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    早些時(shí)候，來(lái)自英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下的數(shù)據(jù)服務(wù)機(jī)構(gòu)fDi Markets的一組數(shù)據(jù)顯示，盡管全球新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)放緩，許多發(fā)展中國(guó)家的外商直接投資相應(yīng)減少，不過(guò)，這些房地產(chǎn)開發(fā)商仍然對(duì)境外投資保持著高度熱情。其中，近期房地產(chǎn)領(lǐng)域的跨境新建投資增長(zhǎng)，其在很大程度上應(yīng)該歸功于來(lái)自中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

    日前，戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部董事容亞當(dāng)（Adam G Rush）在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在大部分中國(guó)發(fā)展商會(huì)將海外地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)瞄準(zhǔn)東南亞和非洲，這些發(fā)展商一般是中國(guó)大型國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，比如招商局、中鐵、中航等公司。

    他介紹，這些中國(guó)投資海外房地產(chǎn)的大型國(guó)營(yíng)企業(yè)，一開始業(yè)務(wù)大多是集中在當(dāng)?shù)氐拇�建、資源開發(fā)、交通、港口、橋梁等項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)壯大成為一家大企業(yè)后，會(huì)逐漸發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的市場(chǎng)。

    東南亞與非洲

    上述fDi Markets報(bào)告也進(jìn)一步顯示，2014年對(duì)全球跨境新建投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最高的就是房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)fDi Markets的估測(cè)，去年全世界大約有810億美元的資本投資于各個(gè)國(guó)家的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，占到全世界跨境資本新建投資的12%，也一舉超越了煤炭、石油和天然氣等傳統(tǒng)境外投資行業(yè)和領(lǐng)域，成為外商直接投資最高的領(lǐng)域。據(jù)悉，去年全球有425個(gè)新建投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，較2013年增長(zhǎng)了近一半水平。

    中國(guó)也是目前世界上跨境資本新建投資最大的投資國(guó)，去年中國(guó)的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到了160億美元。

    “中國(guó)房地產(chǎn)從2014年開始，中國(guó)的FDI（Foreign Direct Investment，即外商直接投資）已經(jīng)超過(guò)了外資對(duì)內(nèi)直接投資。”容亞當(dāng)在評(píng)價(jià)中國(guó)發(fā)展商對(duì)海外地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)時(shí)評(píng)價(jià)說(shuō)。

    中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資海外地產(chǎn)同樣興趣濃厚，萬(wàn)科企業(yè)、碧桂園集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名民營(yíng)房地產(chǎn)商已在海外布局多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    “中國(guó)民營(yíng)企業(yè)投資海外地產(chǎn)有一點(diǎn)區(qū)別，他們?cè)谥袊?guó)大多擅長(zhǎng)文化旅游、高端住宅等地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這些專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在海外做同類項(xiàng)目會(huì)具備非常大的優(yōu)勢(shì)。”容亞當(dāng)說(shuō)。

    現(xiàn)在中國(guó)資本投資海外地產(chǎn)主要選擇兩種投資標(biāo)的，一種是直接投資購(gòu)買海外的商業(yè)資產(chǎn)，比如寫字樓、酒店等物業(yè)，這種類型的投資集中在發(fā)達(dá)和成熟市場(chǎng)，比如美國(guó)、歐洲、新加坡和迪拜等一些核心城市。

    容亞當(dāng)認(rèn)為，今年中國(guó)有很多資本收購(gòu)歐美成熟市場(chǎng)的酒店和寫字樓資產(chǎn)，主要是兩個(gè)原因。一是酒店和寫字樓這種物業(yè)收益相對(duì)穩(wěn)定，以此減少投資風(fēng)險(xiǎn)，比如倫敦酒店的房?jī)r(jià)一般不會(huì)低于100英鎊。

    二是現(xiàn)在去往成熟市場(chǎng)的中國(guó)游客越來(lái)越多，即便是海外優(yōu)秀的酒店品牌可能也不能準(zhǔn)確找到中國(guó)游客的需求，中國(guó)游客成為很大的客群以后，滿足這部分客群需求以后，這些酒店經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)還會(huì)有繼續(xù)增長(zhǎng)的空間。

    另一種是房地產(chǎn)開發(fā)投資，這些發(fā)展商會(huì)選擇在東南亞和非洲等發(fā)展中國(guó)家市場(chǎng)。

    “也有一些中國(guó)發(fā)展商在美國(guó)、歐洲等城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但是當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商實(shí)力已經(jīng)非常強(qiáng)，如果國(guó)內(nèi)發(fā)展商不能夠準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。”容亞當(dāng)介紹說(shuō)，但是在非洲和東南亞市場(chǎng)，當(dāng)?shù)匕l(fā)展商對(duì)操盤大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目在經(jīng)驗(yàn)和資本上都相對(duì)較弱，在這些國(guó)家來(lái)自中國(guó)的開發(fā)商就有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

    據(jù)人民網(wǎng)記者了解，萬(wàn)科企業(yè)已經(jīng)在美國(guó)紐約和舊金山兩個(gè)城市投資開發(fā)了近十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但無(wú)一例外，萬(wàn)科企業(yè)均是選擇與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商合作，并由當(dāng)?shù)匕l(fā)展商操盤開發(fā)，而萬(wàn)科則對(duì)這些項(xiàng)目提供一些咨詢和建議。

    能力的欠缺

    “中國(guó)發(fā)展商越來(lái)越多地投資到海外地產(chǎn)，但是這些走出去的中國(guó)發(fā)展商，他們的能力和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的把握仍然欠缺。”容亞當(dāng)這樣評(píng)價(jià)。

    他舉例說(shuō)，曾經(jīng)有一個(gè)與戴德梁行合作的中國(guó)發(fā)展商在日本買到一塊土地，當(dāng)時(shí)價(jià)格也非常優(yōu)惠，準(zhǔn)備在這宗地塊上進(jìn)行開發(fā)。當(dāng)戴德梁行介入到這宗地塊的前期策劃時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這宗地塊根本不能進(jìn)行開發(fā)，它類似中國(guó)的基本農(nóng)田，用地性質(zhì)是農(nóng)用地，無(wú)法進(jìn)行土地性質(zhì)和規(guī)劃的變更。

    “這家中國(guó)投資商在日本遇到的問(wèn)題，可能美國(guó)或者歐洲的投資商到中國(guó)也會(huì)遇到這樣的問(wèn)題，因?yàn)樗麄儧](méi)有基本農(nóng)田的土地概念，但中國(guó)發(fā)展商對(duì)這個(gè)概念其實(shí)是非常熟悉的，造成這種尷尬的，主要是日本用其他的術(shù)語(yǔ)來(lái)表述基本農(nóng)田的概念。”容亞當(dāng)說(shuō)，最后這家中國(guó)投資商在這個(gè)項(xiàng)目上出現(xiàn)虧損。

    他也進(jìn)一步介紹，作為一家房地產(chǎn)服務(wù)商，戴德梁行發(fā)現(xiàn)在服務(wù)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與海外地產(chǎn)投資時(shí)，兩者之間存在一個(gè)很大的區(qū)別就是法律環(huán)境，因此要幫助這些投資商和發(fā)展商準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)氐姆�律環(huán)境。

    其次，海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展中，也要求對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有著宏觀的理解，比如消費(fèi)者的購(gòu)買力、當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買習(xí)慣，需要做更加細(xì)化的研究。

    容亞當(dāng)告訴記者，戴德梁行之前幫助一家發(fā)展商規(guī)劃過(guò)一個(gè)老撾的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，介入這個(gè)項(xiàng)目之后發(fā)現(xiàn)，老撾當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一個(gè)特點(diǎn)就是其鄰近泰國(guó)，而泰國(guó)物價(jià)水平比老撾要低，所以一到周末，許多老撾居民會(huì)到泰國(guó)購(gòu)物。

    “所以，在老撾投資商業(yè)項(xiàng)目非常有難度。”容亞當(dāng)說(shuō)，戴德梁行在給這個(gè)老撾的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，在商業(yè)業(yè)態(tài)上進(jìn)行了調(diào)整，提高了餐飲娛樂(lè)的比例，減少零售部分的業(yè)態(tài)，讓這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目適應(yīng)和滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

    投資商業(yè)綜合體

    中國(guó)發(fā)展商在投資海外地產(chǎn)選擇標(biāo)的項(xiàng)目時(shí)，多是投資商業(yè)綜合體項(xiàng)目。并且，一般會(huì)選擇大規(guī)模和大體量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

    他介紹，比如非洲市場(chǎng)相對(duì)落后一些，非洲缺乏足夠完善的信貸市場(chǎng)，所以客戶群相對(duì)較窄，購(gòu)買力較強(qiáng)的客戶才能投資房地產(chǎn)，因此商業(yè)綜合體項(xiàng)目成為地產(chǎn)投資開發(fā)的首選項(xiàng)目類型。“比如中航在肯尼亞投資開發(fā)了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)動(dòng)工，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)會(huì)成為東非最大的綜合體項(xiàng)目。”容亞當(dāng)告訴記者。

    這些中國(guó)發(fā)展商之所以選擇大體量、大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目，容亞當(dāng)分析主要是出于規(guī)模效應(yīng)上的考慮。并且他也認(rèn)為，在海外大規(guī)模、大體量地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)上，中國(guó)發(fā)展商充滿優(yōu)勢(shì)。

    他介紹現(xiàn)在中國(guó)發(fā)展商在東南亞和非洲市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的IRR（Internal Rate of Return，即內(nèi)部收益率）會(huì)達(dá)到20%以上，這是一個(gè)很高的水平，因?yàn)閲?guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率只有12%到15%左右。

    “如果在海外投資選擇小體量項(xiàng)目，其實(shí)是沒(méi)有多大意義的，雖然投資回報(bào)率會(huì)很高，但是成本也很高。”容亞當(dāng)向記者舉例說(shuō)，比如發(fā)展商從中國(guó)往海外外派一名員工，支付的薪水可能是國(guó)內(nèi)的3倍左右。

    所以，這也意味著，如果這些發(fā)展商在海外投資開發(fā)一個(gè)小體量地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然回報(bào)率很高，但不一定賺錢，因?yàn)槌杀痉浅８�，所以必須有�?guī)模效應(yīng)。

    資本和資金是支撐這些“出海”的中國(guó)發(fā)展商的重要?jiǎng)恿χ�一。�?dāng)前人民幣面臨貶值壓力比較大，對(duì)這些中國(guó)發(fā)展商投資海外地產(chǎn)而言，會(huì)是很大的阻礙和壓力。

    容亞當(dāng)說(shuō)，人民幣貶值壓力，對(duì)阻礙中國(guó)發(fā)展商投資海外是難以解決和規(guī)避的問(wèn)題。

    “但是，應(yīng)該考慮到的是，有很多國(guó)內(nèi)大型發(fā)展商在這些海外市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)非常大，他們也計(jì)劃長(zhǎng)期在這些海外市場(chǎng)深耕，所以匯率變動(dòng)和人民幣貶值的影響較小。”容亞當(dāng)說(shuō)，對(duì)很多剛剛起步海外地產(chǎn)投資和許多民營(yíng)發(fā)展商而言，人民幣匯率變動(dòng)對(duì)這些發(fā)展商投資海外地產(chǎn)的影響更大一些，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更高。

    這些中國(guó)發(fā)展商投資海外地產(chǎn)過(guò)程中，在資本對(duì)接上，海外市場(chǎng)除了成熟市場(chǎng)以外，其他市場(chǎng)的金融業(yè)并不是特別發(fā)達(dá)，所以對(duì)來(lái)自國(guó)內(nèi)的資本依賴程度會(huì)很高。

    但是東南亞市場(chǎng)對(duì)中國(guó)發(fā)展商投資而言是個(gè)例外。

    “因?yàn)殂y行業(yè)一般控制在華人手上，所以當(dāng)這些中國(guó)發(fā)展商投資東南亞市場(chǎng)的地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，這些當(dāng)?shù)劂y行也很樂(lè)意提供貸款和資金的支持”容亞當(dāng)說(shuō)。

    另一方面，容亞當(dāng)介紹，東南亞當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力和市場(chǎng)水平相當(dāng)于中國(guó)十年前的發(fā)展水平，當(dāng)?shù)厝速嶅X以后對(duì)投資房產(chǎn)的意向很強(qiáng)烈，因此東南亞當(dāng)?shù)氐奈幕�和客戶需求也有利于房地產(chǎn)投資開發(fā)。