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    房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱“REITs”）是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信托投資基金，是由房地產(chǎn)信托投資基金公司發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者擁有的不同額度的出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金份額持有人按出資比例分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資形式。發(fā)展至今，REITs全球市值規(guī)模約1.35萬(wàn)億美元，美國(guó)、中國(guó)香港等地的REITs已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。

    一、REITs融資的優(yōu)勢(shì)

    對(duì)于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。一是REITs一般由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理，能夠合理地選擇投資的項(xiàng)目，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，在經(jīng)營(yíng)管理層面大大降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。二是REITs基金規(guī)模比較大，可以廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而分散投資風(fēng)險(xiǎn)。三是REITs可以獲得穩(wěn)定的租金收入，收益率較為可觀。在美國(guó)，其年平均收益率可超過(guò)6%，遠(yuǎn)高于銀行存款收益，但風(fēng)險(xiǎn)也小于一般的股票投資。

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs是股權(quán)形式的投資，不會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，較好地解決了短期內(nèi)回報(bào)低的項(xiàng)目難以貸款以及貸款后企業(yè)財(cái)務(wù)壓力增大等問(wèn)題。同時(shí)，由于REITs的分散投資策略，在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈值的規(guī)定比例，因此房地產(chǎn)企業(yè)并不會(huì)喪失對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的控制權(quán)及自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。

    二、與傳統(tǒng)房地產(chǎn)集合信托的區(qū)別

    一是投資人的角色地位不同。REITs是信托投資行為，基金持有人間接擁有REITs所投資的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。而國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資計(jì)劃為債權(quán)行為，信托持有人并不擁有信托計(jì)劃所投資不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

    二是信托收益的來(lái)源不同。REITs無(wú)固定收益率，其收益的主要來(lái)源為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平息息相關(guān)。而信托計(jì)劃有固定收益率，其收益的來(lái)源基于房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)的法律上的償債義務(wù)，與其經(jīng)營(yíng)結(jié)果基本沒(méi)有關(guān)系。

    三是投資周期不同。REITs的投資周期一般為8-10年，其更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃投資周期較短，一般為1-3年，更趨于追求短期投資效益。

    四是是否可以上市流通存在區(qū)別。REITs可以在證券交易所上市流通。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng)，也不能在證券交易所上市流通。

    三、REITs的兩種模式

    （一）美國(guó)模式

    美國(guó)的REITs主要采用公司模式，即投資者購(gòu)買股票成為基金公司的股東，通過(guò)分紅獲得投資收益，其與基金公司之間并沒(méi)有信托法律關(guān)系。依照美國(guó)法律規(guī)定，REITs75%以上的資產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)、現(xiàn)金或政府債券組成，以盡可能實(shí)現(xiàn)保值。同時(shí)，REITs每年分配給股東的收入可免于繳納公司所得稅。REITs主要采取開放型交易方式，投資者可以追加投資，股份可以在主要的股市中自由進(jìn)行交易，具有較高流動(dòng)性。美國(guó)的REITs在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，派生出了傘型合伙、下屬合伙等多種新型REITs結(jié)構(gòu)。

    （二） 香港模式

    香港的REITs采用了信托型組織結(jié)構(gòu)，不具有法人資格。受托機(jī)構(gòu)向投資人募集資金成立基金，并同時(shí)發(fā)行基金受益證券，以明確投資人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。香港法律規(guī)定，REITs90%以上的資產(chǎn)須由房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成，且只能投資可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止投資于空置土地、從事或參與物業(yè)開發(fā)活動(dòng)；所有的REITs必須聘請(qǐng)外部管理人管理所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)。REITs每年必須將不少于90%的收入分派給基金持有人，但沒(méi)有像美國(guó)那樣給予收入分配上的稅收優(yōu)惠。基金發(fā)售之后80年內(nèi)，基金單位持有人不得追加投資或贖回其基金單位，只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)向第三者出售或處置其持有的基金單位。

    四、發(fā)展REITs的意義

    一是有利于完善我國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REITs是對(duì)銀行、信托計(jì)劃等傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資手段的極大補(bǔ)充，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志。

    二是有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。REITs可以避免單一融通體系下銀行業(yè)相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，使房地產(chǎn)業(yè)能夠在獲得穩(wěn)定資金支持的同時(shí)實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展。（原標(biāo)題：發(fā)展REITs有助于完善房地產(chǎn)金融 任捷）