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    2012年，樓市調(diào)控絲毫未松動(dòng)，住宅價(jià)格震蕩下探，而商業(yè)地產(chǎn)雖不受調(diào)控政策影響但也難獨(dú)善其身，市場(chǎng)表現(xiàn)不景氣，走勢(shì)甚至不如住宅地產(chǎn)。

    就商業(yè)地產(chǎn)而言，商貿(mào)類地產(chǎn)表現(xiàn)尚好，市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，成交量也基本與上年持平，而寫字樓供應(yīng)過剩，表現(xiàn)差強(qiáng)人意，成交量與價(jià)格表現(xiàn)平平。

    而2013年，嘉興商業(yè)地產(chǎn)又將如何表現(xiàn)呢？其投資風(fēng)險(xiǎn)幾何，市場(chǎng)價(jià)值又在哪里呢？讓我們一起來關(guān)注2013年嘉興商業(yè)地產(chǎn)。

    一鋪養(yǎng)三代，自古以來，商業(yè)地產(chǎn)就是市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)，而2012年，嘉興商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)并不盡如人意。

    2012年，嘉興商業(yè)地產(chǎn)雖然年終以紅盤報(bào)收，但市場(chǎng)整體表現(xiàn)不給力，量?jī)r(jià)齊跌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)輸給銷量飆升的住宅地產(chǎn)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，市區(qū)共成交商業(yè)地產(chǎn)45.6萬(wàn)平方米，成交套數(shù)5779套，相比上年的48.1萬(wàn)平方米，下跌5.4%。

    而商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)只有8535.2元/平方米，這與2011年的8665.8/平方米的價(jià)格相比，價(jià)格有所微跌。

    不過，市場(chǎng)更為擔(dān)心的是，市區(qū)人口總量有限，而商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過量，市場(chǎng)難以消化，潛藏的投資風(fēng)險(xiǎn)正在凸現(xiàn)。

    市場(chǎng)成交很不給力

    受調(diào)控政策影響，2012年一季度與寒冷的冰凍天氣一樣，樓市表現(xiàn)異常低迷，市場(chǎng)成交跌至地量。而商業(yè)地產(chǎn)雖然不受調(diào)控影響，但也難獨(dú)善其身，一個(gè)月成交商業(yè)地產(chǎn)僅百余套，整個(gè)季度也就賣了406套，市場(chǎng)冰冷程度由此可見一斑。

    而二季度，隨著氣溫的回升，市場(chǎng)需求的釋放，住宅成交也有所回暖，但商業(yè)地產(chǎn)依舊處于冰凍期，市場(chǎng)成交量低迷不堪，與一季度相比，銷量好不了多少，整個(gè)季度成交695套，月均也就230多套。

    進(jìn)入三季度，在信貸利好政策的刺激下，住宅成交升溫，商業(yè)地產(chǎn)也隨之發(fā)力，成交量明顯放大，月均成交量超過400套，行情明顯好于上半年。不過，到了四季度，隨著住宅成交的放量，商業(yè)地產(chǎn)也在發(fā)威。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年四季度，商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售3402套，月均銷售1134套，而全年總銷量只有5779套，四季度約占年度銷量的59%，也就是說這一個(gè)季度的銷量超過前三個(gè)季度的總和。

   盡管四季度市場(chǎng)表現(xiàn)很給力，拉高了全年的成交量，但相對(duì)2011年的銷量，還是有所下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，市區(qū)共成交商業(yè)地產(chǎn)45.6萬(wàn)平方米，成交套數(shù)5779套，相比上年的48.1萬(wàn)平方米，下跌5.4%。

    商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)兩極化

   盡管商業(yè)地產(chǎn)銷量不佳，但其表現(xiàn)也呈現(xiàn)兩極化態(tài)勢(shì)，即商貿(mào)地產(chǎn)銷量相對(duì)較火，而寫字樓銷售很是低迷。

   據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，市區(qū)成交商貿(mào)用房28.2萬(wàn)平方米，備案套數(shù)4584套，而寫字樓年度成交量只有17.4萬(wàn)平方米，備案套數(shù)更少，只有1195套。由此可見，商貿(mào)用房占據(jù)了商業(yè)地產(chǎn)成交量的絕對(duì)比例。

   而在價(jià)格方面，商貿(mào)用房成交均價(jià)為10271元/平方米，約漲5%，而寫字樓均價(jià)僅6798.8元/平方米，相比上年的6545元/平方米，微漲3.9%，漲幅較上年再度收窄。

   顯然，商貿(mào)用房的市場(chǎng)熱度高于寫字樓，而且兩者的差距有拉大趨勢(shì)。比如商貿(mào)用房銷售4584套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過寫字樓的1195套，兩者之間的銷售差距明顯高于2011年。

   市場(chǎng)人士指出，商貿(mào)用房市場(chǎng)表現(xiàn)好于寫字樓，一是嘉興商業(yè)發(fā)展快速，投資需求不斷放大，而一鋪養(yǎng)三代的觀念又深入人心，很多投資客偏向于購(gòu)買商貿(mào)用房；二是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，寫字樓需求減弱，影響了寫字樓的銷量。

   商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)何在

   過去10年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，很多投資者大賺了一筆，但未來商業(yè)地產(chǎn)將受到機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)的雙重考驗(yàn)，這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)過熱。隨著商業(yè)營(yíng)業(yè)面積供給迅速增加，空置率也在上升，商鋪與寫字樓供應(yīng)過剩趨勢(shì)明顯。

   市場(chǎng)人士指出，目前商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)期，市場(chǎng)存在著越建越多，越建越大，越建越洋的傾向，主要表現(xiàn)為總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡，租購(gòu)需求減少，空置率不斷上升，泡沫日益凸顯出來。

   根據(jù)行業(yè)觀點(diǎn)，一般而言，20萬(wàn)人口養(yǎng)活一個(gè)大型購(gòu)物中心基本沒問題，若再建一個(gè)大型購(gòu)物中心，市場(chǎng)需求就難以支撐。而目前市區(qū)常住人口七八十萬(wàn)，按照目前的人口容量，已有的購(gòu)物中心足以滿足市場(chǎng)的需求，但現(xiàn)實(shí)是大型購(gòu)物中心仍在快速擴(kuò)張。

   由于這兩年房?jī)r(jià)持續(xù)高位震蕩，大型購(gòu)物中心快速擴(kuò)張必然減弱市場(chǎng)租購(gòu)需求，一是房?jī)r(jià)高企，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，大大減弱了市場(chǎng)的消費(fèi)力；二是新建購(gòu)物中心沒有市場(chǎng)需求支撐，形成有場(chǎng)無(wú)市、有商無(wú)業(yè)的局面。

   而市區(qū)寫字樓市場(chǎng)也面臨著同樣的困境，一是嘉興經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，工業(yè)企業(yè)又多是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，外向型加工企業(yè)偏多，市場(chǎng)需求相對(duì)較弱；二是市區(qū)寫字樓供應(yīng)過量，空置率高，加上價(jià)格高企，銷售艱難；三是經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，整體需求減弱。

   面對(duì)當(dāng)前的困境，為了加速消化，商業(yè)地產(chǎn)商開始在營(yíng)銷上做文章，即將商鋪面積小型化，將公寓LOFT化，以吸引市場(chǎng)眼球。事實(shí)上，銷售數(shù)據(jù)也反映了這一走勢(shì)。2012年，市區(qū)成交商貿(mào)用房28.2萬(wàn)平方米，備案套數(shù)4584套，每套平均僅61.5平方米。由此可見，目前市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資潛藏不少風(fēng)險(xiǎn)。