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    事件
    寫字樓價格破6萬元/㎡

    2013年以來，隨著珠江新城CBD區(qū)可售項目日漸稀少，寫字樓價格一路攀高，價格一次又一次打破紀錄。從2013年初到年底，富力地產位于珠江新城的“盈”字系列兩大高端寫字樓——富力盈凱廣場和富力盈通大廈，還有天盈廣場三個超甲級項目相繼上市，一再引發(fā)投資市場爭搶，價格也被一次次推高。最令人矚目的是，位于華夏路最繁華地段的超甲級寫字樓富力盈凱廣場，2013年中推出的高層江景單位成交單價打破了6萬元的高位，刷新了廣州寫字樓市場的成交紀錄。

    富力盈凱廣場是珠江新城在2013年推出的寫字樓項目中，唯一被七大地標環(huán)繞，又能同時一覽中軸廣場與珠江闊景雙重美景的項目，也是2013年唯一一個擁有高端購物中心+超甲級寫字樓+五星酒店的垂直綜合體物業(yè)，更是廣州第一個引入世界頂級精品酒店柏悅酒店的寫字樓物業(yè)。該項目同時擁有珠江新城中軸線和地鐵上蓋的位置優(yōu)勢，其綜合質素也名列現有可售項目前茅。正因如此，該項目自2012年底開盤后接連熱銷，2013年全年成交均價高達50247元/平方米，部分江景單位的單價都超過了6萬元。

    2013印記

    2013年，廣州甲級寫字樓市場整體供應量龐大，來自第一太平戴維斯、戴德梁行和仲量聯行等各大行的研究數據都顯示，2013年廣州甲級寫字樓的新增量超過62萬平方米，創(chuàng)下近三年來的新高。

    可售項目供不應求，價格頻創(chuàng)新高

    2013年，廣州寫字樓主要供應集中地仍在珠江新城，因為業(yè)主普遍惜售，令市場可售寫字樓項目稀少；另一方面，住宅持續(xù)限購和“新國五條”、“穗六條”等房產調控新政相繼出臺，令寫字樓投資市場活躍，可售優(yōu)質寫字樓項目供不應求，價格連創(chuàng)新高。來自網易房產數據中心的統(tǒng)計數據顯示，2013年，廣州純寫字樓成交面積43萬平方米，同比2012年下降了29.5%；但與此同時，全市純寫字樓成交均價卻高達30094元/平方米，比2012年漲了34.9%。從2013年廣州寫字樓市場的成交均價排行榜看，有5個項目2013年全年的成交均價超過4萬元/平方米，其中步云天地、天盈廣場和富力盈凱廣場三個項目，全年成交均價都超過了5萬元/平方米。

    來自仲量聯行的研究報告也顯示，2013年度廣州甲級寫字樓平均資本值達36100元/平方米，同比增長8.8%，增速比2012年同期加快，顯示出資本市場對寫字樓投資的旺盛需求。

    整層出售成風，國內大企業(yè)成主客

    整體上看，2013年的寫字樓因為供應有限，一萬平方米以上的整棟式大宗交易下滑，而天盈廣場、富力盈凱廣場等以整層為單位出售的項目，成為2013年市場的主流。因為價格多達5萬-6萬元/平方米，這些整層出售的寫字樓，投資門檻動輒都要1億元以上。正因為投資門檻不斷攀高，2013年廣州甲級寫字樓的買家們，大多是國內大企業(yè)，除了自用外，其投資需求也進一步增加。與企業(yè)買家的大面積購入相比，私人投資客的比例比2012年有所減少。

    空置率上升，租金下行壓力加大

    井噴式的新增供應量需要時間消化。2013年前三季度，因整體經濟環(huán)境不佳，廣州寫字樓空置率持續(xù)攀高到14.8%，進入近年的較高位。來自仲量聯行的統(tǒng)計數據顯示，2013年第四季度，受到國內經濟穩(wěn)定及企業(yè)信心提振影響，廣州寫字樓市場需求比上季度有所好轉，新落成的富力盈凱廣場、富力盈通大廈的高入駐率令市場凈吸納量回升到全年最高水平，第四季度高達18萬平方米的凈吸納量，相當于2013年全年36萬平方米的一半。

    受巨量新增供應影響，2013年廣州寫字樓租金漲幅受到較大限制，雖然新增項目大多是珠江新城的高綜合質素超甲級項目，但租金水平在2013年前三季度卻連續(xù)負增長，一直到第四季度，廣州甲級寫字樓的租金才出現了止跌回升。全年平均錄得154元/平方米/月，同比增長1.7%，是近年的新高位。但是，隨著2014年更多新增供應量的加入（第一太平戴維斯預計將達68.7萬平方米），廣州寫字樓市場租金將面臨較大的下行壓力。

    大事記

    1月29日 國家發(fā)改委、住建部兩部委出臺《綠色建筑行動方案》，對“十二五”期間新建建筑以及既有建筑的綠色行動提出了量化目標：“十二五”期間，全國完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑標準要求。按該方案要求，商場寫字樓等大型建筑需自2014年起開始執(zhí)行綠色建筑標準。

    2月 《新國五條》出臺，商業(yè)地產熱潮熱潮再起。

    5月-6月 富力盈凱廣場成交單價打破6萬元。

    8月 珠江新城巨無霸城市綜合體項目——天匯廣場寫字樓天盈廣場正式上市。

    12月 318米高的超甲級寫字樓環(huán)球都會廣場上市。

    12月 富力盈東國際亮相市場。

    聲音
    供應量大，未來租金難漲

    ●第一太平戴維斯中國南區(qū)董事林木雄

    2013年，廣州寫字樓市場總供應量高達62.4萬平方米，這個數量僅次于2007年時的市場最高值。巨量的新增供應需要時間去消化，令全市寫字樓空置率在2013年第四季度環(huán)比上升2.5%至14.8%；不過因為新增項目基本都是珠江新城的優(yōu)質產品，拉動全市租金在2013年仍環(huán)比上0.7%至150.3元/平方米。預計2014年市場新增量仍將高達68.7萬平方米，將對空置率和租金帶來較大的壓力。

    珠江新城
    “企業(yè)集群”效應初顯

    ●仲量聯行華南區(qū)研究部高級經理曾麗

    2013年，廣州甲級寫字樓的平均資本值高達36100元/平方米，同比增長了8.8%，增速比去年同期加快，反映了投資者的投資熱情和企業(yè)自用買家們的旺盛需求。表現最為突出的是珠江新城，隨著商業(yè)配套的日趨完善，該區(qū)寫字樓受到許多有升級需求或新進駐廣州的知名企業(yè)青睞；由于眾多名企的陸續(xù)進駐，珠江新城已形成了“企業(yè)集群”的效應。