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    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年進(jìn)入了調(diào)整期。而在多年嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控之后，中央再次提出“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”。時(shí)隔十年，同樣的命題早已有了不同的背景和內(nèi)涵，在“保增長(zhǎng)”之外，亦強(qiáng)調(diào)了“保民生”。而彌補(bǔ)了保障短腿，透明和規(guī)范有望成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

    樓市： 擴(kuò)大內(nèi)需的重要驅(qū)動(dòng)力

    年終歲末，在中國(guó)最高級(jí)別的經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，中央有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出：要把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)，增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。
時(shí)隔十年，我國(guó)政府再次明確了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。

    上一次是在１９９８年，面對(duì)亞洲金融危機(jī)之后我國(guó)出口下降和國(guó)內(nèi)有效需求不足導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)下降的情況，中央采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需和鼓勵(lì)出口的政策措施，包括加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、取消福利分房、推行住房制度改革等。房地產(chǎn)被確定為“支柱產(chǎn)業(yè)”，中國(guó)在城市化過(guò)程中迅速釋放出的居住需求，有力地拉動(dòng)了建筑、鋼鐵、水泥、家電等上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證了我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，成功實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，成為上一輪“內(nèi)需驅(qū)動(dòng)”的重要發(fā)動(dòng)機(jī)。

    在“擴(kuò)大內(nèi)需”的總體部署下，１１月５日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一攬子計(jì)劃，即“國(guó)十條”，總投資規(guī)模達(dá)到４萬(wàn)億元。在“國(guó)十條”中首條內(nèi)容就是“加快建設(shè)保障性安居工程”，這顯示出政府通過(guò)住房市場(chǎng)拉動(dòng)內(nèi)需的決心非常大。１１月１０日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)省區(qū)市人民政府和國(guó)務(wù)院部門(mén)主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，部署七項(xiàng)落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需具體措施，第三條專(zhuān)門(mén)就穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行闡述，要求“認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)”。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭表示，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的引擎作用毋庸回避。

    在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占ＧＤＰ的比重２００６年達(dá)到４．５％，２００７年這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步攀升到超過(guò)５％，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。如果從產(chǎn)業(yè)鏈的角度衡量，房地產(chǎn)行業(yè)投資可以拉動(dòng)５０多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其間接創(chuàng)造的價(jià)值更大。

    “正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的這一特性，我們可以在經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史上觀察到一個(gè)有意思的規(guī)律——只要國(guó)家放開(kāi)房地產(chǎn)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)高漲，而經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱的情況，又和房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)猛脫不了干系。”楊紅旭說(shuō)，“打壓房地產(chǎn)的后果，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步減速，而下一次經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)則又得益于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。”

    “保增長(zhǎng)”更強(qiáng)調(diào)“保民生”

    “今天我們提房地產(chǎn)‘支柱產(chǎn)業(yè)’的地位，跟十年前已經(jīng)完全不同。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)，“歷史從來(lái)不是簡(jiǎn)單的重復(fù)，‘保增長(zhǎng)’更要強(qiáng)調(diào)‘保民生’，這也決定了這一輪房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，將以保障性住房為主。”

    根據(jù)中央大力發(fā)展保障性住房的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，未來(lái)三年將投資９０００億元建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這既是保障民生的必補(bǔ)之課，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在要求。

    據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加１００萬(wàn)平方米建筑量，就能吸納３０萬(wàn)人的就業(yè)，增加鋼材２萬(wàn)噸、門(mén)窗８萬(wàn)套以及２萬(wàn)套左右的衛(wèi)生潔具需求量。據(jù)此，僅以今年北京８００萬(wàn)平方米保障房和“兩限房”的開(kāi)工計(jì)劃，就能解決２４０萬(wàn)人就業(yè)，并帶動(dòng)鋼材、水泥等市場(chǎng)需求。而全國(guó)各大城市加大廉租住房建設(shè)力度，加快棚戶(hù)區(qū)改造和農(nóng)村、游牧民安居工程，將有效激活經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。

    《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，未來(lái)３年全國(guó)平均每年新增１３０萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。２００９年將以實(shí)物方式結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決２６０萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題和８０萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。到２０１１年底，基本解決７４７萬(wàn)戶(hù)現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題和２４０萬(wàn)戶(hù)現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。

    市場(chǎng)還原：從粗放到規(guī)范

    很多人對(duì)于“支柱產(chǎn)業(yè)”這一提法心有疑慮，認(rèn)為這是把中國(guó)經(jīng)濟(jì)綁在房地產(chǎn)戰(zhàn)車(chē)上，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度依賴(lài)房地產(chǎn)投資，增長(zhǎng)缺乏質(zhì)量，且在累積風(fēng)險(xiǎn)。

    “過(guò)去十年，既是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的‘黃金十年’，也是房地產(chǎn)業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)的十年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府從中分割了大部分利益，某種程度上透支了行業(yè)發(fā)展的未來(lái)。”楊紅旭說(shuō)。

    在計(jì)劃到市場(chǎng)的劇烈轉(zhuǎn)型中，由于對(duì)市場(chǎng)及政府定位缺乏科學(xué)理性的認(rèn)識(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從一開(kāi)始就拐進(jìn)了歧路，成為一場(chǎng)狂飆突進(jìn)的利益盛宴。地產(chǎn)商開(kāi)始占領(lǐng)中國(guó)富豪榜的多數(shù)席位，而另一個(gè)被廣泛引用的數(shù)據(jù)則是，２００７年我國(guó)地方財(cái)政收入２．３萬(wàn)億元，而當(dāng)年全國(guó)土地出讓金超過(guò)１萬(wàn)億元。在很多城市，地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴(lài)度超過(guò)５０％，成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。

    在這一過(guò)程中，不僅保障缺失，市場(chǎng)也極度混亂，監(jiān)管缺位、暗箱操作層出不窮。一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商接受筆者采訪(fǎng)時(shí)表示，如果說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)有暴利，主要在于其“杠桿”作用，它撬動(dòng)了金融和土地兩大要素，而這兩個(gè)要素在中國(guó)恰恰是壟斷的、最稀缺的。“籠在袖筒里”、信息不對(duì)稱(chēng)，就有可操作空間。

    而對(duì)于不少買(mǎi)房人而言，不僅要承受高房?jī)r(jià)，還要忍受延期交付、面積縮水、質(zhì)量缺陷等一系列煩惱。譬如，南京的王妍購(gòu)買(mǎi)了南京市“長(zhǎng)江路９號(hào)”的一套酒店式公寓，今年８月交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，合同約定的“精裝”變成了“簡(jiǎn)裝”，墻壁有裂縫，地板發(fā)霉，空調(diào)不制冷，電燈開(kāi)不亮！

    中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士許光建說(shuō)：“過(guò)去幾年大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)只盯著房?jī)r(jià)這一個(gè)問(wèn)題，但由于藥不對(duì)癥，一直沒(méi)有很好地解決。當(dāng)前要做的，是進(jìn)一步深化住房體制改革，加強(qiáng)制度建設(shè)和市場(chǎng)規(guī)范，包括規(guī)范土地出讓?zhuān)�打擊囤地囤房，公開(kāi)交易信息，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益等，讓買(mǎi)賣(mài)雙方能夠平等博弈，真正發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。”

    客觀地說(shuō)，我國(guó)推行住房制度改革１０年以來(lái)，大多數(shù)百姓分享了改革成果，住房條件大大改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施日新月異，這一點(diǎn)有目共睹、不容否認(rèn)。當(dāng)前大家對(duì)高房?jī)r(jià)的諸多不滿(mǎn)，正是由于市場(chǎng)發(fā)育不完善、管理不成熟造成。

    一位經(jīng)濟(jì)界人士表示，我們?cè)谟懻摴�共政策的時(shí)候，一定不要被自己的經(jīng)歷和利益所左右。去年股市漲到６０００點(diǎn)的時(shí)候，但凡有點(diǎn)理智的人都應(yīng)該承認(rèn)有泡沫，但大家卻希望它漲到１萬(wàn)點(diǎn)。而當(dāng)泡沫吹破之后，我們應(yīng)該反思的是，為什么沒(méi)能及時(shí)、有效地阻止泡沫進(jìn)一步膨脹，以及如何才能以最低的成本消化泡沫，而非不計(jì)后果地將泡沫戳破。股市如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣。