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    昨天下午，余杭區(qū)2宗良渚新城宅地（勾莊）掛牌出讓，結(jié)果均以底價(jià)成交。而在本周一，主城區(qū)掛牌出讓4宗宅地，其中位于下沙大學(xué)城北的2宗宅地同樣以底價(jià)成交。不同的是，當(dāng)天出讓的錢江新城二期三堡宅地和城東筧橋宅地的樓面價(jià)，雙雙創(chuàng)下了板塊新高。

    “現(xiàn)在土地市場(chǎng)冷的冷、熱的熱，板塊之間的差別實(shí)在是太明顯了。”近年在土地市場(chǎng)上鮮有收獲的某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說。據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計(jì)，從2015年初開始，冷熱不均的現(xiàn)象就一直充斥于市場(chǎng)。熱門的板塊，地價(jià)漲幅最高超過四成；冷門的板塊，地價(jià)跌幅超過兩三成的，也不少見。

    （備注：文中板塊地價(jià)漲跌幅，取2015年以來板塊最高成交宅地樓面價(jià)，與之前板塊地價(jià)紀(jì)錄進(jìn)行對(duì)比，詳見下文案例。）

    逾10個(gè)板塊地價(jià)創(chuàng)新高 最高漲了42%

    從2015年9月開始，板塊地價(jià)創(chuàng)新高，似乎成了土地市場(chǎng)的慣例。這段時(shí)間，包括城東新城、錢江新城二期、錢江新城、申花、奧體、上塘、拱宸橋西、文暉、濱江和未來科技城（2015年7月成交）等在內(nèi)的十余個(gè)板塊，宅地樓面價(jià)均創(chuàng)造了有史以來新高。

    譬如，今年1月6日，信達(dá)地產(chǎn)競(jìng)得的南星橋宅地，首次將杭城地價(jià)帶入了“3萬+”時(shí)代（36679元/平方米）；去年10月底，金茂、綠城九龍倉聯(lián)合體分別奪得的沿江宅地，將濱江地價(jià)首次帶入了“2萬+”時(shí)代。

    一直說地價(jià)創(chuàng)造了新高，這些板塊的地價(jià)到底漲了多少？

    以信達(dá)宅地所在的錢江新城為例，此前板塊最高地價(jià)紀(jì)錄保持者是金隅的25803元/平方米。以此計(jì)算，錢江新城宅地樓面價(jià)上漲幅度高達(dá)42.15%。

    以相同的方式計(jì)算其余板塊，我們可以得出濱江、上塘、錢江新城二期等板塊，均有20%以上的漲幅；申花、城東新城、奧體、文暉、橋西及未來科技城，也有10%左右的漲幅。

    冷門區(qū)域底價(jià)成交是主流

    有的跌幅近三成

    不可否認(rèn)，這一年來的杭州土地市場(chǎng)，高價(jià)地占據(jù)了絕對(duì)主流。但如果仔細(xì)觀察，我們可以發(fā)現(xiàn)，這些高地價(jià)的身后，還有不少其他土地成交。

    不同的是，這些土地鮮有人問津，通常以底價(jià)或低溢價(jià)率成交。比如說，昨天的2宗良渚勾莊宅地都只經(jīng)過一輪競(jìng)價(jià)，便由濱江和德信競(jìng)得。

    根據(jù)我們的調(diào)查，2015年以來，除了良渚勾莊、下沙大學(xué)城北外，之江、大城北、閑林、臨平新城、蕭山城廂、老余杭等板塊，均有類似情形發(fā)生。2015年，閑林板塊1宗宅地零溢價(jià)成交；丁橋有宅地底價(jià)成交；良渚、臨平新城等區(qū)域甚至有地塊撤銷出讓。

    由于前幾年土地市場(chǎng)過于火熱，杭州大多數(shù)板塊的地價(jià)曾創(chuàng)造較高紀(jì)錄。相比此前，這一年來，杭州其實(shí)有不少板塊沖高回落，地價(jià)出現(xiàn)了較大幅度下跌。

    拿大城北板塊來說。今年1月7日，萬科以樓面價(jià)6761元/平方米競(jìng)得了杭行路地塊。而該區(qū)域此前的最高地價(jià)，是2013年5月萬通所創(chuàng)造的9600元/平方米。這樣一比，跌幅有29.57%。

    不同板塊之間

    市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了分化

    同處大杭州市場(chǎng)，不同板塊間土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，為何會(huì)天差地別？

    尤其是那些地價(jià)突破“天際”的板塊（即地價(jià)已經(jīng)接近甚至超過周邊在售樓盤價(jià)格），已經(jīng)很難在當(dāng)前市場(chǎng)中找到立足點(diǎn)。因?yàn)樗鼈儽仨氃谖磥硪粌赡陜?nèi)，比周邊房?jī)r(jià)有相當(dāng)大的漲幅，才能實(shí)現(xiàn)保本。

    “這說明拿地房企對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期十分看好，對(duì)預(yù)期價(jià)格有信心。”杭州某業(yè)內(nèi)人士表示。

    但對(duì)于板塊的選擇，開發(fā)商的意向高度一致。這些創(chuàng)造高地價(jià)的板塊，從地理分布看，不是位于市中心外延板塊，就是近年來發(fā)展特別迅速的板塊（如未來科技城、奧體等區(qū)域）。

    “從本質(zhì)上看，各板塊之間的供需和配套情況，決定了板塊的受歡迎程度。”快房網(wǎng)首席評(píng)論員大老哥認(rèn)為。閑林、臨平、良渚等區(qū)域，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，配套不完善，市場(chǎng)需求有限；錢江新城、濱江、橋西等板塊，不僅配套更完善，而且開始面臨供不應(yīng)求的狀況，土地資源自然大受房企追捧。

    因此，在土地市場(chǎng)中，這樣的板塊分化在今后只會(huì)變得越來越明顯。