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    幾年前，在杭州提到逛街，不少人的第一反應(yīng)肯定是武林廣場、延安路一帶。不過隨著杭州城市發(fā)展和格局的擴大，目前多個方向已逐漸形成新的商業(yè)中心。除了近幾年陸續(xù)開業(yè)的城西銀泰城、西溪印象城以及今年開業(yè)的中豪五福新天地、杭州萬達廣場、下沙寶龍城市廣場外，還不乏“一夜之間冒出”的集合BOX、水晶城等小型商業(yè)體。

    想要開起一個頗具規(guī)模的商業(yè)體并不難，但難的是如何讓它長久地運營下去。從目前來看，經(jīng)營得“有聲有色”的商業(yè)體，大多符合一個關(guān)鍵詞：有特色。只要具備獨有的不可替代的特質(zhì)，想要抓住消費者的心，其實并不難。

    接地氣又帶有特色的商業(yè)街區(qū)人氣最旺

    提到特色商業(yè)街區(qū)，杭州市民最為熟悉的可能是河坊街、南山路、武林路女裝一條街、絲綢特色街區(qū)、文三路電子信息街區(qū)等老一批的大家廣為熟知的特色街區(qū)。

    相比于北京王府井、上海南京路、武漢漢正街等知名商業(yè)街，杭州的特色商業(yè)街區(qū)的規(guī)模相對較小，但卻個性明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，杭州已有15條市級商業(yè)特色街，這些街區(qū)分布在杭州各個方向，有些甚至已成為中外游客到杭州的必游之地。

    近兩年來，隨著杭州城市的發(fā)展，除了政府主導(dǎo)打造的特色街區(qū)外，一些房產(chǎn)開發(fā)商，也開始把特色街區(qū)的概念引入其開發(fā)項目上。

    位于五常西溪濕地附近的大盤綠城·翡翠城，就有一個足以輻射周邊多個項目的商業(yè)街區(qū)——翡翠天地商業(yè)中心。在這個商業(yè)街區(qū)里，設(shè)有生活購物、主題餐飲、運動場館、生活服務(wù)、健康服務(wù)、濱水休閑、文化藝術(shù)以及酒店八大功能分區(qū)，能滿足購物、餐飲、運動、休閑、娛樂、文化等全方位的生活需求，目前已有世紀聯(lián)華、知味觀、菲力偉健身等20余家知名品牌入住，即使是在城西配套萬象更新的今天，依然是大城西范圍內(nèi)最為知名的一站式商業(yè)街區(qū)之一。

    家住翡翠城的張女士表示，自從入住翡翠城以來，翡翠天地商業(yè)中心的配套已基本能滿足日常生活所需，吃飯、健身、美容院都非常方便。“關(guān)鍵是品牌很接地氣，吻合老百姓的消費習(xí)慣。”目前，每天一到下班時間，整條街上都很擠，一些熱門的餐廳，和市區(qū)一樣，需要排隊才能吃上。

    而入杭多年的萬科，幾乎在杭州的每個項目上，都有一個新街坊。作為萬科杭州的社區(qū)商業(yè)品牌，目前新街坊已成為萬科項目的亮點和特色之一。其中良渚文化村新街坊和七賢郡新街坊，除了滿足周邊業(yè)主的日常需求外，已成為節(jié)假日的杭州市區(qū)乃至周邊人士最愛去的旅游地之一。

    據(jù)了解，像良渚文化村、七賢郡、翡翠城等這樣的特色商業(yè)街區(qū)，都有專門的團隊進行運營、招商、管理。比如，翡翠天地商業(yè)中心，所有物業(yè)就是由開發(fā)方持有，進行統(tǒng)一招商、規(guī)劃。萬科新街坊，每個新街坊的物業(yè)雖既有自持和出售都有，但在招商、規(guī)劃等統(tǒng)籌上，有統(tǒng)一的商管團隊來進行操作。

    據(jù)悉，在七賢郡新街坊，就曾有一個業(yè)主，最初打算在買了商鋪后用作開畫廊，但在綜合考慮了各種因素后，萬科商管團隊建議其以餐飲為主，最后引進了頗具特色的“四葉草餐廳”，這也是目前七賢郡新街坊最受歡迎的餐廳之一。

    就目前看，開發(fā)商開發(fā)的特色商業(yè)街區(qū)，明顯不同于河坊街、武林路女裝一條街等特色街，從呈現(xiàn)結(jié)果看，更像是社區(qū)商業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，有很多開發(fā)商在建設(shè)特色街區(qū)的時候，除了出于地塊的規(guī)劃以及未來居民的生活便捷性外，更多的是可以把這個當做銷售的一個加分項。

    盡管對社區(qū)商業(yè)街的定義仍有爭議，但不可否認的是，隨著傳統(tǒng)特色商業(yè)街區(qū)的發(fā)展逐漸進入瓶頸以及大型綜合體的“野蠻生長”之后的飽和，被稱為“最后一公里”的社區(qū)商業(yè)已是不少開發(fā)商重點發(fā)展的重心。

    遠離同質(zhì)化競爭的復(fù)合型綜合體
    壟斷高端消費市場的豪華型購物中心

    自2010年萬象城開業(yè)以來，一直是杭州人首選的消費場所。萬象城整齊亮相的奢侈品牌、超大面積的真冰滑冰場、寬闊大氣的中庭，以及交錯的扶梯，讓所有杭州人第一次體驗到了真正的Shopping Mall。

    可以說，萬象城在杭州引發(fā)了綜合體變革潮流，此后，萬象城也與杭州大廈并稱是杭州高端消費的代表，特別是在錢江新城，萬象城幾乎壟斷了高端消費的市場。

    萬象城之所以成功，其購物中心的業(yè)態(tài)本身就是一個優(yōu)勢。直到杭州萬象城2010年開業(yè)以前，杭州的商場都還是以百貨業(yè)態(tài)為主，各品牌以柜臺的形式陳列商品，過道狹窄，沒有中庭以及休息區(qū)，也很少有餐飲店。而在大多數(shù)杭州人的思維中，逛街也就是去武林或延安商圈的這些商場買東西，并沒有太多其他在商場內(nèi)的休閑活動。

    而萬象城的出現(xiàn)，可以說顛覆了杭州人的傳統(tǒng)購物習(xí)慣。作為一座購物中心，杭州萬象城中式餐飲業(yè)態(tài)的比例接近30%，還有溜冰場、電影院這樣的休閑娛樂空間，這使得人們逛商場的行為一下子豐富了起來。萬象城不光是賣商品，而且是在賣生活方式，讓全家人在周末來到這里，購物、吃飯和娛樂都能找到地方。

    同時，杭州萬象城剛開業(yè)時就引進了LV、Emporio Armani、Prada、Dior、Cartier、Fendi等奢侈品牌旗艦店，這些一線大牌的集中入駐目標直指杭州大廈。并且，高端餐飲品牌、冰紛萬象溜冰場、高端超市Ole‘、百老匯電影院、Page One書店等，都是生活類業(yè)態(tài)的翹楚品牌。

    憑借鮮明的高端特色，一下子和杭州原有商場業(yè)態(tài)拉開差距，徹底籠絡(luò)到了一批原本習(xí)慣去市中心消費的購物人群。

    “就連工作日過來，都是要繞好幾圈才能搶到一個空車位的，沒想到全杭州人氣最高的綜合體居然是這里。”

    這位消費者口中所說的“這里”，就是位于西溪濕地板塊、五常大道和天目山路交界口的西溪印象城。自從2013年5月10日正式開業(yè)以來，這家囊括了大型超市、電影院、餐飲、KTV等多種商業(yè)業(yè)態(tài)的Shopping Mall，徹頭徹尾改寫了西溪濕地周邊只有自然資源缺乏大型商業(yè)配套的歷史格局，一到周末就人頭攢動，大部分餐飲店到高峰時段，吃飯還需要拿號等位。

    西溪印象城的品牌負責人介紹，目前工作日日均客流可達3萬人次，周末會超6萬人次，每當節(jié)假日或者有大活動的時候，客流會更高，接近七八萬人次，每月客流量都遠遠超過100萬人次。“我們根本不用擔心客流問題，反而非常擔心停車位不足的現(xiàn)狀。雖然西溪印象城已經(jīng)有2500多個停車位，但別說周末或者節(jié)假日了，就連工作日都難以達到供應(yīng)平衡。”

    按理說，西溪印象城并非遵循了“唯地段論”的選址原則，同時也不像很多新落成的綜合體一樣努力營造高大上路線，但卻出乎意料地成為杭城綜合體梯隊當中的一匹黑馬，且客戶滿意度和好評度雙高。這其中有幾個不能忽略的原因。

    首要因素就是它看似并不核心的地段。

    作為杭州大城西第一家大型購物中心，西溪印象城的開業(yè)可謂填補了古墩路以西、天目山路以北、石祥路以南、東西大道以東的這一大片城市范圍內(nèi)商業(yè)綜合體的空白。而同時，這片區(qū)域又是近幾年來商品房開發(fā)的重要領(lǐng)域，隨著大量樓盤在相近的時間陸續(xù)交付，業(yè)主入住率逐年遞增。僅印象城周邊500米范圍內(nèi)，就有大小社區(qū)十余個，所在五常街道常住人口約22000人，流動人口達到54504人，向東的西湖區(qū)板塊擁有人口80萬人。且購買在這個范圍內(nèi)的業(yè)主多為首次置業(yè)的年輕人群以及新杭州人，他們剛巧處于組建家庭的階段且具備一定的消費能力，喜歡把綜合體作為消磨時間的第一選擇，這首先就保證了西溪印象城具備天然客流量的第一步。

    第二步，是西溪印象城選擇品牌的眼光：不追求高大上，不接納低質(zhì)量。

    西溪印象城總建筑面積21萬平方米，分為地上四層和地下二層，在增強消費者購物體驗的品牌引進方面，西溪印象城絲毫不含糊。購物超市引進的是浙江首家沃爾瑪山姆會員店；休閑品牌引進了中影國際影城、銀樂迪、奧蘭德海洋村、神采飛揚游樂公園；購物品牌引進了迪卡儂、MUJI、ZARA、優(yōu)衣庫；餐飲品牌引進了外婆家、避風塘、太興餐廳、代官山、張生記、星巴克、許留山。不難發(fā)現(xiàn)，西溪印象城這200多個知名品牌當中，既沒有動則消費過萬元的奢侈品牌，也沒有特別低端的，基本都是能讓個體消費者或者是以家庭為單位的消費者在這里待上一整天的消費產(chǎn)業(yè)鏈。

    當然，吸引客戶長時間停留的最不可或缺的原因，就是西溪印象城開業(yè)至今，依舊保持著免費停車的傳統(tǒng)。

    為了解決客流飽和及停車難的問題，與現(xiàn)有購物中心一路之隔的西溪印象城二期已經(jīng)在緊鑼密鼓地施工當中。待2017年西溪印象城二期項目開業(yè)后，二期體量達到9萬平方米，加上一期，西溪印象城總計體量達25萬平方米，車庫容量將增加到4000輛。到時候，西溪印象城將成為杭州最大的購物城之一。