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　　繼李克強(qiáng)總理考察上海之后，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立“中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)”，試驗(yàn)區(qū)范圍涵蓋了沿著上海東部海岸線的外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.8平方公里。以上四個(gè)區(qū)域不僅僅只是自由貿(mào)易區(qū)，它將更多地承載中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革，特別是第三產(chǎn)業(yè)改革“試驗(yàn)田”的功能。

　　新設(shè)立的上海自貿(mào)區(qū)將對(duì)上海辦公樓市場(chǎng)中遠(yuǎn)期的需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。自貿(mào)區(qū)的成立表明政府進(jìn)一步推動(dòng)金融服務(wù)業(yè)改革，并將上海建成國(guó)際金融中心的決心。預(yù)計(jì)自由貿(mào)易區(qū)將在開(kāi)放金融市場(chǎng)、人民幣自由兌換和利率市場(chǎng)化等方面進(jìn)行一系列的改革試點(diǎn)。這將有利于上海整個(gè)城市金融服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，繼而推動(dòng)那些通常在中央商務(wù)區(qū)辦公的下游專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)對(duì)辦公空間的需求。

　　而對(duì)外商投資采取“負(fù)面清單”的管理模式將會(huì)為辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)一些新的需求來(lái)源，例如教育和醫(yī)療行業(yè)。

　　自貿(mào)區(qū)的成立是上海邁向國(guó)際化都市以及全球金融中心的關(guān)鍵一步。然而，其短期的影響僅限于區(qū)域本身，主要表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)由大量新成立公司帶來(lái)的辦公空間需求的近期增長(zhǎng)。從中長(zhǎng)期看，我們認(rèn)為自貿(mào)區(qū)自身涵蓋的四個(gè)區(qū)域成為新興中央商務(wù)區(qū)的可能性極小，主要原因有四點(diǎn)。

　　第一，就地理位置而言，四個(gè)區(qū)域都位于上海的沿海邊緣地區(qū)，距離現(xiàn)有中央商務(wù)區(qū)遠(yuǎn)至25至60公里。

　　目前這些區(qū)域大多由倉(cāng)庫(kù)等工業(yè)用途物業(yè)占據(jù)，缺乏商務(wù)氛圍以及配套商業(yè)設(shè)施，周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也難與市中心比肩。

　　第二，雖然位于外高橋的兩個(gè)自貿(mào)區(qū)距離市中心相對(duì)較近，但是這兩個(gè)區(qū)域都基本開(kāi)發(fā)完畢，而且短期內(nèi)政府沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模改建的計(jì)劃。

　　第三，從城市規(guī)劃的角度來(lái)看，政府并沒(méi)有試圖建設(shè)一個(gè)嶄新的金融或商務(wù)辦公中心，來(lái)和現(xiàn)有的陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)域（如前灘）媲美。由于若干年后自貿(mào)區(qū)內(nèi)實(shí)施的改革措施可能將擴(kuò)大至整個(gè)上海，這也大大降低了建設(shè)全新中央商務(wù)區(qū)的必要性。

　　第四，目前相關(guān)法規(guī)也沒(méi)有要求在自貿(mào)區(qū)注冊(cè)的企業(yè)必須在區(qū)內(nèi)辦公、開(kāi)展業(yè)務(wù)，使得這些企業(yè)原先在市區(qū)的辦公地點(diǎn)無(wú)需變動(dòng)。

　　由于上海大部分保稅倉(cāng)庫(kù)坐落于自貿(mào)區(qū)內(nèi)，自貿(mào)區(qū)的成立對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，特別是保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的影響非常積極。除了推動(dòng)金融行業(yè)改革，自貿(mào)區(qū)還將強(qiáng)化上海作為亞洲航運(yùn)中心和貿(mào)易中心的地位。預(yù)計(jì)隨著一系列海關(guān)政策和貿(mào)易法規(guī)的出臺(tái)，將進(jìn)一步增強(qiáng)上海相對(duì)于香港、新加坡等亞洲貿(mào)易中心的競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)對(duì)于自貿(mào)區(qū)的期望已經(jīng)帶動(dòng)上海保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求，租賃問(wèn)詢量增加，對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度的業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始提高租金。未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將取決于自貿(mào)區(qū)相關(guān)貿(mào)易政策改革的推進(jìn)速度及范圍。

　　在零售市場(chǎng)方面，我們不認(rèn)為自貿(mào)區(qū)會(huì)成為上海一個(gè)主要的購(gòu)物目的地。就目前而言，自貿(mào)區(qū)并不會(huì)出臺(tái)特殊的稅制，也不會(huì)設(shè)立免稅商店和免稅奧特萊斯。盡管之前有報(bào)道稱自貿(mào)區(qū)內(nèi)將推出跨境電商平臺(tái)，我們不認(rèn)為在稅收方面會(huì)有很大的優(yōu)惠。然而長(zhǎng)期來(lái)講，如果進(jìn)口商品的稅收能夠有所減免，將對(duì)進(jìn)口商品的銷售產(chǎn)生較積極的影響。

　　在一段時(shí)間內(nèi)，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程會(huì)相對(duì)平緩審慎。就房地產(chǎn)角度而言，我們認(rèn)為自貿(mào)區(qū)的成立也難以撼動(dòng)市中心各中央商務(wù)區(qū)的地位。事實(shí)上，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)將成為中國(guó)金融改革以及制度改革的催化劑，這將成為未來(lái)辦公需求增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿�，并在中長(zhǎng)期推動(dòng)市中心中央商務(wù)區(qū)進(jìn)一步提升和發(fā)展。（作者系仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)）