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    入伏以來，杭州的天氣瞬間切換到了高溫模式。而誠(chéng)如這段時(shí)間飆升的氣溫，7月，土地出讓市場(chǎng)也出現(xiàn)了難得的熱鬧景象。在經(jīng)過了前5個(gè)月的冷寂、6月的復(fù)蘇后，這個(gè)月底，備受矚目的兩塊湖濱商業(yè)寶地也將“出閣”。誰將有意迎娶它們？市場(chǎng)會(huì)不會(huì)繼續(xù)保持上半年“數(shù)量少、溢價(jià)率低”的出讓節(jié)奏？又會(huì)不會(huì)迎來再度“瘋狂”？對(duì)此，導(dǎo)報(bào)記者近日進(jìn)行調(diào)查。

    “對(duì)西湖邊的建筑來說，層高一直是懸在其頭頂?shù)囊话堰_(dá)摩克利斯之劍”
    寸土寸金的寶地，誰來迎娶？

    7月30日，杭州主城區(qū)將有3宗地塊出讓，包括1宗宅地、2宗商地。

    其中，宅地位于丁橋，出讓面積79425平米，可建面積182678平米，起價(jià)6003元/平米。商地兩宗均位于湖濱，即西湖電影院地塊及中華飯店地塊，這也是迄今為止西湖邊所剩不多的商業(yè)寶地。

    記者從杭州市國(guó)土局了解到，此次掛牌出讓的“寶地”湖濱D-05、06地塊(西湖電影院)、湖濱單元D-B1-16(B)地塊(中華飯店)，同屬湖濱單元，區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達(dá)、設(shè)施齊全、產(chǎn)業(yè)豐富、百貨林立，是杭州商務(wù)服務(wù)業(yè)的聚合地之一，也是上城區(qū)著力打造RBD的中心區(qū)域。

    掛牌信息顯示，湖濱D-05、06地塊(西湖電影院)出讓面積4082平米，為文化娛樂兼容商業(yè)用地，地上建筑面積13470.6平米，起價(jià)43418萬元，折合樓面起價(jià)達(dá)32232元/平米。湖濱單元D-B1-16(B)地塊(中華飯店)出讓面積5007平米，為商業(yè)設(shè)施用地，地上建筑面積14119.7平米，出讓起價(jià)38415萬元，折合樓面起價(jià)27207元/平米。

    對(duì)很多杭州人來說，這兩個(gè)地方，都是名副其實(shí)的“真正市中心”。

    三公園附近的西湖電影院，是不少杭州人羅曼史的發(fā)源地。然而，從2012年12月31日影院放完最后一場(chǎng)電影 《泰囧》開始，人們就一直在默默地等待它的“蛻變”。如今，這塊寶地終將出閣，那么，迎娶它的，又會(huì)是怎樣的“高富帥”？

    雖然最后的結(jié)果要等到月底才能見分曉，但記者目前了解到的情況是，這里，很有可能變身為湖濱銀泰三期。

    根據(jù)此前湖濱特色商業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部的介紹，作為湖濱大商圈的組成部分，湖濱三期總占地面積約4100平方米，規(guī)劃總建筑面積約24000平方米，未來是一個(gè)以商業(yè)、文化設(shè)施相結(jié)合的商業(yè)街，地上四層，地下三層。而西湖電影院也將成為湖濱三期綜合體的組成部分，一改原來“陳舊”的形象，變成“高大上”的影院。

    至于另一中華飯店地塊，感興趣的商家同樣非常之多，其中，還包括不少來自外地的房企，但誰能最后拿下它，還要等出讓當(dāng)天才能見分曉。

    不過，采訪中記者留意到，雖然是寸土寸金的商業(yè)寶地，但因?yàn)槠涞靥幬骱�邊，�?duì)開發(fā)商來說，即便將其娶回了家，如何把日子過好也是一門大學(xué)問。

    記者發(fā)現(xiàn)，此次出讓的兩宗地塊在規(guī)劃上都有明確的規(guī)定，其中，湖濱單元D-B1-16(B)地塊(中華飯店)用地性質(zhì)為商業(yè)設(shè)施用地，用地面積約0.5公頃，容積率不大于2.82，建筑密度不大于90%，綠地率不小于5%，且建筑限高須控制在16米以內(nèi)。

    事實(shí)上，對(duì)西湖邊的建筑來說，層高一直是懸在其頭頂?shù)囊话堰_(dá)摩克利斯之劍。

    之前，因此而折戟的也大有人在。記者在采訪中了解到，如今西湖邊的長(zhǎng)生園停車場(chǎng)地塊，2002年已被浙江中泰巨星置業(yè)有限公司以7089萬元的價(jià)格拿下，然而13年過去，由于層高和日照等障礙，至今仍然沒有進(jìn)行開發(fā)。

    “一旦庫(kù)存量出現(xiàn)下降，推地也開始了”
    下半場(chǎng)“高溫模式”，就此開啟？

    不過，雖然過好日子是門大學(xué)問，但記者發(fā)現(xiàn)，兩塊“白富美”寶地還是吸引了相當(dāng)多的追求者。而以兩宗寶地出讓為標(biāo)志性事件，在經(jīng)歷了上半年的冷寂之后，下半年杭州土地市場(chǎng)也大有開閘之勢(shì)。

    記者留意到，2015年的土地市場(chǎng)一直較為平淡，大宗宅地的出讓多集中在一二月份。“金三銀四”期間，杭州樓市商品房成交量與去年同期相比上漲了91%，幾乎翻番，但土地市場(chǎng)不溫不火。

    此間，土地市場(chǎng)共計(jì)成功出讓11宗地塊，成交總金額僅為23.49億元，比去年下降了59.4%，這也是自2013年以來的連續(xù)第三年走低。其中宅地方面的出讓量更是稀少，僅為4宗。

    5月，土地市場(chǎng)延續(xù)之前的冷淡行情，僅有6宗土地出讓（含蕭山、余杭）。

    到了6月，冷清的市場(chǎng)逐漸開始有復(fù)蘇的跡象。

    6月1日，位于未來科技城范圍內(nèi)西溪融莊南面的6萬方宅地出讓，最終，首次進(jìn)入杭州的香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)競(jìng)得這塊宅地，33%的溢價(jià)率也創(chuàng)下今年以來杭州市區(qū)宅地溢價(jià)新高。

    6月25日，申花板塊又有兩塊宅地出讓，其中萬馬藥業(yè)地塊出讓面積為1.97萬平方米，可建面積為4.3萬平方米，起拍樓面價(jià)為13272元/平方米。萬里塑膠地塊出讓面積為1.85萬平方米，可建面積為5.4萬平方米，起拍樓面價(jià)為12001元/平方米。經(jīng)過一番激烈競(jìng)逐后，兩個(gè)地塊分別以總價(jià)65900萬元和77800萬元被九龍倉(cāng)收入囊中。

    及至7月，推地的節(jié)奏更是高歌猛進(jìn)。采訪中記者了解到，包括兩宗湖濱商業(yè)寶地在內(nèi)，這個(gè)月杭州有11宗近700畝土地(695.24畝)掛牌，此間，也不乏丁橋、未來科技城等板塊宅地。

    如此多土地高調(diào)登場(chǎng)，讓很多人紛紛猜測(cè)其背后隱含的信號(hào)：杭州土地市場(chǎng)是否由此再度開閘？對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人都給出了肯定答案。

    “二季度宅地出現(xiàn)高溢價(jià)，下半年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)是大概率事件。”世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為，下半年隨著樓市信心和發(fā)展商資金狀況的改善，土地市場(chǎng)的活躍度有望進(jìn)一步提升。

    雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳也表示，上半年房企主要任務(wù)在于去庫(kù)存以及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而下半年的土地市場(chǎng)則有可能相對(duì)更為活躍，尤其在九十月房交會(huì)前后。

    對(duì)于上述兩者的觀點(diǎn)，好地研究院院長(zhǎng)錢賢強(qiáng)也表示認(rèn)同。他坦言，上半年土地出讓量的急劇下降除了樓市低迷、開發(fā)商拿地積極性不高外，政府有意放慢出讓節(jié)奏也是原因之一。

    “一旦庫(kù)存量出現(xiàn)下降，推地也開始了。”他說。

    “拿地興趣的增加，除了銷售、融資等環(huán)節(jié)給力外，手上‘余糧’較少是這些房企出現(xiàn)在土地市場(chǎng)的關(guān)鍵原因”
    庫(kù)存高企，誰還在拿地？

    最近，透明售房研究院發(fā)布了2015年上半年杭州樓市分析報(bào)告，報(bào)告顯示，杭州可售商品住宅的去化周期逐漸回歸到正常水平，按2015年上半年市區(qū)商品住房平均月銷售面積計(jì)算，目前商品住房的去化周期為13.4個(gè)月，相比去年同期，縮減了13.8個(gè)月。

    不僅房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，一些明星樓盤更是受到熱捧。

    然而，趨勢(shì)向好的同時(shí)，庫(kù)存處高位仍是樓市的一塊“心頭病”。

    記者留意到，從2014年開始，杭州樓市庫(kù)存量幾乎每個(gè)月都在攀升，從來沒有庫(kù)存下降的情況出現(xiàn)，今年4月，庫(kù)存曾無限接近16萬套，5月，庫(kù)存自2014年以來首次出現(xiàn)明顯下降，但目前仍有15萬余套的天量。

    面對(duì)如此高企的庫(kù)存，很多前幾年瘋狂高價(jià)拿地的開發(fā)商，眼下不得不繼續(xù)在去庫(kù)存的道路上疲于奔命。但盡管這樣，想拿地的開發(fā)商還是有不少。

    按照杭州土地市場(chǎng)的勾地原則，只要土地掛牌公告了，就意味著已經(jīng)有房企看中了這塊地。那么，哪些房企在拿地？近期的土地市場(chǎng)成交記錄，或許可以回答這個(gè)問題。

    數(shù)據(jù)顯示，去年下半年至今，出手競(jìng)拍宅地的房企，主要有德信、天陽、龍湖、融創(chuàng)、萬科、大家、濱江等。

    稍加留意就能發(fā)現(xiàn)，這些房企可以分為兩類，一是龍湖、融創(chuàng)和萬科為代表的營(yíng)銷能力特別突出的外來房企，二是濱江、大家、德信和天陽這類兼具品質(zhì)和開發(fā)速度的本土房企。而它們的共同特點(diǎn)，都是房子賣得快，沒有太多的庫(kù)存。

    以上個(gè)月拿下申花板塊兩塊地的香港九龍倉(cāng)為例。

    記者發(fā)現(xiàn)，如果不算去年底聯(lián)合綠城摘得的蕭山地塊，其上一次單獨(dú)在杭州拿地，已經(jīng)要追溯到2011年。

    而截至目前，杭州主城區(qū)范圍內(nèi)由九龍倉(cāng)負(fù)責(zé)操盤的樓盤僅有九龍倉(cāng)碧璽和九龍倉(cāng)君璽。前者已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段，后者則是市中心高端樓盤，去化周期相對(duì)較慢。因此對(duì)于九龍倉(cāng)而言，目前在杭州的土地儲(chǔ)備已經(jīng)很少。

    “九龍倉(cāng)在杭州已經(jīng)很久沒有拿地了，我們要深耕杭州市場(chǎng)。”當(dāng)天拿地后，九龍倉(cāng)杭州公司總經(jīng)理孫琪在接受媒體采訪時(shí)曾這樣表示。

    無獨(dú)有偶。作為杭州本土房企的龍頭老大之一，濱江房產(chǎn)今年的拿地意愿也非常明顯。

    據(jù)悉，除了春節(jié)前在江干彭埠?jiǎn)卧�拿下一宗宅地外，在今年之后的幾個(gè)月內(nèi)，多次土地出讓現(xiàn)場(chǎng)均能看到濱江的身影。

    尤其是6月份以來，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，加上7月7日剛由泰禾拿下的85號(hào)地塊，濱江房產(chǎn)即參與了4宗地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，且均參與了多輪報(bào)價(jià)，其中甚至有地塊到最后一輪才最終放棄，足見其拿地意愿之強(qiáng)。

    采訪中記者留意到，對(duì)于上述房企而言，拿地興趣的增加，除了銷售、融資等環(huán)節(jié)“給力”外，手上“余糧”較少是其出現(xiàn)在土地市場(chǎng)的關(guān)鍵原因。

    拿龍湖地產(chǎn)來說，在杭州上半年房企銷售額排行榜中，其以25.99億元的銷售額排名第四，可在下半年，旗下新盤僅有春江悅茗一個(gè)，其余項(xiàng)目大多已在銷售或處于尾盤狀態(tài)，而這，也無疑成為龍湖拿地的最大動(dòng)力所在。