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　　記者日前從相關(guān)業(yè)內(nèi)人士獲悉，近期不少企業(yè)趁著合約到期，陸續(xù)從珠江新城CBD撤場(chǎng)，轉(zhuǎn)到天河北、越秀等傳統(tǒng)寫字樓區(qū)。不少數(shù)據(jù)報(bào)告稱，今年廣州甲級(jí)寫字樓空置率再上漲，寫字樓出租發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，企業(yè)為節(jié)約成本搬離CBD。而有統(tǒng)計(jì)顯示，2013年廣州甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)60萬平方米，創(chuàng)下近三年來的新高，其中很多在珠江新城，將逐漸推高CBD寫字樓市場(chǎng)的空置率。

　　現(xiàn)象
　　陸續(xù)有企業(yè)搬離CBD

　　近期，一家從事防盜門、玩具等產(chǎn)品銷售的小企業(yè)搬離了珠江新城，選在一德路租賃寫字樓用于辦公，并在荔灣區(qū)某盤租了一套復(fù)式單位用于員工自住和放置貨品等。據(jù)該企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，一年多以前公司在珠江新城一寫字樓租用了一間50多平方米做辦公室，后來慢慢發(fā)現(xiàn)，這里并不適合企業(yè)發(fā)展，更重要的是，珠江新城的寫字樓租賃價(jià)格實(shí)在太高。類似的中小企業(yè)不在少數(shù)。

　　仲量聯(lián)行近期發(fā)布的報(bào)告稱，今年上半年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃需求在一季度出現(xiàn)過增長；但全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不確定性增加，持續(xù)降低企業(yè)擴(kuò)張的熱情，進(jìn)入二季度，企業(yè)對(duì)寫字樓搬遷的總體需求仍以成本節(jié)約型為主。記者也發(fā)現(xiàn)，第二季度企業(yè)向傳統(tǒng)區(qū)域搬遷的需求略有增加，例如從珠江新城搬往越秀區(qū)或天河區(qū)其它位置。部分珠江新城的新項(xiàng)目業(yè)主推出優(yōu)惠措施，以吸引對(duì)租金較為敏感且有擴(kuò)張和升級(jí)需求的企業(yè)，但租戶仍普遍選擇在較傳統(tǒng)的辦公區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“目前珠江新城的預(yù)租項(xiàng)目為提高進(jìn)駐率，普遍以低于市場(chǎng)價(jià)的租金報(bào)價(jià)，因此存在租約期滿后業(yè)主大幅加租的可能性，這成為租戶選址時(shí)的主要考慮因素。”

　　盡管總體租賃需求較弱，但天河北和越秀區(qū)租賃成本相對(duì)較低，吸引了不少成本節(jié)約型企業(yè)，兩個(gè)片區(qū)的整體空置率較低，二季度租金也有所回升。據(jù)了解，目前珠江新城寫字樓價(jià)格為155~160元/平方米/月，最貴的超過300元/平方米，天河北體育中心板塊為138元/平方米/月，環(huán)市路的價(jià)格為101元/平方米/月。

　　分析
　　企業(yè)定位不同致短暫回流

　　中立地產(chǎn)銷售總監(jiān)相幃認(rèn)為，珠江新城的規(guī)劃定位是金融商務(wù)中心，早期不少企業(yè)受到CBD崛起的影響紛紛入駐，幾年后發(fā)現(xiàn)企業(yè)的定位并非金融商務(wù)，因此出現(xiàn)回流到傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域的現(xiàn)象；但這種回流是短暫的，目前廣州市政府也在大力扶持一些中小型金融企業(yè)，他們未來的辦公區(qū)肯定是首選珠江新城。

　　據(jù)他分析，廣州不同的商務(wù)區(qū)定位均有不同，比如天河北定位電腦、IT等產(chǎn)業(yè)，東風(fēng)東則屬于市商政核心區(qū)域，而環(huán)市東的定位則是外貿(mào)商務(wù)區(qū)。

　　有業(yè)內(nèi)人士則指出，一些企業(yè)從珠江新城回流到傳統(tǒng)區(qū)域的同時(shí)，傳統(tǒng)區(qū)域的一些企業(yè)也由于擴(kuò)張的需求要到珠江新城來辦公，這種流動(dòng)是雙向的，所以，對(duì)兩大區(qū)域都不會(huì)造成太大的影響。“尤其是珠江新城，很多寫字樓都是只租不賣，即便空置率比較高，但是開發(fā)商自己持有，也不愿意降低租金，怕降低整體物業(yè)的形象。”

　　高力國際辦公樓服務(wù)部董事劉凌晴表示，目前珠江新城大面積的寫字樓都比較穩(wěn)定，大的企業(yè)，特別是一些外資企業(yè)，或是世界500強(qiáng)這些公司是不會(huì)輕易更換寫字樓的；而一些小面積的寫字樓，如富力旗下一些銷售出去的寫字樓，租賃企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，穩(wěn)定性不高，更容易選擇撤離。

　　走勢(shì)
　　新增供應(yīng)大或致空置率增高

　　2013年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)量龐大，全年廣州甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)60萬平方米，創(chuàng)下近三年來的新高。下半年，珠江新城更將有多個(gè)大型超甲級(jí)項(xiàng)目陸續(xù)投入使用，總計(jì)新增供應(yīng)量高達(dá)24.4萬平方米。第一太平戴維斯、戴德梁行等機(jī)構(gòu)日前相繼發(fā)布的2013年上半年市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告指出，今年下半年，新增供應(yīng)量巨大加上新項(xiàng)目集中在珠江新城，將對(duì)廣州甲級(jí)寫字樓租金帶來更多壓力，并將進(jìn)一步推高珠江新城寫字樓市場(chǎng)的空置率。

　　談及廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的后市，戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文也指出，未來三年，預(yù)計(jì)廣州全市新增供應(yīng)接近89.1萬平方米，其中有約88.4%來自珠江新城。相幃表示，近一兩年，珠江新城寫字樓的供應(yīng)增長迅猛，短時(shí)間內(nèi)不可能完全消化，但隨著廣州金融中心區(qū)域功能的更加強(qiáng)大，來此辦公的企業(yè)將會(huì)越來越多，供應(yīng)和需求也呈現(xiàn)相對(duì)平衡的狀態(tài)。

　　馬煒圖分析認(rèn)為，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性仍將抑制企業(yè)的擴(kuò)張需求，由于大部分跨國企業(yè)對(duì)增加雇員保持謹(jǐn)慎態(tài)度，并減少在寫字樓租賃方面的預(yù)算，以節(jié)省成本為目的的寫字樓降級(jí)搬遷需求將繼續(xù)支持寫字樓市場(chǎng)；大型的國有企業(yè)需求將保持活躍，但本地企業(yè)對(duì)擴(kuò)張漸趨謹(jǐn)慎。受新竣工項(xiàng)目影響，全市整體空置率繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，但在成本節(jié)約型搬遷的需求支撐下，現(xiàn)有大廈的空置率將保持相對(duì)穩(wěn)定。