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    “僵尸房”成16萬余套庫存“主力”之一
    主城區(qū)2萬余套房源積壓超兩年

    2015年已經(jīng)過去，從成交量和成交金額來說，杭州樓市的確交出了一份令人滿意的答卷：新房成交127176套，刷新市區(qū)年度銷量歷史紀(jì)錄；市區(qū)成交金額首破2000億元，創(chuàng)了新高。 有業(yè)內(nèi)人士稱，2015年是杭州樓市創(chuàng)紀(jì)錄之年：12月市區(qū)新房成交量達(dá)15882套，創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄；市區(qū)成交套數(shù)首次走出“九連萬”；樓盤活躍度達(dá)到歷史峰值，816個(gè)項(xiàng)目有成交。  

    然而，在這些紀(jì)錄的背后是日趨嚴(yán)重的市場分化。

    市區(qū)成交量前十的樓盤，貢獻(xiàn)了總成交量的10.8%，成交金額前十的房企占據(jù)的比例超過40%。但令人不安的是，某些房源已經(jīng)多年沒有銷售“動靜”，他們也成為了庫存中的重點(diǎn)、難點(diǎn)之一，被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“僵尸房”。

    截至昨日，杭州樓市新建商品房存量高達(dá)164127套，其中主城區(qū)85336套（住宅36738套，非住宅48598套）。

    強(qiáng)者恒強(qiáng)
    兩極分化現(xiàn)象越來越明顯

    2015年，是不少開發(fā)商“日子最好過的一年”。像濱江集團(tuán)、德信地產(chǎn)等開發(fā)商，2015年的銷售業(yè)績都有新的突破。

    然而，幾家歡樂幾家愁。對杭城的諸多開發(fā)商來說，有的業(yè)績創(chuàng)了新高，有的卻黯然退出了杭州市場，比如雨潤在杭州唯一的項(xiàng)目城東地塊被遠(yuǎn)洋收購。用透明售房市場研究院院長方張接的話說，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型期間，“優(yōu)勝劣汰的速度將會加劇，最終很可能會剩下幾家寡頭。”

    房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級進(jìn)入了新常態(tài)，企業(yè)業(yè)績分化更為明顯，整個(gè)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，并購或?qū)⒊蔀橐环N趨勢。一些大型房企自有資金充裕，且有充足的土地儲備，較有優(yōu)勢；而另一些房企“主業(yè)”不在房地產(chǎn)，只是看行情想進(jìn)入房產(chǎn)業(yè)賺上一票的，遇上行業(yè)不景氣，就很有可能選擇主動退出，轉(zhuǎn)讓當(dāng)初拿到的土地或項(xiàng)目。

    專家認(rèn)為，對并購標(biāo)的的角逐，一般只會發(fā)生在大型房企之間；同時(shí)，在強(qiáng)勢房企之間，還有一場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的盛宴。在當(dāng)下這種大聯(lián)盟時(shí)代，整合是一場只與行業(yè)大佬有關(guān)的游戲，中小企業(yè)除了將項(xiàng)目賣給大房企外，根本無法參與到游戲當(dāng)中。未來房企想活得更好，只有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合這條路可走。

    在購房者眼中，品牌房企的優(yōu)勢比較明顯。洪先生是記者認(rèn)識的一個(gè)購房者。他曾多次向記者咨詢買房事宜，每次在談到某個(gè)項(xiàng)目如何的時(shí)候，洪先生的第一個(gè)問題都是：“這個(gè)開發(fā)商怎么樣？”開發(fā)商的品牌，成為洪先生買房參考的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

    “小的開發(fā)商，或者口碑不好的開發(fā)商造的房子根本不敢買，畢竟買房子是一輩子的事情，誰也不想到時(shí)候出現(xiàn)爛尾，或者交房的時(shí)候出現(xiàn)問題。好一點(diǎn)的開發(fā)商有保障一點(diǎn)。”洪先生道出了他的顧慮。

    熱盤撐起板塊業(yè)績
    漲跌互現(xiàn)成常態(tài)

    其實(shí)，看看今年的成績單，就會發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：無論是成交面積還是成交金額，前十樓盤在市場上所搶占的份額越來越大。

    某開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示：“市場分化不斷加劇，銷售冷熱不均。高額存量前，購房者越來越理性。市場資源越來越向寡頭集中，要去化存量，開發(fā)商不得不學(xué)會搶客戶。”

    “僵尸房”成庫存“主力”之一
    主城區(qū)2萬余套房源積壓超兩年

    有些樓盤的成交活躍度雖然比不上熱門紅盤，但好歹也在慢慢去化；而某些樓盤，有些房源卻慢慢熬成了“僵尸房”。

    自2013年9月杭州市區(qū)新建商品房庫存量突破10萬套起，高庫存一直是杭州樓市揮之不去的“陰霾”。2014年12月，市區(qū)新房庫存首次超過15萬套。

    近兩年，新房成交主要以新推房源為主，歷史庫存的去化十分緩慢，其中主城區(qū)近3成房源積壓超過兩年，而銷售基本停滯的“僵尸房”在總庫存中亦占了較大比重。

    透明售房研究院曾經(jīng)在2015年9月公布一個(gè)報(bào)告，認(rèn)為主城區(qū)77863套庫存（截至9月9日數(shù)據(jù)）中，有777套形成于2009年，2010年形成的庫存則有2109套；2011年、2012年領(lǐng)出預(yù)售證卻至今仍處于可售狀態(tài)的房源量分別為2662套、3594套；新增供應(yīng)量激增的2013年、2014年則分別有1.2萬套、2.4萬套領(lǐng)出預(yù)售證房源遺留到了現(xiàn)在。

    該報(bào)告還公布了一組數(shù)據(jù)：2013年及以前遺留庫存最多的10個(gè)樓盤，排在第一的是中大銀泰城，遺留庫存量達(dá)到1084套，即使是排在第十的金隅·田員外也有386套的遺留庫存。

    “尾房難銷”是去庫存難點(diǎn)
    大戶型存量占比不少

    從房源積壓比例來看，2009年杭州主城區(qū)新建商品房新增供應(yīng)中有1.7%積壓到了現(xiàn)在，隨后幾年的新增供應(yīng)房源積壓比例逐漸攀升，2012年領(lǐng)出預(yù)售證的房源中至今未售出的房源占比7.7%，2013年、2014年，這一比例分別為24%、43%。

    事實(shí)證明，庫存去化比新增供應(yīng)的去化更加艱難。有專家表示，除了基數(shù)增加的因素外，“尾房難銷”也是重要原因。某樓盤置業(yè)顧問告訴記者，該樓盤目前是尾房在售，已經(jīng)賣了二年多了，由于房價(jià)在波動，二期比一期便宜不少，導(dǎo)致一期遺留的房源難出手。

    此外，由于經(jīng)過市場篩選而遺留下來的歷史庫存房源往往在戶型、樓層等方面存在劣勢，與同板塊、同小區(qū)新入市的同類房源相比銷售難度通常更大。

    部分開發(fā)商高價(jià)拿地入杭也是導(dǎo)致房源積壓的原因。位于錢江新城某樓盤相關(guān)人員告訴記者，由于其拿地早，放了5年多未動，而其他成本則每年都在增加，導(dǎo)致樓盤很難定價(jià)，定高了出不了手，而低了又是虧本的買賣。

    前幾年土地出讓集中的板塊，很多項(xiàng)目都在近兩年扎堆供應(yīng)，而且受制于當(dāng)時(shí)70/90限制，大部分項(xiàng)目以90平方米戶型為主。因?yàn)樵�堆拿地，使得板塊內(nèi)供應(yīng)量大增。隨著時(shí)間的推移，這些“過時(shí)”產(chǎn)品去化壓力會越來越大，恐怕只能以價(jià)換量。

    另一個(gè)值得注意的問題是，數(shù)據(jù)顯示，2006年至2013年，每年積壓至今的住宅的平均面積幾乎都在150平方米以上，其中2006年至2008年積壓至今的住宅房平均面積超過了200平方米，2009年至2012年積壓至今的住宅平均面積超過了160平方米，這一特征顯示改需市場供需失衡的形勢相對比較嚴(yán)峻。

    城東新城成主城存量大戶
    商業(yè)項(xiàng)目庫存量攀升

    不同的板塊供應(yīng)基礎(chǔ)加之不同的去化率，近些年各板塊積壓的房源也各不相同。據(jù)透明售房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年至2015年，市中心、濱江區(qū)政府、濱江橋南、城東新城、下沙沿江、錢江新城等板塊的累計(jì)供應(yīng)量居位前列。

    數(shù)據(jù)顯示，在這一時(shí)期，濱江區(qū)政府、奧體博覽城、三墩、市中心、九堡等板塊新增供應(yīng)的積壓率較低，城東新城、丁橋、錢江新城、田園半山等板塊的積壓率較高。

    從主城區(qū)的庫存數(shù)據(jù)來看，截至2015年12月30日，城東新城以10441套的可售房源成為主城存量大戶。田園半山積壓也較為嚴(yán)重，四年間申領(lǐng)預(yù)售證的房源積壓至今的比例達(dá)39%。由于離市中心較遠(yuǎn)，地鐵并不直達(dá)，公交到達(dá)數(shù)量也不多，加上區(qū)域配套缺失，本地消化有限，去化吃力。良渚街道也不容樂觀，可售房源高達(dá)9603套。

    相比之下，申花、橋西等板塊，存量都在三四千套的水平，年成交量也在3000套左右，庫存壓力并不大。

    有數(shù)據(jù)顯示，很多庫存高企的板塊，都是由于商業(yè)項(xiàng)目拖了后腿。譬如，城東新城的庫存，商業(yè)項(xiàng)目占近五成，光是東亞新干線、港龍城兩個(gè)樓盤的存量，就占整個(gè)板塊庫存的33%。此外，由于商業(yè)項(xiàng)目通常一次性領(lǐng)出所有預(yù)售證，所以在庫存體現(xiàn)上頗為明顯。

    去庫存化仍是第一要務(wù)
    開發(fā)商要研究如何走量

    那么，2016年該如何做到去庫存化？

    浙工大房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬總結(jié)認(rèn)為：

    首先，政府對土地源頭要進(jìn)行有效管控，庫存量大的地方停止或減少土地供應(yīng)，要摸清顯性存量和隱性存量，針對性地建立有效的土地供給配比機(jī)制。其次，政府應(yīng)當(dāng)降低開發(fā)商不合理的稅費(fèi)，鼓勵開發(fā)商降價(jià)。同時(shí)，房企應(yīng)當(dāng)更加理性投資、決策，密切跟蹤市場變化，要去研究城市人口與房地產(chǎn)的匹配關(guān)系，不能盲目拿地。

    另外，杭州的公建量太大，造成寫字樓租金和寫字樓銷售價(jià)格與城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)很不匹配，形成了大規(guī)模的空置、浪費(fèi)。建議政府在某些區(qū)域，特別是住宅供不應(yīng)求的區(qū)域，可以允許部分公建用地改變用途，加快公建去庫存。

    最后，杭州需要借助G20峰會、亞運(yùn)會等，加大對外招商引資力度。杭州僅依賴浙江市場有些需求不足，需要跳出浙江，面向上海、長三角。

    當(dāng)然，對于開發(fā)商來說，選擇好的時(shí)機(jī)降價(jià)走量仍是重要一環(huán)。譬如2015年賣得比較好的一些剛需盤，純粹是因?yàn)槠鋬r(jià)格上的優(yōu)勢。臨平某樓盤去年上半年的均價(jià)在7500-8000元/平方米之間，年底均價(jià)降到了7500元/平方米，最近的價(jià)格又下調(diào)到6500元/平方米。開發(fā)商的主動調(diào)價(jià)行為，得到了市場熱烈回應(yīng)。一段時(shí)間來，該樓盤頻頻躋身區(qū)域熱銷前十榜單，也使其成為臨平板塊為數(shù)不多的熱銷盤之一。

    同時(shí)，開發(fā)商在拿地以及做產(chǎn)品時(shí)應(yīng)該進(jìn)行綜合考量，諸如品牌、地段等因素也是有講究的。那些賣得好的單盤，不外乎出自綠城、濱江、萬科、龍湖、融創(chuàng)等品牌開發(fā)商之手。而花大價(jià)錢買這些高端盤的購房者，首先買的就是品質(zhì)和開發(fā)商的口碑。還有地段。擁有稀缺性地段，周邊沒有太多競品，才更容易讓購房者下單。如果兩者得以完美融合，這樣的樓盤何愁沒有銷路？比如濱江的萬家名城，將豪宅標(biāo)配的室內(nèi)恒溫泳池做進(jìn)了剛需樓盤里，并承諾業(yè)主每年可以免費(fèi)游泳200次，配套做到這樣的程度，對購房者的確有一定吸引力。