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    在商品房歷經(jīng)調(diào)控之苦時(shí)，商鋪已經(jīng)逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。投資者選擇商鋪?zhàn)鳛槠滟Y金保值增值的重要途徑，除了關(guān)心商鋪的位置、規(guī)模、價(jià)格、所處商圈、收益等問題外，其對(duì)商鋪的公攤率尤其在意。在很多投資者眼中，商鋪的公攤率太高，直接損害了其自身的利益，甚至認(rèn)為是發(fā)展商在進(jìn)行欺詐，無形中侵占了自己的利益。然而，筆者在采訪中了解到，商鋪公攤面積并非越小越好，一定程度上的高公攤反而對(duì)投資者有利。

    商鋪公攤率到底多少才合理？

    所謂公攤率，即公共面積占總建筑面積的比率。大家都知道居住類物業(yè)公攤系數(shù)越小越好，公攤小使用面積就大，業(yè)主就能獲得更多使用的面積，反之則亦然。而商鋪卻不一樣，那么如何正確看待商鋪的公攤系數(shù)，是高好還是低好呢？

    投資者在選擇商鋪時(shí)還帶有投資居住類物業(yè)的慣有思維模式，認(rèn)為公攤系數(shù)大不合算，這實(shí)際上是認(rèn)識(shí)上的一個(gè)誤區(qū)。

    很多大的商場(chǎng)因?yàn)榕鋫淞烁邩?biāo)準(zhǔn)的一類消防系統(tǒng)、寬敞的人行通道以及大面積的休閑場(chǎng)所等，雖然公攤系數(shù)會(huì)比原先稍高，但因?yàn)橛辛诉@些商業(yè)的必需配套，它就能夠帶來源源不斷的客流，從而使商場(chǎng)能夠始終保持最好的經(jīng)營效益。所以公攤系數(shù)大，除了是消防的原因，另一方面最重要的是因?yàn)楣珨傁禂?shù)的高低從某種角度上說意味著購物環(huán)境的好壞，會(huì)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營產(chǎn)生不同的效果。

    在我國，國家規(guī)定商場(chǎng)內(nèi)商鋪的公攤不超過60%，由此可見，商場(chǎng)公攤在50%左右是一個(gè)合理水平。公攤率的合理與否，不僅僅關(guān)系到投資者的投資成本問題，更是直接關(guān)系到商場(chǎng)對(duì)人流的承載力，會(huì)直接作用在投資者投資收益之上。

    商鋪公攤率和客流有直接影響

    商鋪的公攤率對(duì)消費(fèi)人群的容量和人流量有直接影響。商場(chǎng)的空間是有限的，公攤越小，可容納消費(fèi)者的空間就越少，其人流量就會(huì)受到限制，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營效果。因此越是高檔的商場(chǎng)，為消費(fèi)者考慮得越多，其公共空間就會(huì)越多。

    以一些大型商場(chǎng)的室內(nèi)商鋪為例，商場(chǎng)的經(jīng)營面積是固定的，只有具備一定的公攤系數(shù)，才能保證商場(chǎng)的整體運(yùn)營環(huán)境如人行通道、休閑區(qū)等足夠?qū)挸�明亮，�?jīng)營條件、安全消防設(shè)施等公共設(shè)施的完善也將進(jìn)一步留住顧客。某商場(chǎng)的負(fù)責(zé)人表示：“如果片面地追求低公攤面積，表面上看起來商鋪面積大了，合算了，但廣大商家賴以生存的客戶卻不會(huì)因此多起來。逛街的人，可能因?yàn)檫^于擁擠而不愿停留，或者只是過過場(chǎng)，引不起他們的購買欲，這樣，即使商鋪使用面積再大也無濟(jì)于事。”

    “沒有合理的價(jià)值尺度，盲目追求小公攤商鋪，投資者就有可能挑選到‘垃圾股’，從而影響自己的投資收益。”業(yè)內(nèi)人士分析。很多大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營者對(duì)此都深有感觸，投資商鋪?zhàn)罱K應(yīng)考慮的是商場(chǎng)未來的商業(yè)氣氛、經(jīng)營效益，不能只簡單地計(jì)較公攤面積、使用面積等因素。

    商鋪投資關(guān)鍵還要看“人氣”

    在當(dāng)今休閑時(shí)尚風(fēng)的引領(lǐng)下，現(xiàn)在，人們到商場(chǎng)購物對(duì)環(huán)境的關(guān)注度越來越高。據(jù)了解，在歐美國家乃至國內(nèi)大城市的一些商場(chǎng)，比如上海的新世界百貨、廈門的世貿(mào)大廈等，其室內(nèi)商鋪的公攤面積一般都在50%以上。公攤面積大，反映出來的直接效果就是購物環(huán)境寬敞，公共服務(wù)配套齊全，而這種良好的配套條件也為這些商場(chǎng)帶來了旺盛的人氣，從而讓商鋪的投資效益最大化。

    業(yè)內(nèi)專家表示，從經(jīng)濟(jì)角度來看，商鋪的投資收益與整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營的效果，也就是“人氣”有很大關(guān)系。假設(shè)投資者購買的商鋪面積為10平方米，以50%的公攤比例來計(jì)算，投資者實(shí)際得到的使用面積只有5平方米，表面上來看投資者很吃虧。但如果商場(chǎng)經(jīng)營得好，人氣足，經(jīng)營效益的提升會(huì)令租金水漲船高，商鋪一定程度上的高公攤并不會(huì)影響投資者的收益。反之，擁有了較高的得房率，但由于公共面積較小，服務(wù)設(shè)施匱乏，就會(huì)影響商場(chǎng)人氣，人氣上不來，商場(chǎng)的租金價(jià)格自然也上不去，對(duì)投資者來說實(shí)際是一種損失。

    據(jù)了解，當(dāng)前，我國相關(guān)法律只對(duì)住宅的公攤面積做了相應(yīng)規(guī)定，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的公攤目前還未做上限。由于商鋪在對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)是以建筑面積為計(jì)算基數(shù)的，所以投資者如果要將商鋪出售并不會(huì)因?yàn)楣珨傋屪陨砝�益受損。