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    11月28日，又一家外來房企高調(diào)入杭。

    當(dāng)天，來自河南的鄭州綠都以總價30.3億元拿下西湖區(qū)三墩北單元和江干區(qū)丁蘭新城各一宗宅地。其中丁蘭新城宅地，溢價率更是達(dá)100.73%。按照最新的土地新政，競得方鄭州綠都需在簽訂該地塊的出讓合同后1個月內(nèi)結(jié)清全部土地出讓金。

    鄭州綠都只是今年首入杭城的眾多外來房企中的一員。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年，杭州就吸引了包括江蘇中南、東原、中駿、禹洲、中梁等近10家新面孔。

    據(jù)悉，在業(yè)內(nèi)曾流傳這么一句話：一家開發(fā)商要是沒有在杭州開發(fā)項(xiàng)目，那么它就不能稱之為一流開發(fā)商。于是乎，近幾年來，或積極拿地，或低調(diào)蟄伏，或合作并購，紛至沓來的外來大鱷，將杭州樓市作為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，改變著杭州樓市的格局。

    不過，杭州市場并沒有大家想象中的那么好“相處”，各家房企的表現(xiàn)也呈現(xiàn)出多樣化。

    拿地補(bǔ)倉
    這些房企今年表現(xiàn)積極

    據(jù)統(tǒng)計，截至目前，杭州市區(qū)（暫不含富陽區(qū)）土地市場共成交土地111宗，土地總出讓金額達(dá)1313.9億元。其中成功拿到地塊的房企有近50家房企（以土地出讓當(dāng)天公布的拿地開發(fā)商為準(zhǔn)，不含后期合作地塊），其中外來房企占比約為四分之三。

    融信是拿地最為積極的外來房企之一。2013年，融信以總價34.6億元拿下藍(lán)孔雀板塊內(nèi)兩宗宅地，正式進(jìn)入杭州。如今僅三年多時間，融信已在杭州市場布局有十多個項(xiàng)目，特別是今年，拿地更是積極。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年，融信在杭州市場即已經(jīng)拿下8宗地塊，其中主城區(qū)布局了慶隆熱電廠單元宅地，這也是杭州樓面單價第二宗破3萬的地塊；余杭區(qū)則在良渚新城拿下一宗，即近期剛推出首批房源的融信·瀾天。蕭山區(qū)域內(nèi)布局最多，拿下了包括錢江世紀(jì)城、杭發(fā)廠等在內(nèi)的6宗地塊。

    萬科、龍湖、陽光城、合景泰富等房企也是表現(xiàn)積極的房企代表之一。以萬科為例，作為最早一批進(jìn)入杭州市場的外來房企之一，經(jīng)過十多年的發(fā)展，萬科早已完成品牌的杭州本土化，在杭州市場開發(fā)了一系列的產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，僅今年，萬科在杭州市場即拿下5宗地塊。

    龍湖地產(chǎn)今年則拿下了4宗地塊，其中三宗宅地位于蕭山區(qū)，另一宗商地則位于西湖區(qū)蔣村單元。

    分析拿地積極的房企名單發(fā)現(xiàn)，這些房企今年的市場銷售大都表現(xiàn)不錯，出于市場“補(bǔ)倉”或擴(kuò)大市場份額等需求，拿地都是勢在必行。比如融信集團(tuán)，無論是杭州公館還是學(xué)院府等項(xiàng)目，今年的市場去化表現(xiàn)都不錯，按照透明售房網(wǎng)最新的銷售額排行榜，目前融信以銷售額54.6億元排名第九。不過融信在杭州的野心肯定不止于此。按照融信的戰(zhàn)略布局，杭州市場為其華東區(qū)布局的重點(diǎn)城市之一，因此重倉杭州也不意外。

    類似情況的還有融創(chuàng)、龍湖等房企。截至目前，融創(chuàng)中國以123.8億元的成績排名銷售額榜單第四，同時也是外來大鱷中的第二名，不過在今年補(bǔ)倉之前，旗下在售的項(xiàng)目僅有融創(chuàng)·侯潮府、融創(chuàng)·河濱之城、杭州印等。事實(shí)上，不僅獨(dú)立拿地積極，融創(chuàng)今年還通過合作、收購等形式完成了其版圖的擴(kuò)張。因此，融創(chuàng)也成了目前杭州市場上握有“余糧”較多的房企之一。

    除了已在杭州市場有項(xiàng)目開發(fā)的房企外，今年剛?cè)牒嫉姆科笾幸灿斜憩F(xiàn)積極者。

    今年6月份，江蘇中南建設(shè)以總價14.3億元拿下未來科技城一宗宅地，該地塊折合拿地樓面價為15282元/平方米，溢價率為154.69%。時隔3個月左右，中南建設(shè)又以總價14.62億元拿下蕭山新街一宗宅地，折合拿地樓面價為12690元/平方米，溢價率為323%。

    剛?cè)牒贾菔袌鼍鸵慌e拿下多個項(xiàng)目的還有鄭州綠都。11月28日，來自河南的鄭州綠都以總價30.3億元拿下西湖區(qū)三墩北單元和江干區(qū)丁蘭新城各一宗宅地。其中丁蘭新城宅地，溢價率更是達(dá)100.73%。按照最新的土地新政，競得方鄭州綠都需在簽訂該地塊的出讓合同后1個月內(nèi)結(jié)清全部土地出讓金。

    入杭多年
    有房企卻放慢了腳步

    不同于融信、融創(chuàng)等大步流星式的擴(kuò)張，有些房企雖入杭多年，但表現(xiàn)卻偏“低調(diào)”，開發(fā)項(xiàng)目也不多。

    2006年就進(jìn)入杭州市場的中海，相比初入杭州時的氣勢，這兩年明顯低調(diào)了許多。從2007年3月中海地產(chǎn)（杭州）有限公司成立到完成項(xiàng)目布點(diǎn)，中海地產(chǎn)前后只花了一年多時間，就先后拿下6幅土地項(xiàng)目，土地儲備超過170萬平方米，成為當(dāng)時杭州市場上項(xiàng)目數(shù)量最多、土地儲備規(guī)模最大的外來房企之一。不過從2013年拿下三堡地塊之后，中海地產(chǎn)在杭州再無新項(xiàng)目布局。從今年的成交來看，成交主力主要在中海·御道和中海·寰宇天下兩個項(xiàng)目。

    2010年，中糧地產(chǎn)在杭州市場先后拿下兩宗地塊，分別位于蕭山聞堰和上城區(qū)，即現(xiàn)在的中糧·云濤名苑和中糧·方圓府項(xiàng)目。雖然這兩個項(xiàng)目目前均已交付，但和萬科、龍湖等一批外來大鱷相比，中糧地產(chǎn)這些年明顯聲音不多。直到2014年10月份，中糧接手河北天成部分地塊，打造其在全國的第八座大悅城項(xiàng)目，中糧地產(chǎn)才算是“高調(diào)”了一回。不過據(jù)了解，大悅城項(xiàng)目隸屬大悅城地產(chǎn)有限公司部分，嚴(yán)格意義上來說，和之前開發(fā)方圓府等項(xiàng)目的中糧地產(chǎn)并不是一個公司。大悅城地產(chǎn)是以發(fā)展大悅城為品牌的商業(yè)綜合體平臺，包括酒店、旅游地產(chǎn)等，中糧地產(chǎn)則以住宅地產(chǎn)為主。就目前看，大悅城地產(chǎn)在杭州僅大悅城一個項(xiàng)目，目前尚在建設(shè)中。

    同樣在2010年就進(jìn)入杭州市場的碧桂園，目前在杭州的項(xiàng)目也不多。2010年，碧桂園以總價11.4億元拿下下沙大學(xué)城北地塊，折合拿地樓面價為6196元/平方米。直到去年8月份，沉寂了近5年之后，碧桂園才再次出手在申花和錢江世紀(jì)城板塊各拿下一宗地塊。從銷售情況來看，申花板塊的西江月和錢江世紀(jì)城板塊的瓏悅兩個項(xiàng)目今年都賣得不錯，目前可售余量也已不多。

    此外，凱德置地、嘉里建設(shè)、華潤置地等房企的表現(xiàn)，則一直處于較為低調(diào)狀態(tài)，按照自身開發(fā)節(jié)奏來布局。

    來自新加坡的凱德置地從2006年進(jìn)入杭州市場至今，開發(fā)有凱德·視界、凱德·龍灣、凱德·湖墅以及來福士廣場等項(xiàng)目。從項(xiàng)目數(shù)量來看，凱德的發(fā)展步伐跨得并不算大，屬于發(fā)展較為穩(wěn)健的類型。嘉里建設(shè)和華潤置地的情況也類似。從入杭時間來看，這兩家房企也早已是老面孔，不過目前嘉里建設(shè)僅有嘉里中心、嘉里·樺楓居以及之云荷廷三個項(xiàng)目，華潤置地也只有萬象城、之江九里以及萬象匯等項(xiàng)目，其中僅萬象匯為獨(dú)立拿地項(xiàng)目。

    分化明顯
    有房企淡出杭州市場

    雖然大部分房企仍把杭州作為重要布局城市之一，但也有一些房企受困于個別項(xiàng)目而停滯不前，也有房企選擇直接淡出杭州市場。

    2007年就進(jìn)入杭州市場的萬通地產(chǎn)，最早帶給杭州的項(xiàng)目是位于拱墅區(qū)大運(yùn)河商務(wù)區(qū)的萬通中心項(xiàng)目。根據(jù)拱墅區(qū)規(guī)劃，總占地面積約160公頃的運(yùn)河CBD由核心區(qū)、南區(qū)、東區(qū)三個區(qū)塊組成，其中，核心區(qū)由萬通中心和遠(yuǎn)洋·大運(yùn)河商務(wù)區(qū)組成。不過由于萬通中心地塊因拆遷等原因，直到2009年下半年才正式交地。2013年，萬通地產(chǎn)以總價7.63億元拿下余杭勾莊地塊，折合拿地樓面價為9145元/平方米。2014年，萬通地產(chǎn)又以6.18億元的價格拿下未來科技城商住地塊。目前萬通中心已交付，勾莊地塊則已轉(zhuǎn)讓給萬科，即現(xiàn)在的萬科·拱宸，僅有未來科技城的萬通·時尚公館在售。

    來自寧波的新中宇集團(tuán)，則在城東新城開發(fā)完新中宇維薩項(xiàng)目后，直接選擇淡出杭州市場。

    而有部分踩著2009年、2013年等高價地迭出的節(jié)點(diǎn)進(jìn)入杭州的外來房企，則一定程度上受困于高價地項(xiàng)目，其杭州市場之行顯得有些艱難。如2013年曾以14711元/平方米的“地王價”拿下城東新城地塊的淮礦地產(chǎn)，時隔兩年多之后該項(xiàng)目才上市。同樣在2013年競得蕭山地塊的農(nóng)工商，目前在杭州地區(qū)也僅有尚海灣一個項(xiàng)目。2011年，曾以23億元的總價一舉拿下之江三宗地塊的中維地產(chǎn)，則直接把三宗地塊整體出讓。更早的則有拿下章家壩地塊的中華企業(yè)，該項(xiàng)目在經(jīng)歷了改案名、定位等之后，今年才算正式推向市場。

    新一波入杭“潮”
    多家“新面孔”拿地

    雖然各大房企的發(fā)展不一，但這并不影響杭州市場對外來房企的吸引力。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年，杭州就又有包括江蘇中南、東原、中駿、禹洲、中梁等在內(nèi)的近10家新面孔。

    魯能、信達(dá)、和昌、中南、東原等房企以在一級土地市場拿地的方式完成了杭州市場的布局。

    總部位于北京的和昌地產(chǎn)，于6月13日在良渚新城拿下一宗宅地，總價為6.4億元，折合拿地樓面價為7559元/平方米，完成了杭州市場的首次布局。此外，和昌還以并購以及合作形式拿下了富陽天鴻美和院二期低密度宅地和奧體項(xiàng)目。

    來自重慶的東原地產(chǎn)，也把杭州市場的“首戰(zhàn)”放在了未來科技城。6月27日，東原地產(chǎn)以總價18.4億元的價格拿下了中南建設(shè)相鄰地塊，折合拿地樓面價為18200元/平方米，溢價率為184%。

    魯能地產(chǎn)則把商業(yè)項(xiàng)目作為杭州市場的首個作品。8月18日，錢江新城核心區(qū)推出一宗容積率高達(dá)10.0的商業(yè)地塊。按照規(guī)劃，建成后該項(xiàng)目高度最高為299米，將是錢江新城CBD區(qū)域內(nèi)“第一高樓”，未來也將是錢塘江北岸的標(biāo)識性項(xiàng)目之一。按照規(guī)劃，該地塊將打造為集商務(wù)、娛樂、餐飲、休閑、酒店辦公等于一體的特色商業(yè)商務(wù)建筑，同時可設(shè)置建筑面積不大于地上總建筑面積20%的服務(wù)式公寓，也就是體量約為6萬平方米。最終該地塊由魯能以總價63.5億元拿下，折合拿地樓面價為21073元/平方米，溢價率為112.54%。

    除了通過以一級土地市場拿地的方式入杭外，二手并購的方式也是外來房企進(jìn)入杭州市場的途徑之一。這其中，禹洲地產(chǎn)、中駿置業(yè)以及中梁地產(chǎn)等都是典型代表之一。

    “作為長三角區(qū)域乃至全國重要的城市之一，杭州市場早已成為全國性房企的必爭之地之一。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

    從近期的土地市場競爭情況來看，仍有多家房企在嘗試進(jìn)入杭州市場，積極參與地塊的現(xiàn)場競拍，中銳地產(chǎn)、金輝、華宇等都是表現(xiàn)積極者。（原標(biāo)題：進(jìn)還是退？外來房企杭州市場“眾生相” 記者：章嵐）