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　　來(lái)自第一太平戴維斯的最新寫字樓報(bào)告顯示，2013年一季度，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目保持低空置率，在新供應(yīng)有限的情況下，錄得97851平方米的高凈吸納量。其中，陸家嘴寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)更為突出，該區(qū)域第一季度僅招商銀行大廈入市，且全部由業(yè)主自用，區(qū)域凈吸納量為66,180平方米，平均租金升至人民幣9.62元/天/平方米，空置率3.3%，部分項(xiàng)目滿租，在中國(guó)新年后的傳統(tǒng)淡季，開局相當(dāng)不俗。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理簡(jiǎn)可表示：“從去年一季度以來(lái)，陸家嘴租金漲幅一直高于全市平均水平，主要由于供應(yīng)較少及需求強(qiáng)勁所致，業(yè)主也鑒于這一良好局面提高了租金報(bào)價(jià)。今年一季度的租金環(huán)比漲幅2.1%，同比增長(zhǎng)11.2%，目前，國(guó)金中心及環(huán)球金融中心依然是區(qū)域租金的標(biāo)桿。”

　　需求表現(xiàn)促空置率維持低值

　　寫字樓市場(chǎng)的吸納率是宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)滯后指標(biāo)，這也意味著當(dāng)前寫字樓租賃市場(chǎng)需求放緩更多反映了去年企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃。目前，全市范圍內(nèi)空置率環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。浦西空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.6%，浦東環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。由此可見，盡管今年上海寫字樓樓市場(chǎng)有所放緩，來(lái)自國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)和跨國(guó)公司的需求仍表現(xiàn)良好。“這些在寫字樓有活躍表現(xiàn)的企業(yè)，主要行業(yè)包括金融、法律、制造業(yè)和物流業(yè)。”簡(jiǎn)可表示，“考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)仍好于多數(shù)國(guó)家，預(yù)計(jì)多數(shù)公司仍將維持中國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張，但擴(kuò)張之余更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)全市范圍內(nèi)的空置率在未來(lái)12個(gè)月中保持在10%以下。全市范圍的空置率水平同2012年下半年的最低值接近。”

　　陸家嘴外擴(kuò)的跡象已現(xiàn)端倪

　　事實(shí)上，由于在陸家嘴大面積放出的可租賃面積非常緊俏，部分公司亦開始考慮在外圍竹園區(qū)域選擇。隨著東方金融廣場(chǎng)、和記黃埔項(xiàng)目、陸家嘴塘東項(xiàng)目陸續(xù)建成，世紀(jì)大道沿線將形成更加成熟的商務(wù)氛圍、商業(yè)配套也將逐步完善，促使整個(gè)CBD進(jìn)一步向外擴(kuò)散。

　　與此同時(shí)，從全市范圍來(lái)看，前灘及徐匯濱江都是政府著力打造的新興商務(wù)區(qū)。前灘由于是陸家嘴集團(tuán)統(tǒng)一協(xié)調(diào)開發(fā)，具備一定優(yōu)勢(shì)。簡(jiǎn)可分析：“從定位上，前灘、徐匯濱江都不會(huì)和陸家嘴形成直接競(jìng)爭(zhēng)，只是在商務(wù)區(qū)功能上將更為豐富多樣。不過(guò)，和中心區(qū)域相比，新興區(qū)域的供應(yīng)壓力在未來(lái)幾年將越來(lái)越大，高品質(zhì)的項(xiàng)目逐步入市，不可避免將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)租金增長(zhǎng)面臨一定壓力。”

　　業(yè)主與潛在買家繼續(xù)價(jià)格博弈

　　第一季度上海寫字樓市場(chǎng)共有三宗整棟投資交易，交易金額為人民幣30億元(4.72億美元)，分別是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下資產(chǎn)管理公司ARAAssetManagement以19億人民幣從騰飛集團(tuán)手中收購(gòu)位于黃浦區(qū)的海洋大廈；房地產(chǎn)投資公司MGPA2.63億元收購(gòu)了位于嘉定的嘉亭大廈，搜房控股8億元收購(gòu)了原屬于中國(guó)寶安集團(tuán)的寶安大廈，目前主要作為辦公、零售和四星酒店使用，之后將變成搜房上�？偛康霓k公樓和培訓(xùn)場(chǎng)所，完全自用。

　　第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)董事長(zhǎng)劉德?lián)P分析：“近期并沒(méi)有整棟投資交易在陸家嘴發(fā)生，并非意味著陸家嘴不再是企業(yè)自用或基金投資的主要選擇，而是因?yàn)楝F(xiàn)階段業(yè)主對(duì)資本價(jià)值及租金回報(bào)相當(dāng)樂(lè)觀，企業(yè)或基金買家很難有機(jī)會(huì)以心理價(jià)位拿下項(xiàng)目，相信等到后續(xù)區(qū)域新增供應(yīng)量上升，或一些業(yè)主方私募股權(quán)基金的到期，此類交易將活躍。”

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