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    商業(yè)地產(chǎn)從增量開發(fā)步入存量激活期。截至去年末，中國20大城市購物中心存量占全部存量的七成以上。中國商業(yè)地產(chǎn)乘上了飛馳的列車，不過能繼續(xù)搭載這輛列車的地產(chǎn)商已悄然改變了對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。

　　純商業(yè)難以維系

　　地產(chǎn)商對購物中心的開發(fā)從瘋狂變得謹慎，每年飆升的購物中心開業(yè)數(shù)字開始趨于回落。在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2016（第十三屆）年會上，商業(yè)圈的朋友們對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度從過去十年里的誰在做商業(yè)地產(chǎn)變?yōu)檎l還在做商業(yè)地產(chǎn)。

　　無法推入市場的僵尸項目越來越多。盈石集團研究中心統(tǒng)計顯示，目前全國開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項目體量已達到2.5億平方米，為歷史最高水平。

　　在紅星美凱龍董事長車建新眼中，商業(yè)必須與住宅開發(fā)綁定。“商業(yè)地產(chǎn)的核心一定要有地產(chǎn)，假如純粹做商業(yè)，我覺得可能真的很難。”車建新表示，購物中心、房地產(chǎn)與商鋪一起開發(fā)，住宅出售后賺的資金可以補給商業(yè)。“有住宅支撐，商場是沒有成本的，租金就可以不要太高。未來購物中心一定要與住宅、商鋪開發(fā)結(jié)合。”

　　在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體困難，挑戰(zhàn)既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行等外部因素。未來行業(yè)變革加快，將會普遍出現(xiàn)文商旅等產(chǎn)業(yè)跨界融合，商場去購物化，增強體驗與服務(wù)。寫字樓去辦公化，引入醫(yī)療健康、文化、創(chuàng)客等全新業(yè)態(tài)。行業(yè)分化重組加劇，開發(fā)、資本優(yōu)勢開始讓位運營，回歸商業(yè)本質(zhì)。

　　非科班出局

　　如今商業(yè)地產(chǎn)面臨的再也不是開發(fā)、建商場那么簡單，消費需求發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)必然也要做出改變。 商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段反映了繁華的本質(zhì)，但下一階段還追求“量增”顯然不可取，需要講究效率與服務(wù)。

　　去年上半年中國20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過9700萬平方米。到2018年，預(yù)計仍將有6146萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市，占現(xiàn)有存量的63%。這意味著，在三年內(nèi)，大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場的存量競爭和未來供應(yīng)壓力將持續(xù)上行。

　　印力集團（原深國投商置集團）董事長丁力業(yè)認為，真正的商業(yè)地產(chǎn)還是需要通過自身運營賺取利潤。在丁力業(yè)看來，如果做商業(yè)地產(chǎn)是想用別的辦法賺錢，中國將很難再有好的商業(yè)誕生，地產(chǎn)商會一直因為有退路和生財?shù)霓k法，忽略對商業(yè)本身的追求。

　　在北辰實業(yè)總經(jīng)理曾勁看來，地產(chǎn)商的專業(yè)屬性決定了對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。以北辰三角洲項目為例，其中有16萬平方米的購物中心，北辰方面希望找到更合適的伙伴來做，北辰方面的特長則在酒店、會展、寫字樓等方面。“術(shù)業(yè)有專攻，在大商業(yè)地產(chǎn)的框架內(nèi)需要各自發(fā)揮優(yōu)勢。”

　　破除舊有模式

　　商業(yè)地產(chǎn)在未來兩年中會進入深冬期。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀認為，從今年以來的統(tǒng)計數(shù)字來看并不理想。不僅是傳統(tǒng)商業(yè)增速放緩，線上消費的增速也在減緩。未來經(jīng)濟拉動需要依靠生活服務(wù)業(yè)，從這一層面來看，商業(yè)地產(chǎn)還可以通過模式的改變找到突破口。

　　明宇實業(yè)集團有限公司董事長兼總裁張建明認為，商業(yè)地產(chǎn)的項目一定要創(chuàng)新，要把握住細分人群的需求，為一類人群打造專業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、運營和維護的產(chǎn)品。

　　麥肯錫全球合伙人陳有鋼表示，雖然現(xiàn)在經(jīng)濟增長比較緩慢，但兩代人積累的財富將在下一代釋放出來，這也就形成了所謂的“花二代”，財富效應(yīng)集中在“花二代”反映出來。這批消費者身上有明顯的特征，他們可能會去購物中心體驗，但到網(wǎng)上下單消費，真正的收益沒有發(fā)生在購物中心中。很多購物中心都會有相同的困惑，打造的體驗業(yè)態(tài)是否產(chǎn)生了真正的價值。對于購物中心來說，是否進入寒冬期取決于未來運營者能否通過商業(yè)模式的改變留住消費者。（原標題：商業(yè)地產(chǎn)開打存量翻身仗  記者：劉宇）