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    2009年，樓市將往哪里走？對(duì)此，看多、看空者都有。但不管分歧多大，有一點(diǎn)卻是肯定的，樓市將比往年更加充滿變數(shù)。
已經(jīng)持幣觀望許久的購房者，將何去何從？從全國樓市1月份的成交情況來看，京滬深三地樓市已初現(xiàn)暖意。在這個(gè)樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，盡管京滬深三地的樓市成交量比去年年底有小幅回落，但跟去年同期相比，依然有不少可圈可點(diǎn)之處。

    北京
    期房住宅簽約量比去年同期增55%

    新年伊始，京城樓市上演了一場小規(guī)模的打折促銷戰(zhàn)：一次性直降4800元/平方米、8.6折甚至7折起的大幅折扣、送家具電器、提供免費(fèi)港澳游等等。從這些幅度不小的優(yōu)惠措施可以看出，開發(fā)商為了吸引客戶下單，真有點(diǎn)挖空心思。

    與此相反，更多的開發(fā)商卻沒有選擇跟進(jìn)打折，而是紛紛推遲了開盤時(shí)間。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京計(jì)劃推出的新盤只有13個(gè)，這一數(shù)字僅為去年同期開盤項(xiàng)目數(shù)的三成；如果把推出新房源的老盤排除在外，即將上市的純新盤只有2個(gè)，與去年同期的12個(gè)相比，萎縮幅度極為明顯。不少新盤則將開盤計(jì)劃順延至春年后，部分樓盤甚至把開盤時(shí)間定在被業(yè)內(nèi)人士稱為今年樓市可能變數(shù)最多的四五月份。

    雖然開發(fā)商的銷售思路南轅北轍，但是1月以來京城樓市行情卻穩(wěn)中有升，期房住宅簽約總量比去年同期增長了55%，現(xiàn)房住宅簽約總量的漲幅更為明顯，比去年同期增加了75%。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年12月29日至2009年1月18日這三周，北京市期房住宅簽約量分別為1902套、2340套、2008套，相應(yīng)的現(xiàn)房住宅簽約量則分別為316套、491套和415套。而去年同期的三個(gè)交易周，全市期房住宅簽約總量分別為1155套、1624套和1254套，全市現(xiàn)房住宅簽約量分別為173套、354套和172套。值得一提的是，與去年12月北京樓市回暖時(shí)的銷售狀況相比，今年1月以來平均每周407套的現(xiàn)房住宅簽約量，環(huán)比增加了91套之多。

    盡管如此，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京典型指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，進(jìn)入2009年，北京商品住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)回落，1月5日至1月11日為846點(diǎn)，環(huán)比下跌11點(diǎn)。

    點(diǎn)評(píng)：盡管從新年前兩周的成交數(shù)據(jù)來看，京城樓市贏得了一個(gè)不錯(cuò)的開門紅，但是新的一年，不少開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到存在的巨大挑戰(zhàn)。而這也正是其紛紛推遲開盤時(shí)間的原因之一。首先，截至去年12月22日，北京市可售期房和未簽約現(xiàn)房共計(jì)約36.3萬套，創(chuàng)下近年來可售房源新高。按照業(yè)內(nèi)人士分析，依照北京市場目前的銷售速度，就算不再推出新房，36萬套房源中的15萬套住宅，如果要完全消化，至少需要一年半時(shí)間。其次，2008年、2009年相繼開工800萬平方米、850萬平方米的保障性住房，已經(jīng)開始陸續(xù)供應(yīng)，對(duì)商品房銷售，特別是郊區(qū)樓盤的壓力，顯然不容小覷。

    盡管形勢(shì)嚴(yán)峻，但是另一些業(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商依然抱有不少樂觀的期待：新的一年北京樓市也許會(huì)出臺(tái)包括降低購房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸在內(nèi)的新一輪利好政策。這些政策將使購買力得到進(jìn)一步的釋放，延續(xù)從去年11月份以來的回暖行情。而至于保障性住房帶來的挑戰(zhàn)，政府可能通過購買現(xiàn)有商品房，為開發(fā)商帶來一定的現(xiàn)金流，緩解其銷售壓力。

    上海
    房源存量全國最少

    似乎跟京城的同行們不謀而合，上海開發(fā)商新年伊始也選擇了完全相反的樓市策略：有的開發(fā)商趁著春節(jié)前推出各種打折促銷活動(dòng)；而另一些開發(fā)商則選擇“捂盤”。僅從打折幅度上來說，上海開發(fā)商的促銷動(dòng)靜并不如北京大，不少熱銷樓盤分別推出了8.8折優(yōu)惠、5萬元定金抵扣10萬元房款、贈(zèng)送品牌家具抵用券1萬元等優(yōu)惠措施。

    開發(fā)商臨近年關(guān)的“捂盤”行動(dòng)，直接導(dǎo)致了1月以來商品房供應(yīng)量的大幅萎縮。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月5日至1月11日這一周，上海市47.7萬平方米的新推商品房供應(yīng)面積比2008年最后一周萎縮了近8成。1月12日至1月18日，上海商品房供應(yīng)面積再次減少至16.6萬平方米。

    盡管上海樓市1月第一周的成交狀況環(huán)比前一周有所回落，但后兩周成交持續(xù)上揚(yáng)，總體上仍然趨于穩(wěn)定。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年12月29日至2009年1月18日這三周，上海全市簽約套數(shù)分別為2462套、3738套和3882套。盡管如此，與去年同期相比，這三周的簽約總量降幅達(dá)到35%。2008年1月的前三周，上海全市簽約總套數(shù)分別為4365套、5561套和5561套。

    進(jìn)入1月份以來，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，前三周上海商品房成交均價(jià)分別為15981元／平方米、12727元／平方米和13700元/平方米，數(shù)值均高于2008年12月的成交均價(jià)。去年12月，上海商品房成交均價(jià)為1.19萬元/平方米，環(huán)比11月下挫18.7%。盡管如此，以此推斷從去年8月開始連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)出下跌走勢(shì)的上海房價(jià)，要走出跌勢(shì)，依然為時(shí)尚早。

    點(diǎn)評(píng)：與其他城市相比，上海樓市最大的優(yōu)勢(shì)之一可能就是其存量房源的數(shù)量相對(duì)較小，開發(fā)商的銷售壓力也會(huì)少一點(diǎn)。據(jù)戴德梁行研究表明，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場存量平均要9個(gè)月。其中上海壓力最輕，目前市場存量房源僅需4個(gè)月消化。

    除此之外，上海市政府出臺(tái)的多項(xiàng)政策利好也對(duì)樓盤銷售起到了一定的促進(jìn)作用。無論是從出臺(tái)時(shí)間還是優(yōu)惠尺度上來說，上海市二套房的利好政策都走在了其他城市的前頭。

    深圳
    銷售總量為去年同期3倍

    市民通宵排隊(duì)購房，這個(gè)只有在往年房價(jià)直線上升時(shí)才出現(xiàn)的情景，2009年第一天在位于南山后海和關(guān)外的兩個(gè)樓盤售樓中心重新上演。一切都似曾相識(shí)，但在往年，人們更多的是擔(dān)心房價(jià)上漲，而現(xiàn)在則是為了搶購開發(fā)商推出的大幅降價(jià)活動(dòng)：總價(jià)優(yōu)惠后降低9萬元，還享有名目繁多的各種優(yōu)惠。

    繼去年12月深圳市不少開發(fā)商紛紛推出各種折扣優(yōu)惠以來，新年伊始，不少樓盤繼續(xù)推出了促銷措施并且新開樓盤也采取了理性定價(jià)的策略。其中包括對(duì)老客戶推出每平方米減3000元的優(yōu)惠，贈(zèng)送各種禮包、現(xiàn)金和住房面積，以及普遍存在的低首付和低總價(jià)等等。

    與此相應(yīng)，今年1月以來深圳樓市稱得上是反季節(jié)熱銷，銷售總量雖然比去年12月份有所下降，但卻達(dá)到去年同期的3倍。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年12月29日至1月18日這三周，深圳全市商品住宅成交總套數(shù)分別為1464套、1813套和1447套，成交均價(jià)分別為12172元/平方米、11430元/平方米、11050元/平方米。這一數(shù)據(jù)盡管和去年12月深圳樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖跡象時(shí)，每周約為1783套的成交量有所下降，但與去年同期的三個(gè)交易周分別為456套、618套和522套的成績單相比，銷售總量激增了2倍。

    成交均價(jià)方面，1月以來的表現(xiàn)比去年12月1.1萬元/平方米的成交均價(jià)有所增加。盡管如此，與去年同期三個(gè)交易周最低為13629元/平方米的成交均價(jià)相比，降幅依然比較明顯。

    點(diǎn)評(píng)：深圳樓市對(duì)市場的反應(yīng)能力與全國其他同類城市相比，稱得上是佼佼者。正因?yàn)槿绱耍�深圳樓市今年的走�?shì)尤其受人關(guān)注。僅從過去一段時(shí)間的成交狀況來看，深圳開發(fā)商配合政策利好采取的促銷策略，不但收獲了不錯(cuò)的銷售成績，也使許多期待樓市回暖的人，看到了不少希望。

    盡管如此，在關(guān)于深圳樓市未來走勢(shì)的各種預(yù)測聲中，謹(jǐn)慎看多以及繼續(xù)盤整依然是大多數(shù)人的共識(shí)。其中，今年深圳樓市的供求關(guān)系，依然成為影響樓市走向眾多因素中極為關(guān)鍵的一項(xiàng)。