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    規(guī)劃打造100個城市綜合體的杭州，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有飽和之憂。按平均銷售速度，現(xiàn)有的存量至少需要3年消化，隨著去年57幅純商業(yè)地塊陸續(xù)形成供應(yīng)，存量預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步攀升。

　　樓市行情低迷，降價(jià)風(fēng)聲遲遲不止，特價(jià)房頻頻面市，對于購房者來說，2014年的杭州住宅市場已然具有相當(dāng)?shù)奈ｋU(xiǎn)性。無論是剛需盤，還是高端豪宅，都在激烈的競爭環(huán)境中不同程度地面臨著價(jià)格下行壓力。那么，由投資需求支撐的商業(yè)地產(chǎn)又如何呢？

　　樂觀地看，最近幾年，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場一直運(yùn)行平穩(wěn)，每年的成交量都在1萬套以上，并且行情相對獨(dú)立，幾乎不受政策以及住宅市場的波動干擾。理論上，穩(wěn)定的市場將有利于價(jià)格的堅(jiān)挺，而從商業(yè)地產(chǎn)的歷史表現(xiàn)來看，幾乎從未出現(xiàn)過價(jià)格戰(zhàn)。

　　另外，杭州商業(yè)、商務(wù)環(huán)境正在進(jìn)行快速升級，城市居住版圖、商業(yè)地理也在被重新定義。一些新興板塊的崛起，具有很強(qiáng)的可預(yù)見性。在人口涌入、企業(yè)聚集之前，提前布局商鋪、寫字樓投資，相當(dāng)于搶持原始股，后期的增值收益，似乎十分樂觀。

　　并且，相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評估遵循更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿�，可根�?jù)預(yù)期租金收益、年投資回報(bào)率進(jìn)行精確測算，做到心中有底。特別是商鋪這種投資產(chǎn)品，因?yàn)榱勘容^小，不管銷售情況如何，對房企的資金面都并不構(gòu)成重大影響，所以也不存在降價(jià)走量的必要。

　　依此而言，商業(yè)地產(chǎn)似乎比住宅市場更加安全，在樓市整體遇冷的背景下，儼然便是一座避風(fēng)港。

　　但這并不意味著投資商業(yè)地產(chǎn)沒有風(fēng)險(xiǎn)，恰恰相反，商業(yè)地產(chǎn)是一個充滿陷阱的市場。如果出手不慎，所遭受的損失可能不亞于降價(jià)住宅項(xiàng)目給老業(yè)主帶來的損失。只是，這種陷阱通常是隱藏著的，在項(xiàng)目銷售階段可能無從察覺。

　　就商鋪而言，最常見的陷阱在于，開發(fā)商所承諾的投資回報(bào)率不能兌現(xiàn)。商鋪的租金水平直接取決于客流量，而客流量又與附近小區(qū)的入住情況、整個街區(qū)的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)構(gòu)成等諸多因素相關(guān)，有著很強(qiáng)的不確定性。這也意味著投資回報(bào)率很難得到充分保證。

　　至于寫字樓，除了自身的產(chǎn)品素質(zhì)外，項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展進(jìn)度、政府招商引資政策的落實(shí)情況，以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的運(yùn)行狀態(tài)等因素，都將對其租金回報(bào)造成影響。如果開發(fā)商描繪的宏偉藍(lán)圖不能實(shí)現(xiàn)，預(yù)期收益自然也就難以兌現(xiàn)。

　　更重要的是，規(guī)劃打造100個城市綜合體的杭州，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有飽和之憂。按平均銷售速度，現(xiàn)有的存量至少需要3年消化，隨著去年57幅純商業(yè)地塊陸續(xù)形成供應(yīng)，存量預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步攀升。

　　定價(jià)有理可循的商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)格泡沫或許小于住宅，但供應(yīng)泡沫卻不可小視。杭州經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)增長能否支撐起這樣龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場？這是一個有待時(shí)間驗(yàn)證的問題，也是商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所在。

　　尤其對于社區(qū)底商、綜合體商鋪、街區(qū)商鋪來說，還需面對電子商務(wù)的沖擊、居民消費(fèi)習(xí)慣的改變、客流的分散等諸多挑戰(zhàn)。投資者出手需十分謹(jǐn)慎。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場或率先啟動

　　 成交量一直保持穩(wěn)定多個項(xiàng)目即將開盤。

　　杭州住宅市場持續(xù)低迷，各樓盤開盤節(jié)點(diǎn)數(shù)度推遲，截至昨日，銀四已經(jīng)過半，開盤樓盤數(shù)量仍只有個位數(shù)，而部分原本預(yù)計(jì)在本月開盤的樓盤，實(shí)際開盤時(shí)間似乎仍遙遙無期。另一方面，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻傳出捷報(bào)，或者蠢蠢欲動。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交量一直比較穩(wěn)定，與住宅市場行情相對獨(dú)立。在住宅市場不景氣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)仍有可能獨(dú)善其身，成為杭州樓市一抹難得的亮色。

　　寫字樓市場大單頻現(xiàn)

　　4月13日，杭州新天地與漢鼎股份、杭州玻璃集團(tuán)和杭州中法實(shí)業(yè)三家企業(yè)正式簽約，位于新天地三個地塊的大樓被整體打包出售，成交面積超6萬方。

　　其中，此次漢鼎股份簽約的地塊，將建造總建筑面積23619方的公司總部，該建筑名為杭州之門，由丹麥JDS事務(wù)所設(shè)計(jì)；杭州玻璃集團(tuán)選址地塊，地上建筑面積20965方；杭州中法實(shí)業(yè)股份有限公司選址地塊，合作面積超2萬方。

　　據(jù)了解，這三家企業(yè)均為成長型實(shí)力企業(yè)，未來擬將總部遷至杭州新天地，三幢獨(dú)棟大樓均采用定制模式，設(shè)計(jì)方包括丹麥JDS這樣的國際大牌事務(wù)所。目前，仍有多家上市公司與杭州新天地洽談，有望整棟拿下多幢寫字樓。

　　像這樣的超級大單，在杭州寫字樓市場并不鮮見。去年底，杭州綠地中央廣場即對外宣稱，項(xiàng)目規(guī)劃建造的三幢寫字樓中，已有兩幢被一家浙江本土制造企業(yè)和一家金融企業(yè)分別預(yù)訂，剩下的一幢也吸引了多家實(shí)力企業(yè)洽談訂購。

　　除了整幢買下的例子，單個客戶買走多套寫字樓房源的案例也非常多。例如，同樣在去年底，杭州萬達(dá)廣場寫字樓在認(rèn)籌階段，曾有一位韓國人認(rèn)籌了半層的寫字樓，總共花費(fèi)金額在1200萬左右。

　　另據(jù)了解，在酒店式公寓市場，也不時(shí)出現(xiàn)一些大單。去年，一位來自溫州的投資客一口氣買走了鑫運(yùn)時(shí)代金座18套酒店式公寓，由于該項(xiàng)目總價(jià)較低，總金額為1000多萬。

    商鋪成交量保持活躍

    作為一種更為稀缺的投資型房產(chǎn)品，商鋪的銷售情況也可圈可點(diǎn)。3月30日，杭州萬達(dá)廣場中心金鋪首次開盤，與去年10月首期商鋪開盤一樣，這次開盤再一次創(chuàng)下了熱銷佳績。稍早之前，位于勾莊板塊的名城博園推出了25套臨街商鋪，面積31-54平米，層高4.4米，起價(jià)63萬元/套，同樣賣得不錯。

    去年12月22日，龍湖時(shí)代天街開盤，推出一批商鋪，更在短短1個多小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，銷售了近九成，部分樓層直接售罄。

    數(shù)據(jù)面上，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周(4月7日-4月13日)，杭州共有10個項(xiàng)目出現(xiàn)商鋪成交，共成交32套，成交面積2657平方米，環(huán)比增長49%。清明節(jié)前一周(3月24日-3月30日)，杭州商鋪成交面積也曾呈現(xiàn)增長態(tài)勢，環(huán)比增幅為10%。

    分區(qū)域來看，江干區(qū)是商鋪成交最為活躍的區(qū)域，另外，濱江區(qū)、拱墅區(qū)等區(qū)域的商鋪成交量，占總成量的比重也較大。價(jià)格方面，在田園、申花等板塊，部分項(xiàng)目的商鋪價(jià)格已快被住宅價(jià)格追上，個別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)社區(qū)底商價(jià)格比住宅價(jià)格低的情況。

    商業(yè)地產(chǎn)成交一直穩(wěn)定

    從杭州近幾年的商業(yè)地產(chǎn)市場走勢來看，相比于住宅市場劇烈的波動，商業(yè)地產(chǎn)的市場可以說是比較穩(wěn)定的。

    四年前的2010年，杭州主城區(qū)一年共成交新建住宅25392套，當(dāng)年，商業(yè)地產(chǎn)成交量為10568套，不及住宅的1/2；次年，杭州樓市陷入低迷，主城區(qū)只成交了12784套新建住宅，同比下滑近五成，但這一年的商業(yè)地產(chǎn)卻成交了10562套，與上一年基本持平。

    2012年，杭州樓市成交量井噴，主城區(qū)成交新建住宅36185套，同比增長近兩倍，與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)成交量卻仍與前一年基本持平，僅為10312套。

    2013年，杭州多個綜合體項(xiàng)目熱賣，帶動主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量增長近兩成，但相比于住宅市場的火爆，這一增幅仍顯得溫和。

    對此，業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年住宅市場的波動，主要是受房地產(chǎn)調(diào)控影響，而商業(yè)地產(chǎn)的購房政策、貸款政策一直保持穩(wěn)定，市場基本沒有受到調(diào)控干擾，成交量主要受供應(yīng)和需求情況決定，所以能夠走出獨(dú)立行情。

    另外，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值可以通過投資回報(bào)率量化測算，價(jià)格泡沫比住宅要小得多，這也是市場能夠平穩(wěn)運(yùn)行的原因之一。

    多個商業(yè)項(xiàng)目即將開盤

    商業(yè)地產(chǎn)市場的這種穩(wěn)定性，無疑使得商業(yè)項(xiàng)目更容易按時(shí)開盤，而不像住宅項(xiàng)目那樣因行情低迷而屢次跳票。

    據(jù)透明售房網(wǎng)預(yù)售證申領(lǐng)信息顯示，最近一個月，15個領(lǐng)出預(yù)售證的樓盤中，有5個為商業(yè)項(xiàng)目，包含杭州萬達(dá)廣場、杭州新天地等熱門項(xiàng)目。另外，龍湖天街也已發(fā)布消息稱，近期將推出二期金街商鋪；天陽尚景國際上周末則已啟動了商鋪認(rèn)籌，涉及38套商鋪。

    其中，杭州萬達(dá)廣場已于4月13日開放了20000平方米的商鋪實(shí)景體驗(yàn)區(qū)，將來自萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)運(yùn)作、業(yè)態(tài)整合及商業(yè)氛圍營造能力完完整整地呈現(xiàn)在杭州市民面前，讓投資者親眼見證萬達(dá)未來的商業(yè)模式。

    據(jù)了解，杭州萬達(dá)廣場確定將于本月20日加推30套商鋪，主力總價(jià)300-600萬。該項(xiàng)目建成后，將形成以杭州萬達(dá)廣場為核心的新型城市級商圈萬達(dá)商圈，是杭州市新的商業(yè)、金融、娛樂、休閑和商務(wù)中心。

    另據(jù)了解，由于住宅銷售不暢，部分商住項(xiàng)目已經(jīng)將現(xiàn)階段的銷售重心從住宅轉(zhuǎn)到了商業(yè)部分。例如，位于田園板塊的某項(xiàng)目，其發(fā)布的最新動態(tài)，即是商鋪銷售信心，而該項(xiàng)目前期已積壓了大量住宅在售。

    延伸
    商業(yè)地產(chǎn)也有存量危機(jī)

    值得一提的是，雖然市場相對穩(wěn)定，但杭州商業(yè)市場也并非完全樂觀。最大的隱憂在于，跟住宅市場一樣，商業(yè)市場也存在存量危機(jī)。

    據(jù)某研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至今年1月，杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存量36754套，總面積達(dá)482.84萬平方米，其中酒店式公寓庫存產(chǎn)品面積123.57萬平方米，寫字樓165.93萬平方米，商鋪193.34萬平方米。

    考慮到2013年杭州主城區(qū)共出讓純商業(yè)用地57幅，總面積達(dá)2032.9畝，總體量為388.7萬平方米，今年，杭州商業(yè)地產(chǎn)的庫存量無疑將繼續(xù)攀升。

    另據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測顯示，2013年包括萬達(dá)、華潤置地、綠地、復(fù)地在內(nèi)的多家企業(yè)均在杭州集中購入了純商業(yè)用地。這些企業(yè)均具備國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，未來或?qū)⒚媾R正面競爭，商業(yè)地產(chǎn)的競爭將更趨激烈。

    世邦魏理仕研究顯示，2016年之前，杭州商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個，其中大部分項(xiàng)目的開發(fā)模式采用了商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓以及住宅等固定組合模式，購物中心同質(zhì)化嚴(yán)重。

    業(yè)內(nèi)人士指出，杭州由于政府的預(yù)判、規(guī)劃的引導(dǎo)，局部地區(qū)可能會出現(xiàn)供應(yīng)壓力增大的情況，但現(xiàn)在說過�；蛘吲菽�還為時(shí)尚早。