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    新一輪商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)潮席卷廣州城。20多個項目加入年底“搶客”大戰(zhàn)。住宅限購以后，寫字樓買賣成交行情持續(xù)飄紅。

　　寫字樓：售價雖飆升 租賃陷困局

　　銷售走高 租賃疲軟

　　高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋接受記者采訪時表示，住宅限購以后，寫字樓買賣成交行情持續(xù)飄紅，成交價格亦是水漲船高，其中以珠江新城板塊的價格升幅最為明顯，現(xiàn)時一手寫字樓均價已達3.3萬元/㎡，部分項目更飆至4萬元/㎡。盡管入市門檻提升，但資金實力雄厚的投資者對寫字樓物業(yè)的購買熱情不減反增。

　　不過，寫字樓銷售市場行情走俏的同時，租賃市場卻陷入困局。目前珠江新城有部分由發(fā)展商持有的甲級寫字樓物業(yè)，為提高出租率，吸引租戶入場，主動降低5%~10%不等的租金。大量新增供應(yīng)帶來的招租壓力，租戶在選擇及租金談判上均占優(yōu)勢地位，直接降低了一手寫字樓物業(yè)的租金回報率。預(yù)計這種供大于求、租值上漲疲軟的市場狀況將持續(xù)1~2年。

　　迎合客戶需求改設(shè)計

　　私人買家礙于資金有限，往往會選擇100~150平方米的小面積單位，由于面積較小，所匹配的租戶群亦較窄，實際租賃情況并不樂觀。陳厚橋告訴記者，現(xiàn)在寫字樓市場上有30%~40%的買家為私人投資者，發(fā)展商會加大500平方米以下的中小面積段產(chǎn)品，盡可能迎合投資者的需求。

　　初哥：貪平買鋪前景堪憂

　　“當(dāng)時買商鋪的念頭很簡單，就是想為手上十幾萬的閑錢，找一個合適的投資出路。”回想起一年前與閨密合伙買鋪，阿玲顯得有些后悔。2011年夏天，阿玲在中介代理的推薦下，與閨密一同購買了海珠區(qū)的一間商場鋪。與許多被商鋪投資熱沖昏頭腦的新丁一樣，該商場最低價的鋪位還不到10萬元/間，阿玲和閨密看中二樓靠近電梯口的“靚鋪”，面積約10平方米，連交易稅費近30萬元。由于總價較低，這批鋪很快被投資客搶光了。該商場已于今年5月開業(yè)，前兩年由項目方統(tǒng)一經(jīng)營管理。從目前的經(jīng)營狀況來看，遠比當(dāng)初承諾的差，冷靜下來的阿玲開始擔(dān)心：兩年后沒有了統(tǒng)一經(jīng)營，租金會否一落千丈？

　　老手：入貨公寓看重升值

　　同樣是選擇投資，今年在珠江新城購入商用公寓的老張則顯得淡定得多。名下已有多套住宅物業(yè)的老張，投資的公寓是時下最受歡迎的中小戶型，面積約70平方米，總價190萬元，他除了看租值，更看重物業(yè)的升值潛力。“我不會貪便宜倉促入貨，還是會綜合考慮投資風(fēng)險再出手。”

　　踏入第三季度，廣州樓市的投資氛圍趨于熱烈，據(jù)不完全統(tǒng)計，第三、四季度，全市共有20多個商用公寓和商鋪項目陸續(xù)加入年底“搶客”大戰(zhàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)潮在住宅限購滿兩周年之際席卷全城，到底還有多少“筍貨”值得奮身一搏？那些在前一輪大浪中被沖昏了頭腦甚至“損手爛腳”的投資者，他們的經(jīng)驗教訓(xùn)能給后來者提供哪些借鑒？本期我們一同回顧與探討。

　　格仔鋪：風(fēng)險轉(zhuǎn)眼殺到 熱潮急退

　　記得2011年，鋪天蓋地的商鋪廣告席卷全城，從戶外廣告、沿街傳單到手機短信，“20萬元/間獨立產(chǎn)權(quán)鋪”、“8萬元首付即享一鋪養(yǎng)三代”等字眼看得令人視覺疲勞。但經(jīng)過一輪宣傳的狂轟濫炸后，確實掀起了商鋪投資熱潮。從網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2011年3月~9月，廣州市一手商鋪成交量為3867套，均價約21655元/㎡，成交面積為414783平方米，7個月的總成交金額已近90億元，成績斐然。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從投資商鋪的客戶心態(tài)看，普遍都是想借投資商鋪，為手上閑置的資金找到投資渠道。

　　“大鋪拆細鋪”日漸式微

　　不過，這股商鋪“季候風(fēng)”并沒有持續(xù)多長時間，特別是“格仔鋪”、“商場鋪”，前期宣傳以其低總價的噱頭贏得眾多買家圍觀捧場，但在行業(yè)專家的多番提醒下，這種入市門檻較低但投資風(fēng)險較高的商鋪物業(yè)，最終日漸式微。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰指出，去年第三、四季度，“大鋪拆細鋪”的商業(yè)裙樓鋪銷售行情火爆，但在今年春節(jié)以后，由于“商場鋪”的同質(zhì)化情況嚴(yán)重，且整體供應(yīng)量較去年有所萎縮，因此一手商場鋪的成交行情亦急轉(zhuǎn)直下。網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月~9月，廣州一手商鋪成交量為2705套，同比跌幅三成，成交均價為19694元/㎡，價格跌幅約9%，總成交金額約60億元，跌幅33%。