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　　世邦魏理仕杭州分公司近日發(fā)布了《2014年杭州一季度房地產(chǎn)市場回顧》。報告顯示，今年一季度杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求穩(wěn)健，在黃龍、武林等傳統(tǒng)CBD的帶動下，全市平均租金微漲0.2%。錢江新城空置率持續(xù)改善，從去年的40%以上回落至30%附近，但“以價換量”使得租金下行壓力及市場去化壓力猶存。商鋪租金穩(wěn)步上漲，國際品牌持續(xù)進入；阿里巴巴戰(zhàn)略投資銀泰商業(yè)，預(yù)示網(wǎng)絡(luò)和實體零售走向融合和共贏。工業(yè)地產(chǎn)方面，市場供不應(yīng)求推動優(yōu)質(zhì)倉庫發(fā)展商進一步提升租金，而杭州政府提出打造“網(wǎng)上自貿(mào)區(qū)”則將長期利好倉儲物流設(shè)施需求。住宅供應(yīng)、成交均出現(xiàn)下滑，購房者觀望心態(tài)加重，但高端市場價格仍然保持穩(wěn)定。

    優(yōu)質(zhì)寫字樓：錢江新城進入消化期，空置率下降至30%

　　今年一季度，杭州寫字樓市場表現(xiàn)穩(wěn)健。雖然受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，浙江本地企業(yè)對寫字樓的新增需求較去年同期有所減弱，但市場租賃成交還是保持在一個相對活躍的水平。國內(nèi)電商、金融機構(gòu)以及部分外資企業(yè)在本季度需求活躍，加之沒有新增供應(yīng)量入市，致空置率較上季度下降2.4個百分點至20.3%。

　　市場租金整體表現(xiàn)穩(wěn)定，僅環(huán)比微漲0.2%。但分化走勢繼續(xù)出現(xiàn)在武林、黃龍等成熟板塊與錢江新城這一新興板塊之間。黃龍商圈本季度租金漲幅最為顯著，環(huán)比上漲1.5%，區(qū)域中的“藍籌”寫字樓表現(xiàn)尤其突出，空置率持續(xù)走低，部分樓宇基本滿租，新項目去化速度較快，租金要價均有較明顯上揚。黃龍商圈繼續(xù)受優(yōu)質(zhì)內(nèi)外資企業(yè)青睞，本季度融信在歐美中心租賃了約500平方米的寫字樓面積。錢江新城本季度吸納穩(wěn)定，隨著本地民營企業(yè)與優(yōu)質(zhì)外資的不斷入駐，錢江新城的空置面積繼續(xù)去化，本季度寶馬在華聯(lián)UDC時代租賃了2000平方米的寫字樓面積。但整體上該板塊尚處在一個“以價換量”的階段，所以租金下行壓力猶存，本季度租金環(huán)比下跌0.9%。

　　預(yù)計未來6個月中，杭州寫字樓市場的新增供應(yīng)將在10萬平方米左右。鑒于核心商圈項目的不俗租金表現(xiàn)，市場空置率有望繼續(xù)下降。此外，值得關(guān)注的是，錢江新城由于近期供應(yīng)出現(xiàn)空窗期，區(qū)域空置率已回落至30.6%，并在今年內(nèi)有進一步修復(fù)的可能。然而以過去三年的平均吸納量測算，錢江新城現(xiàn)有可租面積仍需兩年左右時間完成去化。因此在短期內(nèi)，較高的空置率仍將令區(qū)域內(nèi)項目招租面臨一定的壓力。但就長期而言，隨著商業(yè)氛圍的日漸成熟和交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，錢江新城作為杭州真正意義上的CBD，將與傳統(tǒng)商圈形成新的市場競爭格局。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪：快時尚品牌進入杭州，網(wǎng)絡(luò)和實體零售共贏

　　今年第一季度，杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場保持活躍。位于核心商圈的解百A樓擴容重裝后，本季度以精品男裝定位再度入市，租賃情況良好，如一樓已引入包括LACOSTE、CKJ、BEAN POLE在內(nèi)的諸多國際男裝品牌。此外，國際快時尚品牌NEW LOOK本季度進入杭州市場，在解百新元華開出其杭州首家門店。而其它國際快時尚品牌亦積極在成熟商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)內(nèi)尋找新設(shè)店鋪的機會，一則希望作為主力品牌新增門店，二則為副線品牌進入杭州做準備。以杭州的收入水平和市場地位而言，目前國際快時尚品牌在杭州的開店數(shù)量和人均店鋪擁有數(shù)量要明顯落后于成都、武漢、沈陽等國內(nèi)同級別城市，其主要原因是杭州優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)稀缺、空置率極低，對品牌拓店形成了一定程度的制約，因此未來具有較大的提升空間。在國際品牌持續(xù)需求的推動下，市場整體空置率本季度下降1.4個百分點至1.1%，平均首層租金微漲0.5%，報每天每平方米37.2元。

　　預(yù)計未來6個月，僅有7.5萬平方米的新增供應(yīng)量進入市場。傳統(tǒng)核心商圈供不應(yīng)求的局面將不會改變，市場租金預(yù)計將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。新興商圈則將有較多項目入市，包括萬達廣場、中大銀泰城等優(yōu)質(zhì)項目在今明兩年開業(yè)，預(yù)期有更多的零售商會對新興商圈投入關(guān)注。

　　本季度商業(yè)領(lǐng)域一起值得關(guān)注的事件是阿里巴巴以53.7億港元戰(zhàn)略投資銀泰商業(yè)，雙方將進一步整合線上線下商業(yè)平臺，聯(lián)通線上線下的商品交易、會員營銷及會員服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)和實體零售的主要關(guān)系逐步從替代、競爭走向融合和共贏。而O2O模式和全渠道零售的推行，將有利于推動社區(qū)商業(yè)等新興零售形態(tài)的發(fā)展。

　　工業(yè)物業(yè)市場：租金持續(xù)上漲，“網(wǎng)上自貿(mào)區(qū)”帶來長期利好

　　杭州工業(yè)物業(yè)市場本季度表現(xiàn)較為活躍。蕭山板塊工業(yè)用地成交表現(xiàn)突出，本季度有52宗工業(yè)用地成交，平均溢價率超過30%。成交企業(yè)一部分來自機械制造和汽車配件，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)即將于2015年投產(chǎn)的福特汽車制造工廠；另一部分成交企業(yè)則來自于輕工制造業(yè)，以助力蕭山實現(xiàn)工業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　物流倉儲市場方面，有限的供應(yīng)和國內(nèi)大型電商的旺盛需求為租金持續(xù)上漲提供支撐。本季度優(yōu)質(zhì)倉庫租金環(huán)比上漲2.2%至每月每平方米23.4元。

　　杭州市提出的依托杭州在國內(nèi)電商領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢打造網(wǎng)上自貿(mào)區(qū)，將為杭州倉儲物流市場帶來長期利好。

　　高檔住宅市場：銷量有所回落，但高端房價仍然穩(wěn)定

　　本季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震蕩，使得購房者觀望心態(tài)加重，發(fā)展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現(xiàn)明顯回落。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量較去年同期分別下跌57%和66%。

　　但目前高端住宅市場價格表現(xiàn)仍較為穩(wěn)定。本季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元，環(huán)比微降0.1%。進入二季度后，隨著發(fā)展商在傳統(tǒng)銷售旺季開始加快推盤節(jié)奏及給予適度的價格優(yōu)惠，市場成交有望逐步回升。