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　　牛年，甬城樓市沒(méi)有像商場(chǎng)那樣熱熱鬧鬧地拉開(kāi)序幕

　　于是，各種猜想紛至沓來(lái)，勾勒出了一幅復(fù)雜的樓市圖景

　　然而，數(shù)據(jù)是最有力的佐證，為2009甬城樓市描述一個(gè)最貼近真實(shí)的輪廓

　　那么，靠什么來(lái)打破當(dāng)下的樓市低迷？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，通過(guò)市場(chǎng)手段合理調(diào)整，回到購(gòu)買(mǎi)力原點(diǎn)，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的再平衡中激活市場(chǎng)

　　去年的房?jī)r(jià)變得猶如小孩陰晴不定的臉，幾乎沒(méi)有任何人敢于對(duì)已經(jīng)到來(lái)的2009年有個(gè)絕對(duì)有說(shuō)服力的結(jié)論。王石呼吁現(xiàn)代的年輕人應(yīng)該在三五年之后再買(mǎi)房，2008年就是樓市的“拐點(diǎn)”；但另一部分北京的專(zhuān)家卻認(rèn)為，剛性成本和剛性需求仍然不能阻止樓市未來(lái)上攻的態(tài)勢(shì)，特別是2008年下半年以來(lái)國(guó)家多次利率、購(gòu)房政策的調(diào)整極大地促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，2009將是樓市出現(xiàn)盤(pán)整并穩(wěn)步過(guò)渡的年份。就在農(nóng)歷新年日歷剛剛翻過(guò)的時(shí)刻，本報(bào)根據(jù)寧波市幾家房產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)，共同對(duì)2009年的行情走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)判，為即將買(mǎi)房的市民提供一點(diǎn)參考意見(jiàn)，為2009年的寧波樓市描繪出一個(gè)最貼近真實(shí)的輪廓。

　　買(mǎi)房心態(tài)：供應(yīng)充足慢慢挑選

　　據(jù)寧波華星研展部提供的《2008年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告》，后市住宅供應(yīng)量十分龐大。2008年底寧波市四區(qū)在售住宅項(xiàng)目剩余存量有176.05萬(wàn)平方米，2009年此列住宅項(xiàng)目的后續(xù)推盤(pán)體量達(dá)到191萬(wàn)平方米，2009年寧波市各個(gè)片區(qū)預(yù)計(jì)入市住宅項(xiàng)目的體量約有153萬(wàn)平方米，因此，2009年寧波市四區(qū)供應(yīng)總量預(yù)計(jì)有520.05萬(wàn)平方米。

　　在土地供應(yīng)量方面，2008年寧波市六區(qū)共成交土地247.96萬(wàn)平方米（不含工業(yè)用地），其中住宅用地成交90.93萬(wàn)平方米，商用土地成交87.61萬(wàn)平方米，綜合及其他用地成交69.42萬(wàn)平方米。與2007年同期相比，住宅用地成交面積減少了34％，商用土地成交面積減少12％。由于去年上半年受銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商資金緊張以及下半年金融危機(jī)襲來(lái)，影響著眾多行業(yè)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橹饾u減退。

　　雖然2008年住宅土地成交量有所減少，但是綜觀2009年寧波市區(qū)供應(yīng)量，可以預(yù)測(cè)在2009年寧波市房源還是十分充足的，購(gòu)房者可以有比較大的選擇空間。

　　價(jià)值洼地：城西和泛鄞州中心區(qū)

　　城西和泛鄞州中心區(qū)是工薪階層以及上班族最好的選擇

　　根據(jù)寧波房產(chǎn)市場(chǎng)格局分析，海曙區(qū)為老城區(qū)，地段稀缺，近年住宅土地推量極少，其住宅供應(yīng)量逐年下降，海曙區(qū)在住宅項(xiàng)目稀缺的情況下，樓盤(pán)售價(jià)也相對(duì)較高。但是城西的樓盤(pán)價(jià)值在最近幾年比較凸顯，隨著盛世華城、西城十二庭院的交付以及部分2008年在售項(xiàng)目的即將交付，古林一帶的居住氛圍日漸濃厚。其次，依托聯(lián)豐生活圈和海曙中心區(qū)便利的配套享受，聯(lián)豐路延伸段附近的樓盤(pán)也如雨后春筍般崛起，以其低總價(jià)、高性?xún)r(jià)比打動(dòng)工薪階層和上班族。

　　根據(jù)寧波樓盤(pán)分布情況，下應(yīng)街道、陳婆渡等泛鄞州中心區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)性?xún)r(jià)比較高。鄞州中心區(qū)的“城市副中心”地位日漸凸現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)商圈作為中心區(qū)的標(biāo)桿，其商業(yè)價(jià)值逐漸拉升。目前中心區(qū)的開(kāi)發(fā)步伐已擴(kuò)張至下應(yīng)、鄞南等區(qū)域。相比鄞州中心區(qū)的房?jī)r(jià)，由于用相同的價(jià)格在下應(yīng)街道、陳婆渡等區(qū)域能買(mǎi)到更為寬敞的住宅，而且這些區(qū)域離鄞州中心區(qū)直線距離不遠(yuǎn)，隨著開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步深入，生活配套也定會(huì)相繼跟上，因此對(duì)于工薪階層以及上班族來(lái)說(shuō)，這些房源也被納入重點(diǎn)考慮對(duì)象。

　　前景眺望：城市東部新興區(qū)塊

　　2009年城市東部（江東老城區(qū)、東部新城、高新區(qū)）的供應(yīng)量將達(dá)到65.74萬(wàn)平方米，占市場(chǎng)份額的12％，值得注意的是這些房源主要集中在東部新城、高新區(qū)。該區(qū)域2009年的續(xù)推體量較大，達(dá)到37萬(wàn)平方米。江東傳統(tǒng)居住區(qū)近年用地放量逐漸減少，住宅用地供應(yīng)非常稀缺，由于老小區(qū)的成片坐落，接近市中心一帶幾乎無(wú)地可推，而東部新城、高新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，土地集中供應(yīng)，未來(lái)東部住宅項(xiàng)目將逐漸東移。從整個(gè)區(qū)域的住宅需求來(lái)看，傳統(tǒng)居住區(qū)的眾多老社區(qū)興建已久，各方面的配套設(shè)施相對(duì)落后，因此這一區(qū)域的換房需求量較大。東部新城的規(guī)劃藍(lán)圖將輻射整個(gè)市區(qū)，會(huì)吸引其他大批購(gòu)房客戶(hù)。

　　分布特點(diǎn)：城南“多”，城北“大”，城東“高”

　　未來(lái)一兩年內(nèi)，城南出現(xiàn)的新樓盤(pán)數(shù)量將為鄞州中心城區(qū)之最；城北雖然放量的樓盤(pán)比較少，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模大；而在城東，由于諸多利好因素的影響，其樓價(jià)漲勢(shì)將明顯高過(guò)城市其他主要區(qū)域，勢(shì)必也將拉動(dòng)一大批高端住宅的供應(yīng)。

　　據(jù)寧波華星研展部的報(bào)告計(jì)算，其中，2009年泛鄞州中心區(qū)的供應(yīng)量便有243.73萬(wàn)平方米，占了整個(gè)市場(chǎng)份額的46％，是寧波住宅供應(yīng)主力區(qū)域。其次，海曙區(qū)2009年的存量和續(xù)推體量并不多，但是今年有維科水岸心境三期和青林灣·觀庭這兩個(gè)大盤(pán)的入市，那么該區(qū)域的供應(yīng)量將達(dá)到71.39萬(wàn)平方米，占整個(gè)市場(chǎng)份額的13％。而2009年城市東部（江東老城區(qū)、東部新城、高新區(qū)）的供應(yīng)量將達(dá)到65.74萬(wàn)平方米，除了正在銷(xiāo)售的BOBO城二期、江南一品二期、錦繡東城后續(xù)推量外，還有浙大網(wǎng)新的藍(lán)海與藍(lán)庭項(xiàng)目入市，這些樓盤(pán)普遍走中高端路線，在樓盤(pán)品質(zhì)上各有千秋。

　　由此可以推斷，未來(lái)一兩年內(nèi)，城南出現(xiàn)的新樓盤(pán)數(shù)量將為中心城區(qū)之最，消費(fèi)者會(huì)有更多的品牌選擇；而城北將成為寧波住宅供應(yīng)的主力片區(qū)，大批量、大規(guī)模的住宅供應(yīng)將對(duì)該區(qū)域未來(lái)的配套和交通提出更高的要求；而在城東，新興高檔住宅區(qū)代表著新派寧波的盎然生機(jī)，隨著城市向東推進(jìn)，政治、金融、物流、行政、文化的轉(zhuǎn)移勢(shì)必提升區(qū)域發(fā)展前景，拉動(dòng)高端住宅需求。

　　面臨沖擊：經(jīng)濟(jì)適用房大量開(kāi)工建設(shè)

　　江北莊橋街道應(yīng)家村應(yīng)家經(jīng)濟(jì)適用房、江北洪塘、海曙徐家漕廟洪家3個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目已全面開(kāi)工建設(shè)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這3個(gè)項(xiàng)目建成后，將為寧波市提供4363套經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)濟(jì)租賃房）。其中，江北應(yīng)家經(jīng)濟(jì)適用房分兩期實(shí)施，今年至2010年實(shí)施項(xiàng)目一期建設(shè)，建成后將推出經(jīng)濟(jì)適用房721套，經(jīng)濟(jì)租賃房239套。洪塘經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目有住宅8900余套，約可安置3萬(wàn)人。其中5#地塊1443套村民安置房已交付，項(xiàng)目一期4935套住房已完成主體工程，計(jì)劃今年交付使用。徐家漕（廟洪家地塊）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房953套，經(jīng)濟(jì)租賃房210套。大量經(jīng)濟(jì)適用房在未來(lái)兩年集中上市，必將對(duì)商品房市場(chǎng)特別是與這三個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房同區(qū)域的商品房帶來(lái)一定的沖擊，這就對(duì)商品房的品質(zhì)和價(jià)格提出了更高要求。