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　　今年上半年，杭州土地拍賣(mài)收入意外超越北上廣深，更把房?jī)r(jià)領(lǐng)漲二線城市的蘇州、南京、合肥、廈門(mén)這“四小龍”甩在身后，以818億元拔得全國(guó)土地成交金額的頭籌。

　　既非一線城市，又非房?jī)r(jià)領(lǐng)漲“第一陣營(yíng)”，杭州土地成交火爆的背后是什么原因？應(yīng)當(dāng)怎么看？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一線城市抽緊地根、杭州城市品質(zhì)提升、政府精準(zhǔn)施策、地產(chǎn)巨頭資金充裕四大因素共同推高了杭州土地市場(chǎng)的單價(jià)與總量。其中，G20杭州峰會(huì)等概念更提升了資本對(duì)杭州城市品質(zhì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的奇觀。在形形色色的一線、二線城市劃分榜單爭(zhēng)議紛紜之時(shí)，似乎資本已作出了自己的選擇，把眼光投向“后G20”時(shí)代的杭州。

　　土地供應(yīng)量
　　超京滬深

　　分析上半年杭州土地成交金額全國(guó)第一的原因，不能離開(kāi)面積談總價(jià)。

　　上半年，杭州土地出讓面積大大增加。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，1-6月，杭州全市共成交土地106宗（不含加油站用地），總成交面積302.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%；總可建面積718萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.6%；總成交金額818.3億元，同比增長(zhǎng)352.6%。

　　值得注意的是，從各區(qū)域看，上半年杭州市區(qū)（含蕭山、余杭、富陽(yáng)）共成交土地78宗，總成交面積260萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)140%；總可建面積684萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)173%；總成交金額814億元，同比增長(zhǎng)392%。與之相對(duì)比的是臨安、建德、桐廬、淳安四縣市，上半年土地總成交面積22.1萬(wàn)平方米，總可建面積34萬(wàn)平方米，總成交金額4.3億元，同比分別下降了62%、73%、72%。

　　上半年，杭州新房成交放出近十萬(wàn)套的天量后，供求關(guān)系發(fā)生變化，市區(qū)消化周期只有6個(gè)月，所以對(duì)于新房供應(yīng)趨緊的市區(qū)，杭州明顯加大了土地供應(yīng)；而在去庫(kù)存仍是主要任務(wù)的四縣市，則顯著減少了土地供應(yīng)。這一點(diǎn)，符合差異化供地的原則，房地產(chǎn)供給側(cè)改革特別是土地要素端的供給側(cè)改革，效果正在顯現(xiàn)。

　　而對(duì)比一線城市：1-6月，北京成交土地面積為101萬(wàn)平方米、出讓金353億元；上海231萬(wàn)平方米，出讓金608億元；深圳47萬(wàn)平方米，出讓金364億元……為控制城市規(guī)模，一線城市普遍抽緊地根，客觀上將杭州推上了“第一”位置。

　　當(dāng)然，也要看到杭州土地成交金額“全國(guó)第一”另一個(gè)重要原因，是地價(jià)一路攀升，紀(jì)錄更迭頻繁。杭州共有14個(gè)板塊創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)新高，特別是未來(lái)科技城、錢(qián)江世紀(jì)城等城市未來(lái)新中心，幾乎每一宗地塊都受到開(kāi)發(fā)商的追捧，位于市中心的綠城潮鳴地塊以45368元/平方米創(chuàng)杭州宅地樓面價(jià)新高。

　　若以均價(jià)論，漲幅更驚人——上半年杭州市區(qū)樓面均價(jià)已達(dá)11900元/平方米，比2015年的7397元/平方米，上漲60%。雖然地價(jià)大幅上漲與差異化供地、優(yōu)質(zhì)地塊大量推出有很大關(guān)系，但土地價(jià)格上漲幅度超過(guò)房?jī)r(jià)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。要知道，上半年杭州新建商品房均價(jià)16758元/平方米，只同比上漲了3.6%，原來(lái)那套以銷(xiāo)售價(jià)格倒推成本來(lái)測(cè)算土地成交價(jià)格的邏輯，似乎行不通了。

　　多因素合力
　　推高地價(jià)

　　那么，地價(jià)是怎么被合力抬高的？通過(guò)回顧杭州上半年兩場(chǎng)極具代表意義的土地出讓?zhuān)��?xì)心者也許可以從中尋找到自己的答案。

　　第一場(chǎng)典型的出讓?zhuān)��?月27日信達(dá)以一家之力拿下奧體地鐵上蓋項(xiàng)目，總成交額達(dá)123億元，創(chuàng)下史上總價(jià)最高地塊紀(jì)錄；樓面價(jià)21576元/平方米，也是區(qū)域宅地歷史新紀(jì)錄。

　　地塊是G20、亞運(yùn)會(huì)等利好的直接受益者，兩大盛會(huì)令開(kāi)發(fā)商看好杭州未來(lái)發(fā)展預(yù)期，不惜花重金布局。“杭州目前正從1.5線城市大踏步跨入準(zhǔn)一線城市，不僅是浙江省省會(huì)城市、華東地區(qū)重要的戰(zhàn)略城市，更是全中國(guó)的杭州。經(jīng)濟(jì)活躍、產(chǎn)業(yè)聚集強(qiáng)、高素質(zhì)人口導(dǎo)入能力強(qiáng)、市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，同時(shí)2016年的G20峰會(huì)以及2022年的亞運(yùn)會(huì)將在杭州舉辦，城市的勢(shì)能將不斷釋放，更是增強(qiáng)了我們?cè)诤贾菽玫氐臎Q心。”浙江信達(dá)地產(chǎn)有限公司總監(jiān)孫艷這樣解釋花重金拿地的原因。還有更多開(kāi)發(fā)商在躍躍欲試：上半年，有3家外來(lái)開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入杭州——和昌、江蘇中南以及重慶東原，還有北京K2、葛洲壩和建發(fā)也一直試圖進(jìn)入杭州市場(chǎng)。

　　在充滿(mǎn)火藥味的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，還有一幕頗具象征意義：與信達(dá)搶到最后一輪的，是閩系開(kāi)發(fā)商融信。這半年來(lái)，全國(guó)的高地價(jià)，似乎不是由閩系房企制造，就是由央企拍下。隨著地價(jià)不斷走高，土地成本占項(xiàng)目總成本的比例大幅增加，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，背靠國(guó)資系統(tǒng)的央企及因資本市場(chǎng)而資金充沛的閩系，更有實(shí)力拿地。

　　同時(shí)，上半年貨幣流動(dòng)性充裕，今年上半年新增人民幣貸款7.5萬(wàn)多億元�；赝麣v次土地高熱，其宏觀背景有著相似性：2008年，央行曾5次降息、4次降準(zhǔn)，2009年土地高熱；2012年2次降準(zhǔn)、2次降息，2013年土地高熱；2015年5次降準(zhǔn)、5次降息，2016年迎來(lái)相對(duì)充裕的流動(dòng)性環(huán)境，開(kāi)發(fā)商“資金彈藥”充足，對(duì)價(jià)格的承受能力也前所未有。

　　第二場(chǎng)特別值得關(guān)注的出讓?zhuān)��?月20日熱電廠地塊“閃電戰(zhàn)”：僅報(bào)價(jià)8輪、15分鐘，融信以總價(jià)23.61億元，折合樓面價(jià)31404元/平方米，不僅打破了申花板塊的樓面價(jià)紀(jì)錄，更是刷出了拱墅區(qū)的地價(jià)新高。

　　參與競(jìng)拍的融信、濱江、金茂和中糧，他們都在該地塊500米范圍內(nèi)有項(xiàng)目。因此出現(xiàn)了牛市特有的現(xiàn)象——板塊“守門(mén)員阻截現(xiàn)象”，即在板塊內(nèi)地價(jià)快速上漲的情況下，原先有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商本著板塊內(nèi)“通吃”的想法，積極搶地并阻截對(duì)手進(jìn)入。由于“守門(mén)員”擁有大量的浮盈，再拿下的地不管價(jià)格如何高企，都可以通過(guò)原先的利潤(rùn)進(jìn)行對(duì)沖降低成本，于是，不計(jì)較現(xiàn)有項(xiàng)目的售價(jià)，為了阻截、為了份額，地價(jià)就在這樣激烈的競(jìng)爭(zhēng)中迅速抬升。這個(gè)現(xiàn)象，在杭州的幾大熱門(mén)板塊中，尤其突出。

　　下半年房?jī)r(jià)
　　陡升概率小

　　那么，下半年的趨勢(shì)，能如“守門(mén)員”所希望的那樣，地價(jià)與房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲嗎？

　　土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌的表象之下，風(fēng)險(xiǎn)正不斷累積。有業(yè)內(nèi)人士指出，歷史上“高價(jià)土地”往往叫好不叫座。曾經(jīng)拿下“申花板塊最高價(jià)土地”的雅戈?duì)枺�已悲壯地退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)；2009年，高價(jià)地頻出時(shí)，中華企業(yè)以18206元/平方米的拿地成本進(jìn)入杭州，此后，杭州樓市動(dòng)蕩不安，直到今年“中企·艮山府”才開(kāi)盤(pán)，但前期虧損已超6億元。而同一板塊、后來(lái)以一萬(wàn)元出頭樓面價(jià)拿地的萬(wàn)科、德信等開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，早已賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)……

　　“不拿地，就沒(méi)有項(xiàng)目做。對(duì)上，沒(méi)法跟老板交代；對(duì)下，養(yǎng)不活這些人，要裁員。”某業(yè)內(nèi)人士解釋房企近期的拿地心態(tài)。

　　“下半年市場(chǎng)走勢(shì)有極大的不確定性，甚至撲朔迷離。但無(wú)論從經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及政府的容忍度判斷，還是從市場(chǎng)地價(jià)已經(jīng)達(dá)到的高度等維度判斷，下半年重復(fù)上半年的走勢(shì)，價(jià)格繼續(xù)大幅度走高的可能性不大。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院在其樓市半年報(bào)中指出。

　　還有業(yè)內(nèi)人士透露，杭州上半年各個(gè)區(qū)域都基本完成甚至超額完成供地目標(biāo)，再加上杭州將進(jìn)入G20時(shí)間，下半年供地或?qū)⑹站o。

　　但無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商不愿做虧本買(mǎi)賣(mài)，這批高價(jià)地轉(zhuǎn)化成的高價(jià)房，正在逼近。拿地?zé)釋⒃S給杭州樓市一個(gè)怎樣的未來(lái)，只能讓時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)了。（原標(biāo)題：818億元！上半年杭州土地成交金額全國(guó)第一 記者：方臻子）