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    縱觀2013年，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇呈穩(wěn)定趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)持續(xù)活躍，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“受到上半年經(jīng)濟(jì)不明朗因素以及外資企業(yè)擴(kuò)張速度放緩的影響，2013年寫(xiě)字樓凈吸納量較前三年有微降。不過(guò)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革提上議程以及企業(yè)信心提振將持續(xù)支持整體需求。”2013年，受電商沖擊及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，實(shí)體店銷(xiāo)售面臨挑戰(zhàn)，由于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置面積較多，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所上升。電商沖擊及零售商擴(kuò)張步伐減緩對(duì)下半年租金影響較大，但全年整體租金仍錄得上升，資本值也錄得增長(zhǎng)，本年度租金及資本值與2012年相比增速皆有放緩。值得一提的是，零售物業(yè)交易年度總成交金額創(chuàng)下廣州零售物業(yè)市場(chǎng)歷史之最。零售物業(yè)市場(chǎng)受到電商沖擊，但工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)卻從中獲益，電商業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求也日益增加，市場(chǎng)回暖帶動(dòng)租金回升。預(yù)計(jì)電商今年仍將在優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)繼續(xù)布局，對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求構(gòu)成較強(qiáng)的支撐。政府連續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控措施，加上緊縮性貨幣政策和信貸環(huán)境，導(dǎo)致短期市場(chǎng)流動(dòng)性降低，房貸利率上升，將整體住宅交易量逐漸壓低。盡管如此，全年豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)售總量仍然與2012年基本持平，反映市場(chǎng)信心堅(jiān)挺。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　市場(chǎng)氛圍好轉(zhuǎn)，第四季度凈吸納量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定及企業(yè)信心提振影響，市場(chǎng)需求較上季度有所好轉(zhuǎn)。第四季度落成的富力地產(chǎn)分散物權(quán)項(xiàng)目富力盈凱廣場(chǎng)及富力盈通大廈，其較高的進(jìn)駐率使本季度凈吸納量略有回升，達(dá)到全年最高水平的18萬(wàn)平方米，約為2013年全年凈吸納量36萬(wàn)平方米的一半，帶動(dòng)空置率下降至12.8%，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗分析指：“本年度，金融類(lèi)別及專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)活躍。此外，由于珠江新城的商業(yè)配套日趨完善，受到大部分有升級(jí)需求或新進(jìn)駐廣州租戶的青睞。眾多知名企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，珠江新城形成企業(yè)集群效應(yīng)。”

　　2013年租金止跌回升，資本值增速加快。與去年相比，由于本年度新落成的大廈60%為分散物權(quán)項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)有業(yè)主租金壓力不大，與2012年度相比，2013年度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓全市平均租金止跌回升，全年平均錄得154元每月每平方米，同比增長(zhǎng)1.7%。此外，本年度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均資本值達(dá)36,100元每平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速較去年同期加快，反映了投資者的投資熱情以及企業(yè)自用買(mǎi)家的旺盛需求。

　　可售優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目供不應(yīng)求，投資市場(chǎng)活躍。甲級(jí)寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)氣氛活躍，售價(jià)見(jiàn)漲。其中，為滿足企業(yè)發(fā)展需要與總部自用需求，現(xiàn)金流充足的企業(yè)買(mǎi)家紛紛購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。本年度寫(xiě)字樓投資呈以下三個(gè)特點(diǎn)：一，由于供應(yīng)有限，一萬(wàn)平方米以上大宗交易下滑，以全層交易為主；二，買(mǎi)家主要為國(guó)內(nèi)企業(yè)，除自用需求外，投資需求增加；三，優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓單價(jià)上升，江景、超高層寫(xiě)字樓的一手售價(jià)不斷攀升，而且成交活躍。主要由于該類(lèi)供應(yīng)供不應(yīng)求導(dǎo)致。預(yù)計(jì)2014年至2017年間，將有環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)、天盈廣場(chǎng)、珠控國(guó)際中心、富力盈耀大廈等分散物權(quán)項(xiàng)目入市。

　　2014年市場(chǎng)展望：市場(chǎng)有望供求平衡，業(yè)主叫價(jià)能力增強(qiáng)。

　　曾麗預(yù)期2014年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上升勢(shì)頭明顯，將走出過(guò)去幾年由于需求下滑和供應(yīng)劇增導(dǎo)致的局面，有望達(dá)至供求平衡。

　　預(yù)計(jì)2014年全年將有24萬(wàn)平方米新增供應(yīng)竣工，新增供應(yīng)以單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目為主，全部集中在珠江新城。2014年供應(yīng)約為2013年的一半，是自2009年以來(lái)最少供應(yīng)的一年，且新增供應(yīng)的預(yù)租率較高，已超過(guò)50%。

　　需求方面，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景趨穩(wěn)定，部分企業(yè)重啟去年凍結(jié)的擴(kuò)張計(jì)劃。再加上，由于部分新落成寫(xiě)字樓相對(duì)于區(qū)域內(nèi)其它高端寫(xiě)字樓的租金具有競(jìng)爭(zhēng)力，，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)吸引有搬遷或升級(jí)需求但預(yù)算有限的本地和部分外資租戶。預(yù)計(jì)穩(wěn)定的新增寫(xiě)字樓需求將帶動(dòng)空置率下降。

　　曾麗表示，考慮到全市整體空置率將繼續(xù)保持下降，而明年新增供應(yīng)預(yù)租率較高，對(duì)現(xiàn)有大廈業(yè)主的壓力大為減弱，位于天河區(qū)、越秀區(qū)空置率較低的寫(xiě)字樓業(yè)主的租金叫價(jià)能力將增強(qiáng)，而優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目將持續(xù)支撐珠江新城寫(xiě)字樓的租金上漲。因此，預(yù)期明年整體租金保持上升。

　　投資市場(chǎng)方面，政府對(duì)國(guó)有企業(yè)辦公用房出臺(tái)的相關(guān)限制政策預(yù)料或會(huì)影響部分國(guó)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)大面積寫(xiě)字樓的需求和審批時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，但民營(yíng)企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)需求未受太大影響，預(yù)期持續(xù)活躍。由于未來(lái)一手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可售面積有限及買(mǎi)家對(duì)升值前景看好，預(yù)計(jì)市場(chǎng)氛圍將持續(xù)活躍。另一方面， 2014年上市的項(xiàng)目大部分為高端項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越，預(yù)計(jì)單價(jià)持續(xù)高企，客戶認(rèn)購(gòu)活躍。同時(shí)，由于一手市場(chǎng)中小戶型稀缺，門(mén)檻的增加將刺激個(gè)人投資者和中小企業(yè)購(gòu)買(mǎi)需求回流二手物業(yè)。預(yù)期明年整體資本值上升前景看好。

　　縱觀2013年，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇呈穩(wěn)定趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)持續(xù)活躍，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“受到上半年經(jīng)濟(jì)不明朗因素以及外資企業(yè)擴(kuò)張速度放緩的影響，2013年寫(xiě)字樓凈吸納量較前三年有微降。不過(guò)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革提上議程以及企業(yè)信心提振將持續(xù)支持整體需求。”2013年，受電商沖擊及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，實(shí)體店銷(xiāo)售面臨挑戰(zhàn)，由于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置面積較多，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所上升。電商沖擊及零售商擴(kuò)張步伐減緩對(duì)下半年租金影響較大，但全年整體租金仍錄得上升，資本值也錄得增長(zhǎng)，本年度租金及資本值與2012年相比增速皆有放緩。值得一提的是，零售物業(yè)交易年度總成交金額創(chuàng)下廣州零售物業(yè)市場(chǎng)歷史之最。零售物業(yè)市場(chǎng)受到電商沖擊，但工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)卻從中獲益，電商業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求也日益增加，市場(chǎng)回暖帶動(dòng)租金回升。預(yù)計(jì)電商今年仍將在優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)繼續(xù)布局，對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求構(gòu)成較強(qiáng)的支撐。政府連續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控措施，加上緊縮性貨幣政策和信貸環(huán)境，導(dǎo)致短期市場(chǎng)流動(dòng)性降低，房貸利率上升，將整體住宅交易量逐漸壓低。盡管如此，全年豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)售總量仍然與2012年基本持平，反映市場(chǎng)信心堅(jiān)挺。

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　電商沖擊下國(guó)內(nèi)外零售商擴(kuò)張速度放緩，租金升幅放緩。2013年，受電商沖擊及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，實(shí)體店銷(xiāo)售面臨挑戰(zhàn)，時(shí)尚類(lèi)及一般零售商對(duì)擴(kuò)張普遍保持謹(jǐn)慎。其中，受中檔品牌及大型零售商在新落成項(xiàng)目中的凈吸納量推動(dòng)，全年凈吸納量共約25萬(wàn)平方米，較2012年下降2萬(wàn)平方米。截至2013年末，全市總存量約203萬(wàn)平方米，全年新竣工項(xiàng)目達(dá)29萬(wàn)平方米，新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)位于珠江新城、上下九及江南西等區(qū)域。有鑒于零售商擴(kuò)張需求減弱，新落成的商場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間招商。由于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置面積相對(duì)較高，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所上升，約為4.3%,與2012年相比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。電商沖擊及零售商擴(kuò)張步伐減緩對(duì)下半年租金影響較大，第四季度租金環(huán)比增幅僅為0.2%。2013年優(yōu)質(zhì)商鋪全年整體租金錄得395元每月每平方米，同比上升4.1%，與2012年相比增速放緩3.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　大宗零售物業(yè)交易活躍成市場(chǎng)亮點(diǎn)，成交金額創(chuàng)歷史之最。2013年廣州大宗零售物業(yè)交易比較活躍，年度總成交金額約為48億元人民幣，為廣州零售物業(yè)市場(chǎng)歷史之最。交易包括位于荔灣區(qū)的西城都薈（26億元人民幣，87,000平方米，折合29,600元每平方米）以及位于白云區(qū)的白云綠地中心二期商場(chǎng)（22億元人民幣，86,000平方米，折合25,500元每平方米）。其中，白云綠地中心二期商場(chǎng)預(yù)計(jì)將于2015年建成，買(mǎi)方為知名的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商凱德商用（CapitaMalls Asia)。

　　商場(chǎng)轉(zhuǎn)型探索“體驗(yàn)式”經(jīng)營(yíng)模式，吸引消費(fèi)者眼球。本年度，電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展對(duì)實(shí)體零售的影響日益顯現(xiàn)。在此大環(huán)境下，商場(chǎng)業(yè)主積極地探索“體驗(yàn)式”經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整項(xiàng)目定位迎合消費(fèi)群需求，引入更多娛樂(lè)、餐飲及文化藝術(shù)元素。如正佳廣場(chǎng)打造環(huán)球美食廣場(chǎng)，麗柏廣場(chǎng)升級(jí)VIP貴賓室提升客戶體驗(yàn)，太陽(yáng)新天地引入時(shí)尚概念店定位“年輕化”等。此外，百貨中心也通過(guò)轉(zhuǎn)型奧特萊斯，開(kāi)展線上線下互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)及優(yōu)化調(diào)整品牌等方式吸引更多消費(fèi)者的眼球。

　　2014年市場(chǎng)展望：零售商布點(diǎn)速度放緩及供應(yīng)洪峰令市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。

　　展望2014年，仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部副董事孫燕玫表示：“零售商擴(kuò)張需求將持續(xù)下滑。雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革提上議程，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)將支持消費(fèi)市場(chǎng)，然而，受電商發(fā)展影響，城市布點(diǎn)已接近飽和的零售商將會(huì)側(cè)重單店盈利和線上線下業(yè)務(wù)整合，未來(lái)對(duì)于開(kāi)設(shè)新店鋪將保持謹(jǐn)慎。”

　　2014年新增供應(yīng)量為54萬(wàn)平方米，為歷年之最。新增供應(yīng)的地域分布將呈現(xiàn)分散化，大部分項(xiàng)目定位針對(duì)大眾市場(chǎng)。三個(gè)位于番禺的商場(chǎng)預(yù)計(jì)將于2014年落成，屆時(shí)番禺零售市場(chǎng)的硬件配套及氛圍將更成熟。

　　由于2014年將要開(kāi)業(yè)的大部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)出租率較高，因此2014年供應(yīng)洪峰將不會(huì)對(duì)空置率造成太大壓力，預(yù)計(jì)年末空置率微升至7-9%，新興商圈如珠江新城等新落成商場(chǎng)由于招商進(jìn)度較慢，空置率預(yù)計(jì)高于其它成熟商圈。

　　受供應(yīng)洪峰及零售商擴(kuò)張放緩影響，2014年的租金升幅將繼續(xù)放緩，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)約3-5%。由于天河北商圈明年有新項(xiàng)目落成，整體商圈競(jìng)爭(zhēng)加劇，預(yù)期個(gè)別業(yè)主為了進(jìn)行品牌調(diào)整，愿意為吸引新的國(guó)際知名品牌進(jìn)駐提供更靈活的租金，但同時(shí)適當(dāng)上調(diào)對(duì)中檔零售商的租金。其它定位中檔的成熟商圈如北京路等進(jìn)駐率相對(duì)飽和的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。由于零售商擴(kuò)張步伐放緩，供應(yīng)洪峰對(duì)大眾定位的新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)租金定價(jià)策略造成壓力。

　　投資市場(chǎng)方面，由于看好零售市場(chǎng)中長(zhǎng)期前景，國(guó)內(nèi)外發(fā)展商及投資者將繼續(xù)尋找合適投資機(jī)會(huì)，購(gòu)買(mǎi)零售商場(chǎng)項(xiàng)目。由于成熟商圈可投資項(xiàng)目較少，預(yù)計(jì)位于新興商圈、交通便利、消費(fèi)群密集的零售項(xiàng)目將受到青睞。雖然零售物業(yè)租金增幅或?qū)⒎啪�，但機(jī)構(gòu)性投資者關(guān)注長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)，比起寫(xiě)字樓和住宅，零售物業(yè)在這方面仍具有優(yōu)勢(shì)，將繼續(xù)會(huì)受到投資者的普遍青睞。