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    由于企業(yè)租賃預(yù)算縮緊且對(duì)經(jīng)濟(jì)信心減弱，北京寫字樓租戶正在從CBD、中關(guān)村等地的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓中搬出，其中以制造、電子、媒體、高科技和消費(fèi)品行業(yè)遷出的企業(yè)為甚。這成為2008年金融危機(jī)以來(lái)比較大的規(guī)模的一次租戶的集體撤出。

　　 截至第二季度末，北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量為負(fù)12630平方米。而和這一趨勢(shì)相一致的是，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率截至季末環(huán)比上升至4.3%，整體空置率出現(xiàn)了小幅上升。

　　 高力國(guó)際北京分公司辦公樓服務(wù)部董事周曉駿驊對(duì)記者表示，這一輪的企業(yè)遷出基本是由CBD、中關(guān)村、望京、燕莎等二、三環(huán)商務(wù)區(qū)向四、五環(huán)區(qū)域搬遷。

　　 這些企業(yè)它主要是考慮到續(xù)租的成本和盈利狀況的一個(gè)比較，導(dǎo)致他們現(xiàn)在開始從北京的中央商務(wù)區(qū)中關(guān)村、望京以及傳統(tǒng)的北京二環(huán)路三環(huán)路之間的甲級(jí)高檔寫字樓，開始搬往租金更便宜、位置距離中市中心更遠(yuǎn)的一些區(qū)域。

　　根據(jù)了解，目前搬離的這些企業(yè)基本上是2008年到2010年簽約的客戶，和當(dāng)時(shí)相比目前的租金要比三四年前翻了至少2倍以上，一位在國(guó)貿(mào)三期辦公的商務(wù)人士表示，2009年公司剛剛搬來(lái)的時(shí)候，租金是300塊錢每平米每個(gè)月，而到了去年這個(gè)租金已經(jīng)上漲到了一千塊錢每平米每月。

　　 無(wú)疑，此次租戶的撤離帶來(lái)了北京寫字樓整體租金水平下降。其中北京CBD區(qū)域內(nèi)的平均租金價(jià)格達(dá)到了季度內(nèi)的跌幅的最大值，環(huán)比下降了2.6%，每個(gè)月每平米的租金是下降了362塊錢。而中關(guān)村、望京、燕莎、東二環(huán)和東長(zhǎng)安街的平均租金也分別下跌至253.1元、252.8元、290.2元、252.8元和261.3元。內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京寫字樓市場(chǎng)在第二季度并沒有新增的供應(yīng)量，這個(gè)租金仍然下滑的主要還是受到企業(yè)整體需求疲軟所導(dǎo)致的。

　　 高力國(guó)際研究部中國(guó)區(qū)董事謝靖宇則表示，寫字樓市場(chǎng)在第二季度內(nèi)并無(wú)新增供應(yīng)，但租金仍然下滑主要是受整體需求疲軟所累。第二季度內(nèi)，重要租賃成交只有7起，問(wèn)詢和租賃成交量在經(jīng)濟(jì)放緩和企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃變更的背景下有所下降。

　　 然而，相對(duì)于需求疲軟，寫字樓市場(chǎng)的投資卻十分活躍。

　　 北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1月至5月期間，寫字樓銷售面積增速高于全部其他房地產(chǎn)物業(yè)，同比增幅為140%，至1149000平方米。而此前，有著“大CBD”概念的通州區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)也比較緊俏。

　　 記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，通州區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量不多，北苑至九棵樹是通州區(qū)政府所在的商務(wù)區(qū)中心，但目前可供應(yīng)的寫字樓卻僅有北京ONE國(guó)際廣場(chǎng)、京杭府、金成府等寥寥幾個(gè)項(xiàng)目。

　　 但緊張的供應(yīng)數(shù)量讓通州區(qū)域的寫字樓銷售十分順利，上述三個(gè)項(xiàng)目的寫字樓部分基本都已經(jīng)售罄，新的供應(yīng)項(xiàng)目則需要企業(yè)或投資客等待即將入市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

　　 北京通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長(zhǎng)吳濤在日前舉辦的“大CBD區(qū)域價(jià)值與趨勢(shì)高峰論壇”則表明了以通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)為核心的“一核五區(qū)”發(fā)展計(jì)劃。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建筑體量達(dá)到60萬(wàn)平方米，超出CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，屆時(shí)寫字樓的緊張供應(yīng)狀態(tài)可以得到一定程度的緩解。

　　 不過(guò)周曉駿驊卻對(duì)目前投資寫字樓市場(chǎng)的情況保持冷靜。他認(rèn)為，通州區(qū)域的寫字樓雖然銷售情況較好，但其中不乏投資客的身影，企業(yè)、公司的真實(shí)進(jìn)駐情況有待觀察。

　　 此外，瀚亞資本資深理財(cái)顧問(wèn)李亮告訴記者，投資寫字樓與投資金融理財(cái)產(chǎn)品不同，凈收益率要剔除折舊率、貸款利息、所得稅等多項(xiàng)費(fèi)用，某些項(xiàng)目所宣傳的3到5年價(jià)值漲3倍是不可信的，除去上述這些費(fèi)用，投資回報(bào)率在6%左右就很不錯(cuò)了。

　　 一位不愿具名的行業(yè)內(nèi)人士則表示，投資寫字樓等商業(yè)物業(yè)最具威脅的是遭遇井噴式供應(yīng)。他表示，北京今年第二季度經(jīng)濟(jì)需求不足，復(fù)蘇面臨挑戰(zhàn)，在這樣的市場(chǎng)情況下，投資寫字樓的需求將大大降低。

　　這是去年8月某媒體的報(bào)道，題目是“北京CBD寫字樓調(diào)查在全世界租金漲幅第一”，文章稱，因特爾走了，惠普也準(zhǔn)備搬離了，隨著CBD房租的不斷上漲，一些老牌的跨國(guó)企業(yè)有點(diǎn)吃不消。但不要認(rèn)為CBD就會(huì)出現(xiàn)空心化，相反這里的寫字樓會(huì)越租越貴而且出租率高得離奇，一些股權(quán)投資基金、銀行都接連入住CBD，讓CBD是一房難求。

　　再來(lái)看今年的報(bào)道，在兩年快速增長(zhǎng)之后，由于市場(chǎng)需求法理，租金進(jìn)一步增長(zhǎng)的動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)未來(lái)五年平均每年租金增幅5%。對(duì)比3月份的8.5%預(yù)期要低，同時(shí)也是對(duì)比前幾年高速增長(zhǎng)明顯放緩。但對(duì)明年，北京全市寫字樓空置率預(yù)測(cè)不到2%。

　　這兩條消息一比較，我們發(fā)現(xiàn)增幅下調(diào)了4成而不是說(shuō)資金下調(diào)了，租金還在漲，只是漲得慢了點(diǎn)。有媒體進(jìn)一步報(bào)道稱，核心區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金增幅在2013年是3%，到2014年明年的時(shí)候這個(gè)增幅可能會(huì)上升到5%。那么第二個(gè)共通點(diǎn)就是雖然貴但是空置率的確不高，以CBD為例，雖然這里有北京最擁擠的地鐵站，也有北京最難打車的地方，中午吃飯的地少的可憐，但是還是有很多新貴想擠破頭的進(jìn)入這塊叫CBD的地方。

　　一位國(guó)貿(mào)附近的中介一語(yǔ)道破其中的奧秘，他說(shuō)周圍都是大型企業(yè)，大的行業(yè)，如果您的公司搬到這兒的話，別人自然會(huì)對(duì)你的公司高看一眼，讓人不驚想起了電影《大腕》里面的臺(tái)詞“不求最好，但求最貴”。

　　其實(shí)在國(guó)外頂級(jí)寫字樓一般也都是被咨詢或者金融等高利潤(rùn)的公司占據(jù)，而一些科技類的公司、制造類的公司則傾向在空曠地區(qū)建立一個(gè)獨(dú)棟的辦公樓。比如說(shuō)惠普去了九仙橋，諾基亞去了亦莊，摩托羅拉搬到了望京，這些公司無(wú)一例外都選擇了獨(dú)棟辦公樓。

　　綜上可以看出，租戶各有所好而且各取所需，所以大可不必?fù)?dān)心CBD的寫字樓都空置了，也不用擔(dān)心寫字樓的房租都漲瘋了，無(wú)形的手正在進(jìn)行適時(shí)調(diào)控。