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    上海大虹橋的開(kāi)發(fā)進(jìn)展如何。

    2月19日，萊坊國(guó)際發(fā)布的一則報(bào)告稱(chēng)，根據(jù)公共開(kāi)發(fā)計(jì)劃，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期大多數(shù)項(xiàng)目將于2014年年中至2015年年底完工，但從實(shí)際工程進(jìn)度來(lái)看，預(yù)計(jì)很多項(xiàng)目的最終竣工時(shí)間將延誤10-24個(gè)月。除此之外，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施，也可能無(wú)法和開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃進(jìn)程保持一致。

    對(duì)于虹橋核心區(qū)大多數(shù)項(xiàng)目可能延期交付一說(shuō)，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)綜合協(xié)調(diào)部副部長(zhǎng)朱階烈昨日予以否認(rèn)。他說(shuō)，正在要求開(kāi)發(fā)商抓緊開(kāi)發(fā)，還是按照原先的時(shí)間節(jié)點(diǎn)交付，政府對(duì)建設(shè)進(jìn)度有規(guī)定，如若推遲會(huì)公布。

    “年底會(huì)有企業(yè)入駐”

    虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)30個(gè)地塊已全部完成出讓。

    按虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)此前公開(kāi)表態(tài)，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)555萬(wàn)平方米，核準(zhǔn)和備案的社會(huì)項(xiàng)目總投資達(dá)669億元，已動(dòng)工項(xiàng)目超過(guò)50%。

    朱階烈稱(chēng)，虹橋商務(wù)區(qū)的辦公樓會(huì)分批交付，已有二三十幢樓結(jié)構(gòu)封頂，有一到兩家大型公司今年下半年就要入駐�？梢钥隙ǖ氖�，到今年年底肯定會(huì)有一些樓房竣工，會(huì)有企業(yè)入駐。同時(shí)，區(qū)域中的會(huì)展中心年底要試運(yùn)轉(zhuǎn)，展覽內(nèi)容也已確定。北邊兩片已經(jīng)全部封頂，明年另兩片將會(huì)建成，配套可能會(huì)有所拖延。

    早報(bào)記者了解到，開(kāi)發(fā)商的交付進(jìn)度則多集中在2015至2016年。

    萬(wàn)科虹橋3號(hào)南地塊相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，3號(hào)南地塊萬(wàn)科是100%股權(quán)，并且長(zhǎng)期持有。剛剛開(kāi)始啟動(dòng)預(yù)租，將在2015年一季度開(kāi)始陸續(xù)交付。

    龍湖虹橋項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱(chēng)，目前龍湖在虹橋有7幢辦公樓，計(jì)劃全部出售，散賣(mài)和整幢出售都會(huì)考慮。分兩批交付，一批在2015年年底，另一批在2016年年底。目前剛開(kāi)始做銷(xiāo)售推廣。

    三湘股份董秘徐玉介紹，三湘的辦公樓將在2016年交付。相比其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)，更關(guān)心的是50萬(wàn)平方米的會(huì)展中心會(huì)否在2015年投入運(yùn)營(yíng)，這將給整個(gè)區(qū)域帶來(lái)很大影響。

    戴德梁行華東區(qū)寫(xiě)字樓部董事沈潔稱(chēng)，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的辦公樓交付時(shí)間集中在2015年和2016年，有些要到2017年。目前了解到，開(kāi)發(fā)商的進(jìn)度都還是按時(shí)交付，畢竟晚交的成本很高。

    “大企業(yè)更感興趣”

    對(duì)大虹橋感興趣的都是大型企業(yè)。

    上述萬(wàn)科負(fù)責(zé)人稱(chēng)，現(xiàn)在有意向的都是大企業(yè)，租賃需求也比較大，有的甚至是一幢樓，最起碼也要有三四個(gè)樓面。如此大的供應(yīng)量入市，壓力是有的，但當(dāng)?shù)卣�府很支持，大家也都是錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

    前述龍湖負(fù)責(zé)人介紹，主要出售的意向企業(yè)是三類(lèi)，一是全國(guó)經(jīng)常需要高鐵配套的企業(yè)。二是長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)的制造業(yè)進(jìn)入上海，對(duì)融資、人才引進(jìn)和企業(yè)形象有需求的企業(yè)。三是依托虹橋的產(chǎn)業(yè)，依托醫(yī)學(xué)中心、醫(yī)藥設(shè)備的企業(yè)，以及空港物流企業(yè)。上海市區(qū)客戶(hù)對(duì)虹橋興趣也較大，畢竟有5條地鐵交匯。

    沈潔稱(chēng)，像萬(wàn)科、瑞安等都在做持有型辦公，預(yù)租都以大客戶(hù)為主，面積大都是2000-10000平方米，今年都已開(kāi)始啟動(dòng)預(yù)租。虹橋商務(wù)區(qū)的租戶(hù)類(lèi)型主要是制造業(yè)、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、IT等行業(yè)，另外虹橋原區(qū)內(nèi)的廠房企業(yè)也有很多租賃需求。很多成熟企業(yè)出于成本考量，會(huì)從市中心搬至大虹橋。比如有一家醫(yī)藥企業(yè)從淮海路搬至虹橋，計(jì)劃預(yù)租2萬(wàn)至3萬(wàn)平方米，辦公面積擴(kuò)大但成本降低。

    不過(guò)，虹橋商務(wù)區(qū)的辦公樓租金價(jià)格也不算低。知情人士透露，羅氏藥業(yè)已計(jì)劃從會(huì)德豐搬至瑞安的虹橋天地，租金6.7元/平方米/天，預(yù)租面積1500平方米。

    沈潔透露，目前的租金報(bào)價(jià)在7-8元/平方米/天。

    資產(chǎn)價(jià)格也在漲。2013年7月，臺(tái)灣臺(tái)達(dá)電子以3.6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，接盤(pán)虹橋綠谷A棟整棟寫(xiě)字樓。早報(bào)記者測(cè)算，總收購(gòu)額超過(guò)20億元。知情人士透露，綠谷最近又出售了400平方米，成交價(jià)已漲到4.3萬(wàn)元/平方米。

    朱階烈說(shuō)，“我們不希望（租金）價(jià)格太高，不利于吸引人才。”

    供應(yīng)高峰下的去化難題

    隨著大虹橋項(xiàng)目的集中入市，上海的辦公樓供應(yīng)也將迎來(lái)一個(gè)高峰。

    萊坊國(guó)際的報(bào)告指出，根據(jù)當(dāng)前建設(shè)進(jìn)度，2014年-2016年，虹橋商務(wù)區(qū)將有約99萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓推向租賃市場(chǎng)，屆時(shí)上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其他次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)也還會(huì)新增249萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積。租戶(hù)會(huì)有更多選擇，虹橋商務(wù)區(qū)的吸納速度必將面臨挑戰(zhàn)。

    差異化競(jìng)爭(zhēng)，此時(shí)顯得尤為重要。沈潔認(rèn)為，龍湖有別于其他開(kāi)發(fā)商，全部都是出售，而且面積段靈活，幾百、幾千、幾萬(wàn)平方米都有，差異性比較大。

    萊坊上海研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝拷榻B，2014-2016年間，上海會(huì)有大批新建寫(xiě)字樓入市，除了虹橋商務(wù)區(qū)，其他地區(qū)還將新增約400萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積，這是繼2008年和2012年之后第三次建設(shè)高峰。盡管面臨挑戰(zhàn)和不確定性，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，虹橋商務(wù)區(qū)的基本面仍將吸引眾多想要在上海及長(zhǎng)三角地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)公司。政策也將傾向于主要產(chǎn)業(yè)，積極協(xié)助穩(wěn)定接下來(lái)幾年的寫(xiě)字樓需求，安撫市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩的恐慌情緒。

    沈潔也說(shuō)，新興區(qū)域去化都需要時(shí)間，大虹橋的表現(xiàn)不會(huì)差。今年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)還是會(huì)很激烈，但超甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅會(huì)更勝一籌，最近有一幢寫(xiě)字樓的成交價(jià)已到18元/平方米/天。