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    我是投資客，我現(xiàn)在怎么買房

    隨著對(duì)通脹預(yù)期的加強(qiáng)，回暖后的杭州樓市，投資客活躍。

    都說現(xiàn)在的樓市面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)的跡象，可是，樓市和股市卻出乎意料的火爆。在這樣的市場(chǎng)中，還可以買房子嗎？買什么樣的房產(chǎn)最保險(xiǎn)？讓一些老道的投資客曬一曬他們的買房心經(jīng)。他們都是江湖的好手了，聽聽他們的經(jīng)驗(yàn)也許對(duì)你怎么買房有點(diǎn)幫助。

    要買就買自己喜歡的房子

    我是一個(gè)在樓市原始積累期便已基本完成房產(chǎn)投資的人。我最早購買的一套房子在2002年，今年4月，我又按捺不住沖進(jìn)樓市，買了市中心現(xiàn)代景苑的一套130平方米的住宅。

    雖說我買的時(shí)侯不是去年底的樓市最低點(diǎn)，但我覺得值。因?yàn)檫@次出手的原因是為了抵御通脹。

    我覺得無論是投資者還是剛需者，首先要把自己放在消費(fèi)者的位置，我要買的肯定是我想要住的房子。在投資的過程中，首先，要考慮自己的承受能力；第二，要考慮整個(gè)市場(chǎng)的接受度。我們投資的對(duì)象必須是一個(gè)消費(fèi)者喜好的產(chǎn)品，會(huì)為大眾接受的產(chǎn)品。第三，抗跌性很重要�，F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)不像前幾年，無論什么房子，只要買進(jìn)就會(huì)漲，所以必須考慮抗跌性。

    我個(gè)人還是比較青睞市中心的樓盤，我買的房子都是我喜歡的房子，作為中產(chǎn)的消費(fèi)者會(huì)買的房子。其次，要買宜居的，環(huán)境配套比較好的，品質(zhì)相對(duì)比較高的，比較方便的。住宅、商鋪，我都有投資，但目前我覺得投資住宅的成本相對(duì)比較低，政策在這方面比較傾斜，首付比例、銀行利率比較低，政策優(yōu)惠比較多。

    現(xiàn)在大家都在談?wù)摲慨a(chǎn)市場(chǎng)，作為一個(gè)普通的房產(chǎn)從業(yè)人員，我希望市場(chǎng)能穩(wěn)定健康地發(fā)展，過熱或者過分打壓對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展都不是很有利。我覺得樓市的發(fā)展總體來說，還是會(huì)比較平穩(wěn)，可能中間會(huì)有一點(diǎn)起伏，但樓市整個(gè)的趨勢(shì)是向上的，至少能跑贏通脹，這是毫無疑問的。

    跟著政府規(guī)劃買房，見效最快

    我覺得投資房產(chǎn)也分很多種，你首先要考慮你是想保值還是要增值，長(zhǎng)期還是短期，加上每個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力如何等。關(guān)鍵資金狀況要有保證，即使資本收緊也不至于影響日常生活品質(zhì)。

    純投資的話，要考慮怎樣的房子以后會(huì)比較好賣，什么樣的戶型受青睞，什么樣的板塊更能接受，看得要遠(yuǎn)一些。

    從五年以上長(zhǎng)期投資來講，我覺得近郊的房源是個(gè)亮點(diǎn)，因?yàn)槟抢锏姆孔觾r(jià)格比較低。隨著時(shí)間推延，市區(qū)范圍越來越大，這些郊區(qū)樓盤隨著規(guī)劃到位、配套完善，價(jià)值上升空間更大。

    如果是近兩三年來看，那我認(rèn)為投資還是應(yīng)該緊跟規(guī)劃走。比如地鐵樓盤，相對(duì)板塊有一定成熟度，短期內(nèi)能看到回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)也不大。對(duì)于投資者來說，我覺得一定要跟緊政府的開發(fā)節(jié)奏，因?yàn)檎�府的�?guī)劃會(huì)讓你的投資事半功倍。有政府規(guī)劃的支持，區(qū)塊成熟就比較快。

    我覺得現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)投資的相對(duì)高點(diǎn)，經(jīng)過一輪熱潮，現(xiàn)在有的人已經(jīng)開始出貨換取回報(bào)了。對(duì)普通市民來說，要量力而行，如果把大部分資產(chǎn)用來買房子，我覺得壓力還是有些大的。

    還有一點(diǎn)必須要考慮，就是交房期。房地產(chǎn)很大的風(fēng)險(xiǎn)來自變現(xiàn)能力差，期房的變現(xiàn)要到交房以后才能實(shí)現(xiàn)，如果是兩三年后交房，市場(chǎng)的變化、房子的品質(zhì)等都必須考慮到。

    買商鋪比買住宅更保險(xiǎn)

    我曾經(jīng)投資過的房產(chǎn)有兩種：一種是商鋪，我覺得商鋪比較有投資價(jià)值，而且我對(duì)商鋪有自用的需求。另一種是住宅。我買的住宅比較特殊，譬如贈(zèng)送面積、單層可以隔成兩層的。

    操作手法上，我是長(zhǎng)線、中線、短線結(jié)合起來做。長(zhǎng)線的房子要過半年以上才能交付；像我買的商鋪呢，就是中線，過一個(gè)月就交房了；我前陣子還買了四套房，買進(jìn)后馬上轉(zhuǎn)手賣出，那就是短線，也賺了100萬元。

    現(xiàn)在的樓市比較火爆，二手房市場(chǎng)很多房子大漲，期房一日光，一開盤就銷售達(dá)到90%以上，這樣的市場(chǎng)行情，我覺有點(diǎn)過熱了。導(dǎo)致市場(chǎng)火熱的原因之一是今年信貸資金投放過多了，導(dǎo)致資金大量進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。

    我個(gè)人覺得投資房產(chǎn)有幾個(gè)原則：第一，商鋪比住宅更具保值能力，就出租回報(bào)而言，商鋪是個(gè)很好的選擇。住宅的出租回報(bào)率是比較低的。譬如200萬元的住宅，以月租金3000元計(jì)算，出租一年獲利3.6萬元，也就是1.8%的回報(bào)。如果是200萬元的商鋪，以一年租金10萬元計(jì)算，回報(bào)率是5%，回報(bào)明顯更高。第二，從增值空間而言，以我多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，商鋪的增值能力比住宅更強(qiáng)。第三，如果要投資住宅，那么我認(rèn)為市區(qū)的住宅更好一些，盡管現(xiàn)在遠(yuǎn)郊房產(chǎn)也很火熱，但是一旦發(fā)生調(diào)整，那么遠(yuǎn)郊的調(diào)整速度會(huì)比市中心更快。而且從住宅性質(zhì)來看，遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的可租、可住、可賣三個(gè)性質(zhì)都要差一些。

    總的來說，我對(duì)投資者的建議是：現(xiàn)在買商鋪比買住宅更好，但商鋪的選擇很有學(xué)問，最好還是選擇成熟度已明朗化的商鋪。買住宅還是應(yīng)該選擇市區(qū)的樓盤，當(dāng)然別墅排屋另當(dāng)別論。

    買房出租也是穩(wěn)妥的理財(cái)渠道

    我最近在短短兩個(gè)月的時(shí)間就賺了近10萬元，靠的就是低買高拋的敏銳眼光，類似于股票短線操作，在最短的時(shí)間里獲取最大的收益。

    今年四月初的時(shí)候，我一次性付款在十五家園買下了一樓40多平方米的房子。這套房子當(dāng)初買進(jìn)是46萬元左右，兩個(gè)月后，周圍的房?jī)r(jià)普遍上漲，這套房子的市場(chǎng)價(jià)已上漲到57萬元左右。但我沒有急于賣掉獲利，而是考慮長(zhǎng)期出租。上個(gè)月，我成功地將房子出租給在附近做絲綢生意的老板。

    現(xiàn)在的一些投資客經(jīng)常在關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，一些市中心、小戶型、低總價(jià)的樓盤就格外受寵愛，他們買來不是為了住人，而是馬上租出去，靠每月的租金就能賺一筆了。這樣的投資是比較穩(wěn)妥的，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。我就是看準(zhǔn)附近的絲綢大廈馬上就要結(jié)頂，大量的公司就要進(jìn)駐，這個(gè)時(shí)候把房子租出去必然會(huì)得到回報(bào)，這樣就可以順利地達(dá)到投資的目的。

    投資最重要的是了解關(guān)于房貸方面的政策和中央采取如何的貨幣政策，其次才是瞄準(zhǔn)商機(jī)。這段時(shí)間我比較關(guān)注的是地鐵樓盤和去年下半年降價(jià)的樓盤，這些都是比較具有投資潛力的項(xiàng)目。