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    3至5年內，深圳寫字樓新增供應量究竟多少，目前仍是眾說紛紜。無論是今年300萬平方米的新增供應，還是未來5年600萬平方米新貨入市，甚至是包括城市更新以及原關外“工改工”項目在內的千萬平方米級的供應“井噴”……這些數(shù)字背后，無不釋放一個信息：深圳寫字樓將迎來供應“洪峰”，而在此背景下項目的優(yōu)勝劣汰，無疑加劇。

    寫字樓供應“洪峰”

    早在去年年底，一則《福田未來5年“再造”74座招行大廈》的微博引發(fā)了地產業(yè)內人士對深圳寫字樓供應的熱議。事實上，深圳甲級寫字樓的新增供應，在今年陡然升高。

    戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，僅僅是今年下半年，深圳新增甲級寫字樓供應超35萬平方米，全年新增面積約為40萬平方米，而從2012年至今的一年半時間內，這一數(shù)字不過8萬平方米。而在明后兩年，預計深圳甲級寫字樓的新增供應量將更多。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端透露，2014年新增面積將達到113萬平方米，2015年這一數(shù)據(jù)為80萬平方米，而且福田中心區(qū)的占比最重。

    上述數(shù)字，僅僅反映甲級寫字樓供應量的陡然變化，而未來深圳全市寫字樓的新增供應，城市更新以及原關外“工改工”項目，才是真正的大頭。

    來自世聯(lián)地產的公開統(tǒng)計，未來5年深圳寫字樓供應“其實遠不止600萬平方米”。所謂的“5年600萬平方米”僅指到目前為止已經報了規(guī)劃并且確認了指標的項目，并不包括大量的城市更新項目以及原關外的一些“工改工”項目。比如城市更新項目指標還未確定下來，所以也就無法統(tǒng)計。原關外的一些“工改工”項目也存在同樣的問題。而且“600萬平方米”中也不包含目前正炙手可熱的前海深港合作區(qū)的項目。前海目前已經簽了100多家企業(yè)，這些企業(yè)進來后建多高的樓多少面積都還沒確定，而這些都是未來市場的新增供應量。

    長期研究深圳寫字樓物業(yè)的格致中和置業(yè)有限公司執(zhí)行董事青忠貴估算，未來5年深圳寫字樓新增供應量，將輕松達到千萬平米級別。理由是政府目前規(guī)劃的一系列總部基地，都是寫字樓主力供應市場。而這些總部基地，包括有寶安中心區(qū)、后海、科技園、西麗留仙洞，按照他的說法是“遍地開花”，而最終這些區(qū)域的產品形態(tài)，都是具有商務功能的寫字樓物業(yè)。

    寫字樓表現(xiàn)參差不齊

    紅荔路與景田東路交匯處的某寫字樓，一年多來都掛著“全球招租”的招牌。直至上月，星巴克才在一樓試業(yè)，至今進駐的企業(yè)依然寥寥。

    供應抬頭，給項目招租以及空置的壓力不言而喻。從剛剛過去的今年第三季度寫字樓市場表現(xiàn)來看，高檔項目租賃情況還是比較樂觀的。有機構分析，承租能力較強的內資和國資企業(yè)帶動整體租賃市場，其中以內資IT和金融企業(yè)居多。在中心區(qū)的優(yōu)質項目尤其活躍。福田區(qū)的世界金融中心、嘉里建設廣場和榮超大廈等項目動作頻頻。然而，對于地處非核心商務地段，或者產品流于平庸的項目，表現(xiàn)則大相徑庭。

    數(shù)據(jù)顯示，目前全市甲級寫字樓的月租金維持在190元/平方米左右，其中，嘉里建設廣場二期月租高達300元/平方米。據(jù)悉，即使同處福田中心區(qū)，甚至是一路之隔，但部分甲級寫字樓物業(yè)之間租金水平差距卻高達50%。更明顯的案例，是位于南山商務中心的來福士廣場與南園楓葉國際廣場，同是商住公寓和寫字樓混搭，項目之間距離也很近，招租情況卻大不同。目前來福士廣場基本滿租，而另一項目的空置率仍然高企。早前有品牌房企快速套現(xiàn)其位于華強北的辦公物業(yè)，也被指有“避險”的嫌疑。

    張曉端就認為，激增的供應量將給市場帶來壓力，理由是目前市場需求的活躍程度并不高，甚至低于去年同期。而即使是甲級寫字樓的空置率也將加大。公司方面預計，目前深圳甲級寫字樓的空置率約為6.4%，而2014年這一數(shù)據(jù)可能突破25%。

    如果說甲級寫字樓與核心區(qū)域的辦公物業(yè)，其市場震蕩還屬正常范圍，對于那些城市更新以及原關外“工改工”后的新增寫字樓供應，市場前景則顯得更為微妙。有操盤城市更新的房企高管私下坦言，“工改工”的初衷是產業(yè)引導及升級，但并不意味著市場和企業(yè)就會認可改造后的商務綜合體，換言之，后期銷售與招租壓力暫難破解。

    前景何方

    目前業(yè)內普遍認可的是，供應“洪峰”下，寫字樓優(yōu)勝劣汰勢必加劇。對于甲級寫字樓來說，地段和商業(yè)氛圍很重要，但硬件管理和軟件配套有可能引發(fā)下一輪競爭。張曉端就表示，高品質品牌效應的寫字樓比較容易招商，地段優(yōu)勢和行業(yè)優(yōu)勢很重要。管理方面，單一產權的寫字樓更能保證物業(yè)的品質，也方便管理，能很好滿足客戶需求。她認為，寫字樓集中入市，只會暫時拉高市場空置率，等市場消化期過去，就會逐漸平穩(wěn)。

    雅頌（中國）城市戰(zhàn)略機構董事長秦剛則認為，內地地產商學習能力很強，尤其在高端寫字樓方面，有氣魄請名師做設計，但對比國外以及香港的商務開發(fā)商，其差距主要在管理與服務。“福田CBD的甲級寫字樓的管理服務水平參差不齊，在美輪美奐的外觀背后，車輛隨處停放、堵占通道、電梯失靈失控、服務缺位時常出現(xiàn)……”

    除此之外，對于深圳寫字樓市場的產權模式，也不斷有新的解讀。從未來深圳寫字樓供應結構來看，多為自持運營的總部企業(yè)物業(yè)，這部分物業(yè)出租壓力較小，對租戶的背景、租賃面積等要求較高，雖然招商周期可能拉長，但租金卻有望看漲。

    相反，對于缺少專業(yè)開發(fā)運營支撐，追求短期套現(xiàn)的寫字樓項目，其價值前景并不看好。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，目前深圳甲級寫字樓的平均回報率僅為4.6%。公司華南區(qū)董事長林木雄就判斷，未來優(yōu)質寫字樓的出售比將繼續(xù)下降，售價仍有上漲空間，租金回報率將回落至3%～4%，“進一步壓縮寫字樓的投資需求。”

    “未來開發(fā)商的運營能力將決定寫字樓項目的競爭力。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹認為，對于實力開發(fā)商來說，整體持有物業(yè)讓租金上漲，再整體銷售，其溢價率會比散賣高很多。而短期內散售散租的風險則高得多。