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    千呼萬喚始出來，在住建部1月剛剛發(fā)文表示鼓勵(lì)投資房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品不久，公募基金便成為了第一個(gè)響應(yīng)者。日前鵬華基金和萬科合作推出了國內(nèi)首只公募REITs產(chǎn)品，已經(jīng)被證監(jiān)會(huì)受理。

　　資料顯示，鵬華基金申報(bào)的這只基金名為“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”。據(jù)悉，該產(chǎn)品的參與方除了鵬華基金外，萬科將擔(dān)任房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理人角色，并且其投資地點(diǎn)選擇在前海。此外,作為首只公募REITs，該產(chǎn)品的客戶群將面向廣大普通投資者，是一只未來可以參與上市交易的封閉式基金。

　　所謂REITs，即是房地產(chǎn)證券化的一種手段，把暫時(shí)無法出售、流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)利用證券化的方式進(jìn)行變現(xiàn)，其收益主要來源于租金、物業(yè)收入和房地產(chǎn)升值等，最早起源于美國。目前，國外REITs投資市場已經(jīng)非常成熟，全球REITs總市值占到全球上市房地產(chǎn)市值份額的45%。

　　然而，相較國外市場，我國近年來在REITs產(chǎn)品的開發(fā)上卻只聞雷聲不見雨點(diǎn)。2009年我國已開始研究REITs的試點(diǎn)，但由于諸多阻礙，REITs在中國一直停滯不前。直到去年11月，市場傳出REITs有望在北京、上海、廣州、深圳四地展開試點(diǎn)消息，REITs在中國的發(fā)展才算邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

　　盡管監(jiān)管層大力推動(dòng)，但市場卻很少響應(yīng)。2014年，中信證券開發(fā)出兩只私募領(lǐng)域的REITs實(shí)現(xiàn)這類產(chǎn)品在私募領(lǐng)域破冰。但其市場交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。

　　今年1月，住建部也再度發(fā)文要求各城市積極開展REITs試點(diǎn)，鵬華基金首嘗公募REITs頭啖湯。不過，更多業(yè)內(nèi)人士卻表達(dá)了對這只公募REITs的擔(dān)憂。

　　格上理財(cái)分析師曹慶展指出，國內(nèi)房地產(chǎn)REITs之所以參與度不高，首先是因?yàn)槲覈�還沒有像國外那樣對房地產(chǎn)REITs有著完善的監(jiān)管體系和法律法規(guī)。其次，我國房地產(chǎn)高昂的稅收制度也是REITs難以做高收益的攔路虎。另外就是如今我國地產(chǎn)租賃市場的收益率并不高，能否提供長期穩(wěn)定且具有競爭力的收益率也有待考量。

　　此前中國企業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇也曾指出，我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產(chǎn)稅等都較高，粗略統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)REITs的收益率需要13%-15%才能達(dá)到REITs收益的基本要求。但據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，我國房地產(chǎn)租賃市場的實(shí)質(zhì)收益率僅有4%、5%左右，而這樣的收益回報(bào)在銀行理財(cái)、貨幣基金等固定收益類投資產(chǎn)品中顯然不具備優(yōu)勢。

　　“在國內(nèi)REITs發(fā)展還存在諸多障礙之時(shí)，未來鵬華基金這只公募REITs能否吸引投資者關(guān)注還很難說。”用益信托分析師廖鶴凱坦言。

　　不過，廖鶴凱認(rèn)為不排除鵬華基金REITs將以前期介入的方式去運(yùn)作，也就是說在拿地階段萬科和鵬華基金就已合作，鵬華基金負(fù)責(zé)募集資金，萬科在此過程中擔(dān)任整個(gè)工程管理的角色，從房地產(chǎn)開發(fā)到物業(yè)管理、出租或賣出等整個(gè)流程，這樣可能會(huì)比單純依靠地產(chǎn)出租的收益更高。