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    “金九銀十”期間“剛性投資需求”爆發(fā)。

　　今年金九銀十，廣州市場(chǎng)寫字樓、商用公寓新貨供應(yīng)大增，刺激市場(chǎng)“剛性投資需求”爆發(fā)，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)陽光家緣成交數(shù)據(jù)顯示，2013年10月，廣州寫字樓（含商用公寓）的網(wǎng)簽成交量達(dá)2230套，16.38萬平方米，成交面積比上月增長(zhǎng)近一倍，與去年同期相比，成交面積也增長(zhǎng)了74%，市場(chǎng)放量明顯。

　　成交套數(shù)環(huán)比增141%

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州全市一共有多達(dá)38個(gè)寫字樓、商用公寓項(xiàng)目有網(wǎng)簽成交記錄，市場(chǎng)集中上市的新盤新貨總量近二十個(gè)，備受市場(chǎng)矚目的新盤，如奧園越時(shí)代、合生國(guó)際廣場(chǎng)、天盈廣場(chǎng)、方圓白云時(shí)光、翡麗商務(wù)大廈等全新盤，還有富力金港城公寓二期、南沙創(chuàng)鴻匯二期公寓、飛晟文匯二期公寓等新一期產(chǎn)品，都選擇在9月-10月全新上市。新項(xiàng)目和大批新貨的集中上市，給商用市場(chǎng)投資客帶來更多的選擇空間，直接刺激了市場(chǎng)成交放量。

　　另一方面，東凌廣場(chǎng)、譽(yù)山國(guó)際、奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)等之前開售的項(xiàng)目，在10月份也持續(xù)出現(xiàn)網(wǎng)簽高峰，進(jìn)一步拉動(dòng)了市場(chǎng)的整體成交量，令十月廣州寫字樓、商用公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了井噴的火爆局面，成交量不僅比去年同期大增長(zhǎng)74%，成交套數(shù)比今年9月大增141%，成交面積也大增了92%，接近一倍。

    郊區(qū)商用公寓項(xiàng)目大熱

　　引發(fā)10月寫字樓市場(chǎng)投資熱潮的，除了市場(chǎng)新盤新貨充足外，更重要的原因是持續(xù)限購(gòu)的住宅市場(chǎng)，步步擠壓市民的投資渠道，大批手有余錢的市民，一方面受持續(xù)高漲的樓價(jià)制約，越來越買不起市區(qū)住宅；另一方面，受購(gòu)房指標(biāo)所限，也只能對(duì)住宅產(chǎn)品望樓興嘆。在這種大背景下，戶型面積不太大的公寓，特別是單價(jià)也較為便宜的郊區(qū)小公寓產(chǎn)品，成為了十月投資市場(chǎng)的寵兒。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月廣州寫字樓商用公寓市場(chǎng)成交套數(shù)前10名樓盤中，除了天盈廣場(chǎng)外，全部是商用公寓產(chǎn)品，而且有六個(gè)是郊區(qū)盤；而全市有成交記錄的38個(gè)樓盤中，也只有7個(gè)是寫字樓項(xiàng)目，其他全部是用地性質(zhì)為寫字樓的商用公寓項(xiàng)目。

　　因應(yīng)市場(chǎng)的變化，今年下半年以來，廣州商用小公寓市場(chǎng)供應(yīng)大增，增城一帶的小公寓均價(jià)1.1萬-1.2萬元/平方米，蘿崗、南沙小公寓均價(jià)多在1.2萬-1.8萬元/平方米之間，番禺公寓均價(jià)則在2萬元/平方米左右，比同區(qū)的住宅產(chǎn)品相對(duì)都要低。加上戶型面積通常主打四五十平方米，甚至小至三十多平方米，進(jìn)一步降低了投資門檻，120萬元總價(jià)，甚至幾十萬元總價(jià)就有得選擇，正是平價(jià)小公寓產(chǎn)品大得“投資剛需”客歡心的最大原因。

　　寫字樓價(jià)格明降暗漲

　　因?yàn)榻紖^(qū)小公寓大行其道，也整體上拉低了10月廣州寫字樓（含商用公寓）市場(chǎng)的成交均價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，10月廣州寫字樓（含商用公寓）成交均價(jià)僅16209元/平方米，比9月再度下降13%，與去年同期市區(qū)盤項(xiàng)目占比多的市場(chǎng)行情相比，今年10月，廣州寫字樓市場(chǎng)因?yàn)榻紖^(qū)占比大增，整體成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性大跌了40%。不過從單盤和單個(gè)區(qū)域看，廣州寫字樓、商用公寓市場(chǎng)去年以來持續(xù)高攀，蘿崗、越秀、天河等區(qū)域的成交均價(jià)都創(chuàng)了歷史新高。

　　純寫字樓市場(chǎng)因?yàn)樾仑浌��?yīng)稀少，今年以來一直成交不多，10月的情況也是如此，全市只有7個(gè)純寫字樓項(xiàng)目有成交記錄。值得一提的是，珠江新城的新超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目天盈廣場(chǎng)，網(wǎng)簽成交均價(jià)高達(dá)53408元/平方米，另一超甲級(jí)寫字樓富力盈凱廣場(chǎng)的高層江景單位，網(wǎng)簽成交均價(jià)更高達(dá)58606元/平方米，刷新了廣州純寫字樓市場(chǎng)的成交紀(jì)錄。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩指出，近年來廣州甲級(jí)寫字樓、超甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品不斷升級(jí)，寫字樓配置越來越高，交樓標(biāo)準(zhǔn)也不斷提升，加上市場(chǎng)供應(yīng)量稀少而需求旺暢，樓市整體向上，價(jià)格不斷創(chuàng)新高始終是價(jià)值回歸。畢竟，與北京、上海相比，廣州核心CBD區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的價(jià)格仍相對(duì)要低得多，未來仍有比較大的成長(zhǎng)空間。

　　市場(chǎng)展望
　　年底小公寓價(jià)格或再漲

　　年底是商用市場(chǎng)的投資旺季，今年底，廣州寫字樓和商用公寓的供應(yīng)將依然保持“金九銀十”的熱鬧景象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月-12月間，全市仍將有十幾個(gè)新盤新貨上市，如蘿崗綠地中央廣場(chǎng)、奧園越時(shí)代二期、奧園城市天地、保利大都匯、保利國(guó)際廣場(chǎng)、敏捷·御峰國(guó)際、敏捷伊頓公館、蘿崗敏捷廣場(chǎng)等等。

　　與10月相似的是，這些新項(xiàng)目大多位于郊區(qū)，而且主打小戶型，投資門檻依然不太高，仍將是“投資剛需”們的好選擇。不過隨著市場(chǎng)的持續(xù)火熱，預(yù)計(jì)年底小公寓市場(chǎng)的價(jià)格也將有進(jìn)一步的提升。劉廣浩表示，也不排除有部分發(fā)展商為了年底沖量，會(huì)推出更多的優(yōu)惠吸客。據(jù)悉，目前大多數(shù)年度新盤新貨已開始提前登記認(rèn)籌，有心投資的買家可要提前做好準(zhǔn)備。