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    身為一線城市的廣州，歷來以房價波動不大、商務市場穩(wěn)健、商業(yè)氛圍濃厚而聞名。久聞不如一見，在4月22日越秀地產(chǎn)組織的杭州媒體考察行中，記者先后參觀了廣州第一高樓西塔、財富世紀廣場、星匯云錦等越秀旗下代表性項目，親身體驗了華南商業(yè)項目的自身特點和打造手法，也從中一窺廣州商務市場全貌。

    廣州珠江新城面積為100方的酒店式公寓月租金可達萬元，區(qū)域內(nèi)寫字樓租金均價最新已漲至160元/平方米/月，廣州第一高樓西塔的平均租金則已超過300元/平方米/月，這也創(chuàng)下了目前廣州寫字樓的租金最高價……

    廣州第一高樓創(chuàng)下最高租金紀錄

    在廣州，越秀地產(chǎn)是一個繞也繞不過去的話題。越秀地產(chǎn)的前身為“廣州市城市建設開發(fā)有限公司”，主營房地產(chǎn)開發(fā)，早在1983年就在香港上市，因有政府背景，廣泛布局于廣州的東西南北。經(jīng)過了足足30年的傳承和沉淀，越秀地產(chǎn)已發(fā)展成為橫跨穗港的地產(chǎn)大鱷，先后締造57個城市地標，成功躋身國家級城市運營商之列。

    而與廣州樓市商業(yè)和住宅并重相匹配的是，越秀地產(chǎn)除了豐富的住宅產(chǎn)品線外，還先后操盤過眾多商業(yè)項目，且多為地標和高端樓盤，部分自持經(jīng)營，在商業(yè)地產(chǎn)方面經(jīng)驗頗豐。

    世界第六、廣州第一的新地標建筑——位于珠江新城核心區(qū)的廣州國際金融中心（IFC），正是出自越秀的手筆，俗稱西塔。這個總投資額達60億元、總建筑面積超過45萬平方米、全部由越秀地產(chǎn)自持的商業(yè)綜合體項目主塔樓樓高432米，其中地上建筑為103層，將和隔珠江新城中軸線對峙、尚未建造的東塔，以及隔江相望的廣州電視臺（俗稱小蠻腰）一起在珠江兩側(cè)巍然聳立。

    從項目自身規(guī)劃而言，西塔擁有超五星級四季酒店和國內(nèi)頂級百貨友誼商場，仲量聯(lián)行和世邦魏理仕均已簽約進駐，服務式公寓交由雅詩閣管理，配備有數(shù)量驚人的131臺電梯，車位數(shù)達1700個的地下四層停車場堪稱廣州最大；從項目外部配套來看，花城廣場下面地鐵三號線和五號線匯集，周邊廣州大劇院、廣東省博物館、廣州市圖書館林立；無論從哪個角度來看，西塔都可以說是得天獨厚內(nèi)外兼修。也正因如此，西塔創(chuàng)下了廣州目前為止的寫字樓平均租金最高紀錄——300元/平方米/月。“從第一個租戶去年6月入場開始，至今整體出租率已達六成，租戶主要集中在銀行、金融、貿(mào)易、咨詢服務業(yè)等，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行和交通銀行均已入駐。”IFC一位相關(guān)人士介紹說。

    2011年廣州寫字樓平均投資回報率超7%

    如果說西塔是絕對稀缺的地標性商業(yè)項目，自持經(jīng)營能夠給企業(yè)帶來大量的現(xiàn)金流并提升抗風險能力，那么同是越秀旗下、同在珠江新城的財富世紀廣場去年至今的散售熱銷，則更容易讓我們清晰感受到廣州寫字樓市場不錯的投資回報率和穩(wěn)健程度。

    越秀·財富世紀廣場毗鄰黃埔大道，總建筑面積為10萬余方，定位為甲級寫字樓，去年9月首次開盤至今已銷售七成，并曾連續(xù)三個月蟬聯(lián)廣州商業(yè)樓盤銷售冠軍。據(jù)介紹，財富世紀廣場的寫字樓售價為26000-30000元/平方米，今年年底即可交付，預計屆時租金至少可達160元/平方米/月，據(jù)此估算投資回報率約為6.3%-7.6%；而該樓盤精裝修標準6000元/平方米、家電家具全配可拎包入住的酒店式公寓售價為25000-29000元/平方米，預計投資回報率也可達6%。

    “以我們的酒店式公寓為例，由于戶型集中在68-127方，這樣的小面積段酒店式公寓在豪宅林立的珠江新城堪稱稀缺，又可供小型公司作注冊辦公之用，因此銷售良好。用租金來衡量的話，一套105方的一室兩廳月租金可以租到10000元，投資回報率還是比較可觀的。”財富世紀廣場一位銷售人員如此介紹。

    再以周邊其他項目為例，投資回報率也普遍可以達到5%以上：售價32000元/平方米的富力盈隆租金預計為150元/平方米/月，投資回報率可達6%；售價33000元/平方米的富力盈泰租金預計為140元/平方米/月，投資回報率達5%；售價37000元/平方米的廣州銀行大廈租金預計為145元/平方米/月，投資回報率也可達5%。而如果以此和杭州錢江新城的寫字樓市場作比較，仍在培育期的錢江新城堪稱慘淡：以目前接近40000元/平方米的售價和略高于3元/平方米/天的租金來計算，投資回報率還不到3%。

    去年至今，全國寫字樓市場需求都頗為旺盛，尤其是一線城市租金出現(xiàn)了大幅度增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州寫字樓平均售價為22070元/平方米，同比漲幅達25.1%，租金為137元/平方米/月，同比漲幅為19.1%；以這一組平均數(shù)據(jù)來計算，投資回報率超過了7%。

    曾在廣州工作生活過七八年的杭州商業(yè)地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士、贏商投資總經(jīng)理方芳分析認為，廣州的商務市場之所以能夠如此穩(wěn)健，主要是兩方面的原因：“首先，廣州作為一線城市商務氛圍活躍配套資源豐富，是大型企業(yè)和機構(gòu)的首選入駐城市之一，能夠吸引大量有著高租金承受能力的租戶，同時也頗受益于自身港口城市、外貿(mào)城市的定位，以及香港的外溢效應；其次，廣州人生性務實理性，無論投資住宅或商業(yè)物業(yè)都更看重其租金水平而不是售價漲幅，在他們看來，投資回報率達不到5%的項目是不值得投資的，而物業(yè)租金漲幅受消費水平制約并不可能無限制上漲，從而反過來限制了房產(chǎn)項目的定價，這也使得廣州的寫字樓售價始終處于一個較為合理的價格區(qū)間內(nèi)。”