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    提要

    2月份以來，二手房市場成交量雖然受春節(jié)假期影響顯著回落，但是價(jià)格上漲勢頭并未減弱。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部40個(gè)重點(diǎn)板塊監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海二手房掛牌價(jià)格環(huán)比上漲5%。其中，中低端二手房市場價(jià)格平均漲幅達(dá)7%。

    中央定調(diào)2013年樓市調(diào)控，“國五條” 穩(wěn)定市場預(yù)期。在樓市響起一片“漲”聲之時(shí)，2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。此外，會(huì)議在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對房價(jià)上漲過快的城市及時(shí)采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價(jià)工作問責(zé)制等內(nèi)容。

    分析人士認(rèn)為，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松，這無疑是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時(shí)舉措。多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然會(huì)議并未提出具體的調(diào)控新舉措，但是預(yù)計(jì)兩會(huì)后中央仍有很大可能將出臺(tái)力度更大的調(diào)控新政。

    政策出臺(tái)契合市場走勢

    可以說，“國五條”的出臺(tái)與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場走勢十分契合。

    2012年房地產(chǎn)市場已整體回暖，而在蛇年春節(jié)前后，主要大中城市樓市仍然表現(xiàn)為持續(xù)升溫，成交量較同期水平維持高位，房價(jià)呈現(xiàn)上漲跡象。根據(jù)中房指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，1月份全國前十大房企實(shí)現(xiàn)銷售額734億元，環(huán)比增長12%，同比增幅高達(dá)185%。

    2月份以來，二手房市場成交量雖然受春節(jié)假期影響顯著回落，但是價(jià)格上漲勢頭并未減弱。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部40個(gè)重點(diǎn)板塊監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海二手房掛牌價(jià)格環(huán)比上漲5%。其中，中低端二手房市場價(jià)格平均漲幅達(dá)7%。

    房價(jià)上漲預(yù)期，促使以首次置業(yè)、置換型為主力的購房人群加速入市。雖然也有部分購房者和房東2、3月份會(huì)維持觀望，待今年調(diào)控政策明朗化。但是多數(shù)購房者認(rèn)為，政策即便有所收緊，對于房價(jià)上漲的影響也有限，所以二手房東跳價(jià)、漲價(jià)、惜售的意識(shí)仍然強(qiáng)烈。

    自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，而這次出臺(tái)的“國五條”則是第五次調(diào)控升級(jí)。“國五條”中穩(wěn)定房價(jià)的新政包括，完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。

    房價(jià)高企 將抑制新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程

    中央將推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為今年經(jīng)濟(jì)工作的一個(gè)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。當(dāng)前的高房價(jià)卻將在很大程度上制約新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

    隨著商業(yè)地產(chǎn)租金的不斷上漲，許多行業(yè)面臨高企的成本已不堪重負(fù)，這明顯抑制了經(jīng)濟(jì)的活躍程度。

    近兩年來，中國的商業(yè)地產(chǎn)租金整體呈現(xiàn)飛速上升趨勢，特別是核心黃金商圈的物業(yè)租金成本年均增幅達(dá)到雙位數(shù)。據(jù)報(bào)道，僅廣州的商業(yè)物業(yè)近兩年來整體租金年升幅就在5%－10%左右，熱門區(qū)域更可達(dá)15%以上。由此引發(fā)的零售、餐飲商們因難以承受高租金不得不搬離原址，甚至關(guān)店的情況愈演愈烈。零售企業(yè)因高租金被逼遷甚至關(guān)店的現(xiàn)象已經(jīng)在全國蔓延。

    新型城鎮(zhèn)化還強(qiáng)調(diào)“要把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為重要任務(wù)抓實(shí)抓好”。然而，商業(yè)地產(chǎn)租金的高企加重了企業(yè)經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，壓縮了其利潤空間，許多企業(yè)生存因此舉步維艱。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的趨冷勢必會(huì)導(dǎo)致就業(yè)需求和工資水平下降；另一方面，住房價(jià)格和租金的攀升也提高了民眾的生活成本，降低了百姓的消費(fèi)能力，這些都對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口“市民化”構(gòu)成了不小的障礙。

    高房價(jià)不但會(huì)破壞營商環(huán)境的完善，降低經(jīng)濟(jì)活力；還難以避免地會(huì)使就業(yè)環(huán)境惡化，抑制民眾的收入增長，同時(shí)提高百姓的生活成本。這些都不利于新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，成為城鎮(zhèn)化過程中的障礙。因此，房地產(chǎn)調(diào)控仍任重道遠(yuǎn)，政策層面的任何松動(dòng)都會(huì)對中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展構(gòu)成不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

    別看現(xiàn)在因城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)帶來了房產(chǎn)市場的剛性需求，房價(jià)持續(xù)多年上漲，一直居高不下，但隨著人口老齡化社會(huì)的漸行漸近，老一代人的謝世將會(huì)使很多住房處于空置狀態(tài)，因房屋過剩而導(dǎo)致房價(jià)一瀉千里并非是聳人聽聞，而是可想而知的。

    從現(xiàn)實(shí)的情況來看，由于房產(chǎn)市場仍存在剛性需求，即使是在一系列嚴(yán)格的調(diào)控政策作用下，房價(jià)依然還是看漲，囤積房產(chǎn)可以升值，因而一些手中有房者大都不肯輕易出手變賣房產(chǎn)——還想等著再升值呢。這在很大程度上抑制了住房市場的有效需求，使得房價(jià)居高難下，也使得那些需要購房居住者經(jīng)濟(jì)壓力更大，最終使得居民大都將消費(fèi)的“寶”壓在房產(chǎn)上，而無錢用于其他方面的消費(fèi)。

    讓居民將消費(fèi)的“寶”長期壓在住房消費(fèi)上，不利于產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)畢竟是一種帶有虛擬性的經(jīng)濟(jì)，如果不將其中的泡沫擠出來，使房價(jià)降下來，不僅無益于實(shí)現(xiàn)改善民生的初衷，反而會(huì)加劇民生之痛，也會(huì)抑制國內(nèi)市場的有效需求。

    從長遠(yuǎn)來看，如果不讓囤房者將閑置的房產(chǎn)“吐”出來，讓其等到人口老齡化社會(huì)到來再一起在市場上釋放，無疑會(huì)給將來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長埋下一個(gè)深深的隱患。

    同時(shí)，高房價(jià)使得資本涌向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其他許多實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有資本支撐而瀕于崩潰的邊緣。

    因此，控制高房價(jià)十分必要，既利國又利民。