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    10月10日，高力國(guó)際發(fā)布2013年第三季度北京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告。

    市場(chǎng)概覽

    據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局，2013年前兩個(gè)季度北京市生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.7%，增幅與2012年底相比未有提高。2013年1至7月北京直接利用外商投資同比增長(zhǎng)10.6%，增幅較去年同期下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。2013年1至8月固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)7.8%，增幅較去年同期下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。季內(nèi)，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩相一致，許多跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)繼續(xù)面臨利潤(rùn)增長(zhǎng)的放緩。加劇的成本控制壓力以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗所催生的審慎情緒致使許多傳統(tǒng)客戶縮減辦公租賃預(yù)算。部分出于上述原因，同時(shí)亦由于許多租約在近幾月內(nèi)到期，第三季度內(nèi)出于搬遷目的之問詢和租賃成交有所增加。這反之削弱了許多業(yè)主堅(jiān)持高租金的信心。因此，市場(chǎng)整體平均凈有效租金于年內(nèi)連續(xù)第二個(gè)季度下降。季內(nèi)，寫字樓投資市場(chǎng)非�；钴S，有三宗整售交易成交。

    供應(yīng)

    2013年第三季度無新增供應(yīng)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量仍為5,267,050平方米。需要注意的是，位于燕莎區(qū)域的潤(rùn)世中心于9月份方才通過消防驗(yàn)收。該項(xiàng)目毗鄰美國(guó)大使館，寫字樓建筑面積65,848平方米。由于市場(chǎng)需求疲軟以及企業(yè)搬遷及/或擴(kuò)張計(jì)劃的變更，截至第三季度末，該項(xiàng)目預(yù)租率仍然較低。

    需求

    第三季度內(nèi)，市場(chǎng)需求較往年同期仍然疲弱，但較上季度小幅回升。截至季末，市場(chǎng)凈吸納量為26,487平方米。

    季內(nèi)，問詢及租賃成交量較上季度溫和回升，其中以持?jǐn)U張計(jì)劃租戶的搬遷尤為顯著——這是由于市場(chǎng)上有大量三年期租賃合同到期或即將到期，同時(shí)，企業(yè)須謹(jǐn)慎地平衡其擴(kuò)大辦公面積和成本控制兩個(gè)需求間的關(guān)系。遷入租金較低項(xiàng)目并同時(shí)擴(kuò)大辦公面積這一策略得到很多承租成交的佐證，重要案例包括北京華福工程有限公司向位于望京區(qū)域的普天科技園搬遷及擴(kuò)張，面積共計(jì)12,600平方米，美團(tuán)網(wǎng)向望京國(guó)際研發(fā)中心搬遷及擴(kuò)張，面積共計(jì)13,000平方米。

    季內(nèi)，管理層決策相對(duì)靈活且政府的審批程序相對(duì)簡(jiǎn)單的國(guó)內(nèi)企業(yè)承租活動(dòng)較跨國(guó)公司相對(duì)活躍。需求的主要驅(qū)動(dòng)力為來自IT、電子、金融和專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的客戶。由于市場(chǎng)季內(nèi)無新增供應(yīng)，截至第三季度末，市場(chǎng)平均空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，或同比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至3.8%。

    季內(nèi)的代表性成交包括：威睿在位于中關(guān)村子市場(chǎng)的融科資訊中心續(xù)租及擴(kuò)張共7,160平方米；新浪在位于中關(guān)村子市場(chǎng)的理想國(guó)際大廈續(xù)租8,000平方米；汽車之家在位于中關(guān)村子市場(chǎng)的中國(guó)電子大廈B座續(xù)租7,000平方米；北龍中網(wǎng)科技有限責(zé)任公司向位于CBD子市場(chǎng)的中海廣場(chǎng)搬遷并擴(kuò)張共5,000平方米；信誠(chéng)人壽在位于東長(zhǎng)安街子市場(chǎng)的新東安廣場(chǎng)續(xù)租5,000平方米；得利滿搬遷至位于CBD子市場(chǎng)的泰康金融中心，承租面積4,500平方米；葛蘭素史克中國(guó)公司在位于CBD子市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋國(guó)際中心續(xù)租4,065平方米。

    租金

    縮減的企業(yè)承租預(yù)算、一系列活躍的搬遷活動(dòng)和租戶續(xù)約的不確定性致使業(yè)主方議價(jià)能力減弱。此外，鑒于知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)較強(qiáng)的租金議價(jià)能力，許多甲級(jí)寫字樓業(yè)主在短期內(nèi)面臨優(yōu)化高端租戶組合和租金收益最大化之間的矛盾。截至第三季度末，北京甲級(jí)寫字樓平均凈有效租金連續(xù)第二個(gè)季度下跌，環(huán)比及同比跌幅分別為1.9%及2.4%，至人民幣316.6元每月每平方米。按子市場(chǎng)劃分，中關(guān)村區(qū)域租金環(huán)比跌幅最大，為4.8%，截至第三季度末平均租金為人民幣240.9元每月每平方米。其后按環(huán)比跌幅由大到小排序分別為燕莎(-3.1%)、東二環(huán)(-2.5%)、東長(zhǎng)安街(-2.1%)及望京(-1.9%)區(qū)域，其季末平均租金分別為人民幣281.3元每月每平方米、人民幣246.4元每月每平方米、人民幣255.8元每月每平方米、人民幣247.9元每月每平方米。季內(nèi)，CBD區(qū)域租金環(huán)比下跌1.5%至人民幣357.6元每月每平方米，跌幅較第二季度的2.6%有所緩和。金融街區(qū)域租金最為平穩(wěn)，環(huán)比僅下降0.4%，同比仍上漲2.7%，截至季末為人民幣379.6元每月每平方米。

    投資

    受益于很多投資者正在一線城市尋找相對(duì)安全的投資回報(bào)，北京寫字樓投資市場(chǎng)有很多來自海外和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者積極尋找交易機(jī)會(huì)，尤以來自金融行業(yè)(投資、銀行、保險(xiǎn)、證券)的買家為主。三宗整售交易于季內(nèi)成交，包括太平人壽向中銀國(guó)際證券有限責(zé)任公司購(gòu)買京匯大廈，項(xiàng)目寫字樓建筑面積40,988平方米，總價(jià)18.8億元人民幣。恒泰證券向金融街控股購(gòu)買廣安中心B地塊4號(hào)寫字樓東側(cè)總建筑面積約為10,000平方米的寫字樓，總價(jià)5.09億元人民幣。太平人壽向金融街控股購(gòu)買廣安中心B地塊5號(hào)樓西側(cè)寫字樓建筑面積約70,000平方米的寫字樓，總價(jià)約人民幣35.85億元。

    展望

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)業(yè)已放緩。讓位于結(jié)構(gòu)改革的緊迫性，政府已開始努力減少經(jīng)濟(jì)對(duì)投資和凈出口的過度依賴，出臺(tái)進(jìn)一步刺激政策的空間受到抑制。因此，并無明確信號(hào)顯示經(jīng)濟(jì)將在中短期內(nèi)獲得額外動(dòng)力。有鑒于此，包括世界銀行和國(guó)際貨幣基金組織等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)調(diào)降了對(duì)中國(guó)未來幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織2013年7月9日發(fā)布的報(bào)告，該機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)2013年和2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)較此前公布的數(shù)字分別下調(diào)了0.3和0.6個(gè)百分點(diǎn)，至7.8%和7.7%。此外，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局，2013年上半年該市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值同比增長(zhǎng)7.3%，增速與2012年同期相比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)，低于2013年同期該市生產(chǎn)總值增幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。與這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相呼應(yīng)，預(yù)計(jì)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)較過去幾年將有所減緩。

    兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目——位于CBD區(qū)域的財(cái)富金融中心和位于燕莎區(qū)域的潤(rùn)世中心，擬于2013年剩余時(shí)間內(nèi)完工，將為市場(chǎng)帶來共計(jì)約215,848平方米優(yōu)質(zhì)辦公面積。另外七個(gè)寫字樓建筑面積共計(jì)284,157平方米的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2014年完工。鑒于這些新增供應(yīng)和需求的放緩，市場(chǎng)平均空置率將在中短期內(nèi)小幅攀升。因此，租賃市場(chǎng)將繼續(xù)向租戶方傾斜。面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，業(yè)主將傾向于在談判中通過較低租金以吸引或挽留高端租戶。

    北京寫字樓投資市場(chǎng)中短期內(nèi)仍將活躍。鑒于該市寫字樓市場(chǎng)傳統(tǒng)核心區(qū)域內(nèi)有限的投資機(jī)會(huì)和回報(bào)率的萎縮，越來越多的風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資者開始轉(zhuǎn)而在北京的新興寫字樓區(qū)域中尋找投資機(jī)會(huì)，包括豐臺(tái)區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州區(qū)的通州商務(wù)園區(qū)以及大興區(qū)的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等。