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    在深圳福田中心區(qū)租賃甲級(jí)寫字樓，租金分化明顯，租金從160元到300元的都有。日前，記者從多家機(jī)構(gòu)年中報(bào)告獲悉，今年上半年承租能力較強(qiáng)的內(nèi)資和國(guó)資企業(yè)，帶動(dòng)了深圳甲級(jí)寫字樓的租賃市場(chǎng)，其中又以內(nèi)資IT和金融類企業(yè)居多，而福田中心區(qū)是他們的首選。目前以嘉里建設(shè)廣場(chǎng)第三座為代表的甲級(jí)寫字樓領(lǐng)漲該區(qū)域租金，月租已經(jīng)接近300元/平方米的高位。

    優(yōu)質(zhì)比高度更受追捧

    數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，中國(guó)一線城市甲級(jí)寫字樓租金水平整體漲幅趨緩，上海更是出現(xiàn)輕微下降。

    不過，深圳卻風(fēng)景獨(dú)好。來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳甲級(jí)寫字樓租金呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)，半年漲幅6.05%，均價(jià)達(dá)到每月每平方米193元。商務(wù)需求的回暖被認(rèn)為是推動(dòng)深圳甲級(jí)寫字樓租金上漲的主要原因。仲量聯(lián)行的研究顯示，全球經(jīng)濟(jì)雖無(wú)明顯復(fù)蘇，但深圳本地經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)了內(nèi)資企業(yè)需求加速上升。

    研究還顯示，深圳二季度甲級(jí)寫字樓租賃活動(dòng)主要集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。東芝在嘉里建設(shè)廣場(chǎng)三座租下2000平方米的面積，NYK Group在榮超大廈第七座租下兩層共約3000平方米，都是期間重要的甲級(jí)寫字樓租賃成交。有研究機(jī)構(gòu)高層評(píng)價(jià)稱。“自2008年推出第一期以來，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一直以高端形象矗立于整個(gè)寫字樓市場(chǎng)。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)、完善的管理服務(wù)、項(xiàng)目硬件的配套和品質(zhì)都是領(lǐng)先于整個(gè)市場(chǎng)的。” 資料顯示，進(jìn)駐嘉里建設(shè)廣場(chǎng)的80%是外資企業(yè)，超過30家世界500強(qiáng)企業(yè)，包括蘋果、思科、微軟、匯豐、戴爾、高盛、穆迪等在內(nèi)的頂級(jí)高端客戶。

    世邦魏理仕華南區(qū)高層向記者透露，世界級(jí)企業(yè)選擇辦公場(chǎng)所有嚴(yán)苛的硬性標(biāo)準(zhǔn)，集中體現(xiàn)在4個(gè)方面：地域、區(qū)位；周邊配套；建筑硬件標(biāo)準(zhǔn)；建筑服務(wù)管理。上述方面的突出表現(xiàn)都能為物業(yè)加分。

    單一業(yè)權(quán)物業(yè)倍受青睞

    戴德梁行同樣是嘉里建設(shè)廣場(chǎng)三座的租戶，其華南及華西區(qū)研究部主管張曉端就認(rèn)為，類似嘉里建設(shè)廣場(chǎng)這種統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的甲級(jí)寫字樓，在租金表現(xiàn)上有天然優(yōu)勢(shì)。據(jù)透露，深圳業(yè)權(quán)分散的寫字樓占到60%以上，這些業(yè)權(quán)分散的寫字樓，對(duì)于大公司來說，不便于其統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的超甲級(jí)寫字樓，市場(chǎng)存有量不足10%。

    事實(shí)上，單一業(yè)權(quán)的優(yōu)勢(shì)不言而喻。

    比起傳統(tǒng)的“業(yè)權(quán)分拆銷售模式”，業(yè)權(quán)高度統(tǒng)一的單一業(yè)權(quán)物業(yè)更能夠滿足國(guó)際大公司的需求。“在選擇寫字樓的大戶型時(shí)或者擴(kuò)租時(shí)，客戶可以有較大的自主性。同時(shí)，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)能夠有效地控制進(jìn)駐企業(yè)的業(yè)態(tài)。這是單一業(yè)權(quán)物業(yè)備受國(guó)際大公司和龍頭企業(yè)青睞的重要因素。”世邦魏理仕一高層在接受記者采訪時(shí)表示。

    雅頌（中國(guó)）城市戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)秦剛則認(rèn)為，內(nèi)地地產(chǎn)商學(xué)習(xí)能力很強(qiáng)，尤其在甲級(jí)寫字樓方面，有氣魄請(qǐng)名師做設(shè)計(jì)，但對(duì)比國(guó)外以及香港的商務(wù)開發(fā)商，其差距主要在軟件：管理與服務(wù)。

    “以福田CBD為例，甲級(jí)寫字樓的管理服務(wù)水平參差不齊，在美輪美奐的外觀背后，車輛隨處停放、堵占通道、電梯失靈失控、服務(wù)缺位時(shí)常出現(xiàn)……”秦剛稱。

    軟件管理的缺失，恰恰造成了同區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓租金差距的不斷拉大，擁有長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和服務(wù)的寫字樓租金競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。

    據(jù)悉，即使同處福田中心區(qū)，也只是一路之隔，但部分甲級(jí)寫字樓物業(yè)之間租金水平差距卻高達(dá)50%。

    深港中心物業(yè)租金有望拉近

    盡管上半年深圳甲級(jí)寫字樓租金均價(jià)上漲至每月每平方米193.02元，然而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字尚未到達(dá)國(guó)內(nèi)一線城市229元/平方米的月租平均線。

    如果對(duì)比香港和北京，深圳甲級(jí)寫字樓租金的差距更大。

    世邦魏理仕最新公布的2013年上半年度《優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本調(diào)查報(bào)告》顯示，全球租金最貴的城市為中國(guó)香港，北京位列第3，租金分別是每年每平方英尺(1平方英尺=約0.093平方米)235.23美元和195.07美元。幾乎分別是深圳全市平均租金的8倍和6倍。不過，在深港兩地住宅價(jià)格不斷拉近的背景下，隨著深圳城市商務(wù)地位的不斷提升，有觀點(diǎn)看好深港中心區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金的差距縮小。

    仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅表示，受優(yōu)惠的稅收政策吸引，截至今年上半年在前海注冊(cè)成立的公司已經(jīng)接近一千家。鑒于目前該區(qū)并無(wú)寫字樓項(xiàng)目，因此租賃需求更多涌向了福田中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè),這其中包括前海股權(quán)交易中心進(jìn)駐嘉里建設(shè)廣場(chǎng)第三座。

    “受企業(yè)租賃需求上升帶動(dòng)，業(yè)主在租金價(jià)格上維持堅(jiān)挺。尤其是位于福田區(qū)的項(xiàng)目租賃活躍，預(yù)計(jì)將持續(xù)上漲，繼續(xù)領(lǐng)漲全市甲級(jí)寫字樓的平均租金。”夏春毅表示。而且，隨著市場(chǎng)高端客戶對(duì)寫字樓的整體品質(zhì)及服務(wù)需求不斷提升，未來寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)更關(guān)鍵在于寫字樓物業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)水平。“深圳市場(chǎng)上，與嘉里建設(shè)廣場(chǎng)同檔次的超甲級(jí)寫字樓的數(shù)量不足10%，資源的稀缺決定深圳超甲級(jí)寫字樓的租金將穩(wěn)步攀升，高端客戶的需求也仍然不斷增大，在優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目的帶領(lǐng)下，深港中心物業(yè)租金拉近只是時(shí)日問題。”上述世邦魏理仕上述高層表示。