價(jià)持續(xù)，那么新房的價(jià)格具有更高性價(jià)比，購房者會(huì)偏向于選擇新房。如果這種趨勢(shì)一直持續(xù)，二手房價(jià)將會(huì)在2018年出現(xiàn)均價(jià)下調(diào)。

　　問號(hào)六：
　　“全款”還會(huì)成為熱詞嗎

　　在去年樓市最火爆的階段，無論是郊區(qū)的百萬元樓盤，還是市中心近千萬元的豪宅項(xiàng)目，許多樓盤都出現(xiàn)了一次性全款付清的要求。

　　在“錢報(bào)杭州房產(chǎn)”微信對(duì)2017年杭州樓市年度熱詞的評(píng)選中，“全款”成為購房者心中排名第一的熱詞。確實(shí)，“全款”在去年不知“扎”了多少人的心。

　　但購買力不可能是無限的。尤其是消費(fèi)貸流入樓市遭嚴(yán)打，2018年對(duì)于樓市預(yù)期又有所下降的情況下，再冒險(xiǎn)籌全款買房，風(fēng)險(xiǎn)明顯大過2017年，而收益率則會(huì)下降。

　　考慮到拆遷戶購買力大多集中在去年，而且能夠負(fù)得起全款的購房者大多已經(jīng)上車，手里沒了房票。2018年除了少數(shù)熱門板塊的熱門樓盤，全款將不會(huì)再成為主流。

　　問號(hào)七：
　　購房者會(huì)重歸理性嗎

　　對(duì)于杭州樓市來說，隨著調(diào)控的收緊，風(fēng)向開始逐漸改變，正在趨于理性。

　　從去年底幾次跑盤和各售樓處的反映來看，許多樓盤不再人頭攢動(dòng)，投資客明顯變少，即便有投資屬性，也是“投資兼自住”的客戶居多。據(jù)幾個(gè)熱門樓盤置業(yè)顧問反映，購房者的下單過程變長了，心理預(yù)期有了波動(dòng)，開發(fā)商和購房者之間的心理博弈，也進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

　　全國層面，防范系統(tǒng)性金融性風(fēng)險(xiǎn)的要求作為2018年的工作重點(diǎn)，因此，想利用杠桿或其他渠道來低成本投資，顯然已是不可能了。當(dāng)然，出于對(duì)杭州中長期的看好，投資客依舊會(huì)盯著杭州房地產(chǎn)市場，但2018年，他們應(yīng)該會(huì)暫時(shí)偃旗息鼓，等待盤整結(jié)束后，新的上升周期的到來。（原標(biāo)題：2018年，杭州樓市七問 記者：孫晨、王佳駿）