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    最近的杭州土地市場熱得有些發(fā)燙。短短一周時間內(nèi)，杭州主城區(qū)推出的四宗地塊中，有三宗刷新了板塊內(nèi)樓面價最高單價紀(jì)錄。

    事實(shí)上，今年以來，全國多個一二線城市的土地市場進(jìn)入了遍地是高價地的狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，自6月份以來，上海土地市場已推出的多宗地塊溢價率平均達(dá)60%以上。而北京市場，近2015年出讓的地塊中，樓面價超過3萬的高價地已經(jīng)出現(xiàn)23宗，這些地塊樓面價均超過周圍在售房價。目前六環(huán)外也出現(xiàn)了3宗樓面價超過3萬的地塊。“面粉貴過面包”頻繁成為今年土地市場的常態(tài)。

    板塊內(nèi)最高單價紀(jì)錄屢被刷新 熱門板塊宅地頻受追捧

    今年7月7日，未來科技城板塊的85號地塊出讓。該地塊東至規(guī)劃道路，南至文二西路，西至常二路，北至方橋路。該地塊可建面積約為7萬平方米，地塊由首次進(jìn)入杭州市場的泰禾以總價8.8億元競得，折合樓面價12504元/平方米，該地價刷新了該板塊內(nèi)由富力·十號保持的12331元/平方米的最高單價紀(jì)錄。這也是今年杭州土地市場第一宗區(qū)域高價地。

    還是7月份。7月30日，主城區(qū)湖濱單元的原西湖電影院地塊和原中華飯店地塊出讓。最終兩宗地塊由上城區(qū)城投與銀泰斥資12.2億元的總價以及各配保2250平方米與3100平方米的商業(yè)安置房代價拿下，其中西湖電影院48024元/平方米的樓面價還刷新了杭州樓面價紀(jì)錄。

    9月份，杭州主城區(qū)土地市場終止了保障房競投和競價上線，恢復(fù)價高者得規(guī)則。主城區(qū)的杭氧鍋綜合體首次出讓宅地，推出一宗可建面積約為6.1萬平方米的宅地，最終由萬科以總價11.06億元的價格拿下，折合拿地樓面價為18704元/平方米。之后，許久不推地的上塘單元推出一宗可建面積約為8.1萬平方米的宅地。該地塊位于拱墅區(qū)中部，靠近浙江大學(xué)城市學(xué)院、樹人大學(xué)等。最終該地塊由陽光城以總價12.3億元的價格拿下，折合拿地樓面價為15111元/平方米，刷新了此前該地塊北側(cè)中國鐵建·國際城拿地的樓面單價紀(jì)錄。

    10月份，主城區(qū)共推出3宗宅地，其中一宗為新興板塊內(nèi)首次推地，另外兩宗則位于濱江區(qū)。不過就濱江區(qū)兩宗地塊，即在3天時間內(nèi)兩次刷新區(qū)域內(nèi)樓面單價紀(jì)錄。

    10月27日下午，濱江四橋沿江宅地出讓，現(xiàn)場吸引了綠城、濱江、萬科等諸多開發(fā)商，最終該地塊以總價16.25億元的價格，由綠城和九龍倉聯(lián)合體競得，折合拿地樓面價為21047元/平方米。這也是濱江區(qū)宅地樓面價首次突破2萬元/平方米。時隔3天之后，30日下午，濱江區(qū)寰宇天下南宅地出讓，由中國金茂以總價38.84億元的價格競得，折合樓面價為21512元/平方米，刷新由綠城和九龍倉聯(lián)合體地塊保持的單價紀(jì)錄。

    到了11月份，杭州主城區(qū)共推出4宗宅地，其中3宗地塊均刷新了區(qū)域（板塊）內(nèi)的最高單價紀(jì)錄。

    11月20日，被業(yè)內(nèi)冠以橋西單元最后一宗宅地的37號地塊出讓，最終該地塊由金地以總價13億元的價格拿下，折合拿地樓面價為16842元/平方米。而此前，橋西板塊的最高樓面價由遠(yuǎn)洋·大河宸章的15588元/平方米保持了近8年。同天出讓的文暉單元杭氧鍋綜合體地塊，則由朗詩地產(chǎn)以總價10.25億元的價格拿下，折合拿地樓面價為18479元/平方米，刷新了此前萬科在9月份創(chuàng)下的紀(jì)錄。

    11月23日，拱宸橋上塘單元宅地出讓，最終經(jīng)過近60輪的現(xiàn)場報價，由大家房產(chǎn)以總價27.5億元的價格拿下，折合拿地樓面價為20409元/平方米，刷新了此前9月份陽光城創(chuàng)下的紀(jì)錄。

    “在主城區(qū)好的板塊拿好地已是開發(fā)商的共識。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地越來越少，一些位置條件較好的地塊會引發(fā)開發(fā)商的爭搶并不意外。而據(jù)目前各個拿地房企對外透露的信息，這些花重金拿下的地塊，也將分別引入旗下的高端系列產(chǎn)品。

    首次入杭的泰禾集團(tuán)目前已明確將引入旗下最負(fù)盛名的院子系列，確定案名為泰禾·杭州院子。泰禾的院子系列，以院子的打造為競爭優(yōu)勢和亮點(diǎn)。目前泰禾的院子，分布在中國6座城市，杭州院子是其第九個院子產(chǎn)品。據(jù)介紹，杭州院子除了傳承院子系列的精髓外，還將結(jié)合杭州以及地塊的特色進(jìn)行創(chuàng)新，“產(chǎn)品到時候肯定會讓杭州驚艷”。項目預(yù)計將于年內(nèi)亮相，有望在明年上半年首次開盤。

    綠城聯(lián)合九龍倉拿下的濱江沿江宅地，也對外明確表示將打造豪宅，預(yù)計將打造為明月江南的升級版。而中國金茂則已確定將在濱江地塊上直接引入旗下最高端的府系產(chǎn)品，即金茂府系列，將全國第七座金茂府落子濱江。據(jù)了解，中國金茂旗下住宅共有“府、悅、湖、墅、灣、山”六大產(chǎn)品系，其中金茂府位列六大序列之首，主打綠色高科技概念，充分運(yùn)用綠金品質(zhì)的十二大科技系統(tǒng)，打造健康、節(jié)能、增壽、高舒適的室內(nèi)環(huán)境。

    金地橋西單元地塊，可能也將引進(jìn)旗下最高端的天境系列項目，朗詩文暉地塊則將引入合作伙伴，打造朗詩3.0版的高科技綠色住宅。

    而剛剛拿下上塘單元地塊的大家房產(chǎn)，也表示將打造全系精裝產(chǎn)品，將會延續(xù)大家·武林府的高端系列，可能的話還會在這個項目上嘗試打造低密度產(chǎn)品。

    高價地頻現(xiàn)將漲價？ 周邊項目紛紛借勢

    板塊內(nèi)樓面最高單價不斷被刷新，反應(yīng)最快的是周邊的那些在售項目，不少項目馬上推出各類漲價、清盤等措施。

    在10月份3天之內(nèi)濱江地塊樓面最高單價紀(jì)錄兩度被刷新后，奧體板塊的綠地·旭輝城傳出“封盤”消息。雖然后來旭輝對于封盤一說解釋為誤解，項目暫停只是因后續(xù)產(chǎn)品以改善型產(chǎn)品為主。據(jù)旭輝城售樓處工作人員介紹，目前旭輝城在售戶型價格在26000元/平方米-36000元/平方米不等。“主要基于板塊優(yōu)勢以及周邊的利好進(jìn)行了小幅的調(diào)價。”

    而位于上塘單元的中國鐵建·國際城也爆出即將對剩余房源做價格調(diào)整的通知。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前國際城在售住宅房源已改善型戶型為主，最近累計成交均價為21069元/平方米。

    除了漲價等聲音外，不少項目更是借勢來營銷，促進(jìn)項目走量。在文暉單元杭氧鍋綜合體的樓面價紀(jì)錄不斷被刷新后，不遠(yuǎn)處的首開·德勝上郡以及往東的天陽·尚城國際等反應(yīng)更是敏捷。

    與文暉單元剛出讓的幾宗地塊相隔不遠(yuǎn)的首開·德勝上郡，目前在售房源以90平方米為主，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，成交均價約為17582元/平方米，這個價格與杭氧鍋綜合體內(nèi)的地價差距不大。首開地產(chǎn)杭州公司營銷總監(jiān)劉君表示，文暉單元地塊的出讓與地價的不斷刷新，對整個板塊的價值以及德勝上郡項目的認(rèn)可度有一定的提升作用，從目前情況來看，客戶的下單速度明顯加快。同時，劉君也直言，德勝上郡的在售價格今年之內(nèi)將保持相對穩(wěn)定。“明年肯定要漲價了。”據(jù)介紹，接下來德勝上郡將推出10號樓、13號樓房源，戶型面積為90平方米-119平方米，價格與前期基本持平。

    同樣受高價地影響明顯的還有湖墅板塊的凱德·湖墅。據(jù)凱德·湖墅相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在前兩天上塘單元樓面價突破2萬元/平方米后，當(dāng)晚就有一組客戶從城西趕來下單了一套6號樓沿河的90平方米戶型。擁有京杭大運(yùn)河一線景觀的凱德·湖墅，目前在售戶型為90平方米-180平方米之間，均價為28800元/平方米，多以一線沿河房源為主。

    此外，融信、寶嘉、運(yùn)河宸園、順發(fā)·吉祥半島等項目也紛紛對區(qū)域內(nèi)或周邊的高價地做了不少營銷工作。不過劉君直言，一級土地市場的火熱反應(yīng)到商品房市場仍需要一個過程，畢竟杭州的高庫存還是一個問題，但對于板塊以及后市的發(fā)展，仍會起到一定的提升。

    高價地并不好拿 多家房企受累于高價地項目

    雖然今年以來市場上“面粉貴過面包”已不是新聞，但高價地地塊并不好拿。

    近日，有媒體曝出，由于最終的拿地價格超過了預(yù)算，剛拿地不久的北京華潤曙光地產(chǎn)和招商局地產(chǎn)北京公司決定退出之前與華僑城一起拿到的豐臺區(qū)南苑地塊的開發(fā)。

    而杭州市場，也不乏房企受累于高價地項目的案例。

    來自寧波的雅戈爾，曾于2010年競得申花板塊兩宗地塊，當(dāng)時拿地樓面地價分別達(dá)到17751元/平方米和18114元/平方米，創(chuàng)申花板塊樓面價歷史新高。不過之后恰逢市場調(diào)控等原因，雅戈爾項目遲遲不能面市。2013年，雅戈爾發(fā)布公告宣布將終止對申花地塊的開發(fā)，直接以退地收場。

    2009年首次進(jìn)入杭州市場的中華企業(yè)，則完全受困于其在杭州拿下的第一個項目——中企·艮山府（曾用名：中企·御品灣）。2009年，來自上海的老牌地產(chǎn)中華企業(yè)以總價28億元的價格拿下章家壩地塊，折合拿地樓面價為18141元/平方米，該價格也刷新了當(dāng)年該板塊的最高單價紀(jì)錄。不過如今時隔5年多時間，該項目仍未正式面市，項目的產(chǎn)品定位以及戶型也多次傳出修改的消息。如今，更是以“中企·艮山府”的案名全新亮相。而早在今年1月份，中華企業(yè)發(fā)布的業(yè)績預(yù)虧公告中，對該項目即計提存貨疊加準(zhǔn)備4億元左右。

    也是在2009年拿地的華潤與新鴻基，則將其項目進(jìn)行了“割肉”走量。2009年10月份，華潤集團(tuán)聯(lián)手新鴻基地產(chǎn)經(jīng)過24輪競價，以總價27.7億元競得之江地塊，即現(xiàn)在的之江九里項目，當(dāng)時折合拿地樓面價為15281元/平方米，這也是當(dāng)時板塊內(nèi)的高價地項目。今年1月份，之江九里公然對外打出“虧本賣房”的口號，折后均價為18000元/平方米。3月份，之江九里再次降價，推出小戶型房源特價。而這批房源在6月份有了一次集中的成交量體現(xiàn)。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，僅在6月1日-6月23日期間，之江九里即成交近160套，成交均價為15256元/平方米。

    同樣受困于高地價的還有中海地產(chǎn)。旗下的中海·御道項目為2012年的板塊高價地身份。當(dāng)年，中海以總價55.9億元同時配建9.81萬平方米金融城高級人才公寓的代價，成功摘牌。三宗地以總建面計算的綜合樓面地價高達(dá)18150元/平方米。再計入配建高級人才公寓等額外成本后，真實(shí)的地價應(yīng)在25000元/平方米以上。時隔近4年之后，中海·御道正式對外爆出起價28000元/平方米、均價28000元/平方米-30000元/平方米之間的價格。有業(yè)內(nèi)人士直言，從拿地成本來看，首批房源肯定是虧本銷售。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，目前杭州市場上2009年以后至今拿下的高價地，仍有不少尚未上市。其中一些項目，即使已正式亮相，也有不少是以“貼成本價”在售甚至虧本在售，能保本或者盈利的項目是少之又少。