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    作為政府重點(diǎn)打造的上海新城區(qū)域，嘉定近年成為土地供應(yīng)和成交大戶。在住宅大量供應(yīng)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也逐漸加快步伐。數(shù)據(jù)顯示，嘉定區(qū)今年預(yù)計(jì)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)12個(gè)，建筑面積近340萬(wàn)平方米。

    業(yè)內(nèi)人士指出，新興城區(qū)型綜合體成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，需與住宅發(fā)展和軌道交通建設(shè)相結(jié)合，注重差異化競(jìng)爭(zhēng)才能穩(wěn)步發(fā)展。”

    商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)居住人氣

    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上海4月商品住宅板塊成交榜前五名中有嘉定主城區(qū)、南翔、嘉定北部三個(gè)板塊分列二、三、四位。嘉定區(qū)近年來(lái)在上海商品住宅市場(chǎng)上的成交與供應(yīng)都名列前茅。

    擁有巨大的住宅供應(yīng)量和成交量的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)商辦項(xiàng)目也在同步跟進(jìn)。4月商鋪類、辦公類板塊成交排行中嘉定主城區(qū)的成交面積位列第三，達(dá)8160平方米，共成交105套，成交均價(jià)達(dá)16110元/平方米。

    中房信集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄指出，大量的住宅人口導(dǎo)入確實(shí)給區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)很大的動(dòng)力，未來(lái)勢(shì)必會(huì)迎來(lái)大量商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但從規(guī)劃上來(lái)看，嘉定區(qū)尤其是嘉定新城板塊的商業(yè)規(guī)劃面積都偏大，需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化和培養(yǎng)。

    德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，區(qū)域人口大量導(dǎo)入必須要商業(yè)配套設(shè)施的支持，一些區(qū)域在住宅用地大量開發(fā)建設(shè)之后，后續(xù)的土地批租都會(huì)以商業(yè)用地的出讓為主。當(dāng)前一些新興區(qū)域開發(fā)，尤其是綜合體的開發(fā)建設(shè)已成為區(qū)域主要的商業(yè)配套設(shè)施。但是區(qū)域內(nèi)短期內(nèi)的消費(fèi)能力能否跟進(jìn)就不得而知了，從中長(zhǎng)期而言肯定對(duì)區(qū)域住宅項(xiàng)目是利好。

    陸騎麟指出，當(dāng)前嘉定區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)、綜合體項(xiàng)目，尚處于起步階段。區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，并且近期供應(yīng)的土地中，商業(yè)用地的體量也是相對(duì)較大的，一旦集中上市并且運(yùn)營(yíng)之后，能夠促進(jìn)區(qū)域的人口導(dǎo)入，帶來(lái)人氣的提升。不過(guò)還是需要集中推出住宅項(xiàng)目并且具有良好銷售業(yè)績(jī)，從而提升入住率，帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。

    據(jù)搜房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，嘉定區(qū)預(yù)計(jì)在今年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目就達(dá)12個(gè)，建筑面積近340萬(wàn)平方米。即將開業(yè)的嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)、祥騰城市廣場(chǎng)等都已基本完成招商工作。

    區(qū)域發(fā)展以軌交為中心

    易城中國(guó)發(fā)布的一份報(bào)告指出，上海城市綜合體起步短短幾年，已經(jīng)顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿�，未�?lái)三年，上海城市綜合體新增供應(yīng)將多于北京。未來(lái)三年，上海10萬(wàn)平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目將新增超過(guò)50個(gè)，新增供應(yīng)量總計(jì)約為1380萬(wàn)平方米，其中處于郊區(qū)的新興城區(qū)型綜合體約占56%。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年隨著上海城市的向外延伸，城市綜合體將加速發(fā)展。

    報(bào)告顯示，目前上海市的城市綜合體按地理分布特征主要是商圈型、交通樞紐型和新興城區(qū)型。其中，集中在城市中心的商圈型城市綜合體存量最大，占上�？偞媪康�55%。交通樞紐型是未來(lái)城市綜合體新的戰(zhàn)略要地，目前占比32%，主要分布于鐵路站、機(jī)場(chǎng)等附近。而新興城區(qū)型存量較小，但是發(fā)展迅速，目前主要集中在嘉定新城、松江新城、世博板塊、新江灣城、周浦等地區(qū)。

    易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)認(rèn)為，上海城市綜合體有幾大明顯的趨勢(shì)。其中，交通樞紐型和新興城區(qū)型城市綜合體在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)較快。如2011-2013年較2008-2010年新興城區(qū)型供應(yīng)面積將增長(zhǎng)3倍，交通樞紐型將增長(zhǎng)8倍。嘉定新城新增綜合體占總增量將尤為突出達(dá)16%。

    薛建雄認(rèn)為，嘉定新城的房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要依托軌道交通11號(hào)線的建設(shè)，由此而帶來(lái)大量市中心剛需客的涌入，尤其是婚房置業(yè)，同時(shí)，隨著住宅項(xiàng)目的開建，一批商業(yè)配套設(shè)施也隨之進(jìn)入，為今后大量人口導(dǎo)入奠定了基礎(chǔ)。在總體供大于求的情況下，并處在開發(fā)初期人口和消費(fèi)不足的情況下，越早開業(yè)的壓力就越大，所以在這樣的情況下，郊區(qū)新城鎮(zhèn)的發(fā)展基本上是以軌交站點(diǎn)為中心，向外擴(kuò)散，以便聚集人流。

    導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)助力商業(yè)發(fā)展

    嘉定區(qū)就屬于典型的以軌道交通拉動(dòng)發(fā)展的區(qū)域之一。

    同策咨詢研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，嘉定區(qū)人均GDP與城鎮(zhèn)居民家庭人均年可支配收入呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2011年嘉定區(qū)的常住人口為150.6萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29764元，較2010年同期增加3153元，增幅為11.8%。而人均GDP在2011年為60744元，較2010年同期增幅為10.8%，比2010年擴(kuò)大9.5個(gè)百分點(diǎn)。與同在一個(gè)考核區(qū)內(nèi)的奉賢、青浦、松江相比，絕對(duì)值處于領(lǐng)先地位。

    “這與嘉定區(qū)實(shí)施的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有很大的關(guān)系，嘉定安亭的汽車城就是以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入助推人口導(dǎo)入推動(dòng)商業(yè)發(fā)展的實(shí)際案例，目前嘉定新城的建設(shè)中也在不斷地推薦這樣的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)

入以推動(dòng)進(jìn)一步的發(fā)展。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出。

    上海文化信息產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理沈俊浩在日前優(yōu)房網(wǎng)舉辦的高端論壇上指出，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以推動(dòng)城市發(fā)展已成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是推動(dòng)人口導(dǎo)入和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要途徑。