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　　在住宅限購(gòu)之后，商服物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)了新的機(jī)會(huì)，成交活躍，價(jià)格攀升。日前廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了《廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書2012》（以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書》），在分析2011年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，對(duì)于越來(lái)越多“棄宅從商”轉(zhuǎn)向商服物業(yè)的投資客發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　《藍(lán)皮書》指出，商服物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，仍然受到全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地方經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)等因素的影響，大量進(jìn)入商服物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的新軍能否把握好機(jī)遇， 廣州商服物業(yè)市場(chǎng)能否獲得更大的發(fā)展，尚待觀察。

　　預(yù)警一：慎買重新包裝的二手商鋪

　　《藍(lán)皮書》指出，2011 年商業(yè)市場(chǎng)最矚目的莫過于大批二手商業(yè)物業(yè)重新包裝“再次”推向市場(chǎng)，普遍是將大產(chǎn)權(quán)鋪分割成小產(chǎn)權(quán)鋪的形式出售，面積小、總價(jià)低是最大特點(diǎn)。這類低門檻的投資吸引了大量從住宅市場(chǎng)、股市退出的中小投資者。由于大批投資客涌入，交易量大幅增長(zhǎng)。但這些商業(yè)項(xiàng)目很多都沒有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，投資商整體購(gòu)買后分割銷售，旨在快速回籠資金。

　　對(duì)此， 滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰在發(fā)布會(huì)上談了看法。“實(shí)際上，從2009 年開始， 商用物業(yè)已經(jīng)成為投資客戶轉(zhuǎn)移資金的領(lǐng)域之一，經(jīng)過了幾輪炒作，很多鋪面的價(jià)格已經(jīng)提高到一個(gè)短期的高位。與此同時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。”周峰表示，去年很多大商場(chǎng)是分割成面積不一的小塊鋪位出售，投資客戶買了之后，無(wú)法參與商場(chǎng)的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)，只能等管理方去策劃，但假如無(wú)法引入大型的品牌商家進(jìn)駐，很多小鋪位也難以找到合適的商戶。如此一來(lái)，投資客就無(wú)法保證有長(zhǎng)期的租金收入了，且這類商場(chǎng)的分割，還涉及到各個(gè)小鋪位的產(chǎn)權(quán)辦理，符合規(guī)劃的分割，方可拿到小鋪位的房產(chǎn)證。

　　預(yù)警二：新興商圈帶動(dòng)租金下降

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2011 年廣州市優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸹�本呈穩(wěn)中微降的趨勢(shì)，其主要原因是珠江新城和白云新城等新興商圈年內(nèi)有大體量新項(xiàng)目入市。新興商圈項(xiàng)目主要以低租金吸引客戶， 拉低了全市平均租金。

　　因此至四季度末，全市整體租金水平均為每天每平方米46.5元，同比下跌3.1%。

　　相比之下，同期傳統(tǒng)商圈的租金仍然維持堅(jiān)挺并略有上升，2011年末天河體育中心商圈租金同比上升6.7%，而北京路和陵園西商圈租金則錄得11.1%的年度漲幅。

　　由此可見，買鋪收租應(yīng)始終考慮地段的重要因素，不可輕率入市。

　　預(yù)警三：寫字樓空置率將有所上升

　　2011年一手寫字樓成交量持續(xù)增長(zhǎng)，天河區(qū)的珠江新城依然是成交量最大的區(qū)域，而外圍區(qū)域蘿崗區(qū)、番禺區(qū)和南沙區(qū)等皆有活躍的表現(xiàn)，主要原因是政策扶持、交通通達(dá)度的提高與較低的成交總價(jià)。成交價(jià)格方面，2011 年攀升較大，12月均價(jià)達(dá)元/平方米，創(chuàng)近兩年新高。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州市寫字樓租金升幅大約在5%左右， 但年預(yù)計(jì)會(huì)有新增項(xiàng)目持續(xù)入市（特別是珠江新城），所以租金受龐大的新增量壓力影響，難以大幅上升。

　　空置率方面，2011年廣州市寫字樓空置率有所攀升。即使吸納量在亞運(yùn)后得到攀升，但廣州市有高達(dá)50多萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓新增面積供應(yīng)，空置率全年達(dá)，比2010年增加超過三成。

　　《藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，鑒于2012年新增供應(yīng)檔次偏高，市場(chǎng)吸納度還不足以應(yīng)對(duì)眾多新增寫字樓，空置率依然會(huì)有上升的趨勢(shì)。

　　預(yù)警四：優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租金或下調(diào)

　　據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃成交活躍，供需兩旺，且受通脹大環(huán)境影響，平均租金在全年內(nèi)持續(xù)攀升。本年度前三季度租金上漲迅速，其中第二和第三季度更分別錄得環(huán)比7.4%和的增幅，達(dá)近五年來(lái)的高位，至四季度由于需求增速下降而租金升幅有所放緩。截至2011 年第四季度，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金升至每月每平方米132 元，同比升幅高達(dá)22.5%，已超過金融危機(jī)前的平均租金水平。

　　其中珠江新城四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金達(dá)到每月每平方米164 元，同比升30.0%。另外，在2011年度的新增供應(yīng)中，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量高達(dá)。甲級(jí)與非甲級(jí)寫字樓的租金差距被逐漸拉大，這一現(xiàn)象反映了當(dāng)前廣州寫字樓的需求面有品質(zhì)化、高端化的趨勢(shì)。

　　不過， 隨著廣州甲級(jí)寫字樓與乙級(jí)寫字樓租金差距逐步擴(kuò)大，乙級(jí)寫字樓的租金優(yōu)勢(shì)將愈加凸顯，甲級(jí)寫字樓的租賃成交可能將出現(xiàn)放緩跡象。從中期來(lái)看，當(dāng)大量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的逐步投入使用，對(duì)租金的壓力也將逐步體現(xiàn)， 優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租金將可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。

　　商業(yè)物業(yè)方面，大量的新增供應(yīng)預(yù)料將令優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)向下調(diào)整，但由于當(dāng)前的國(guó)際服飾品牌以及國(guó)內(nèi)大型餐飲租戶的積極擴(kuò)張，相信整體的空置率水平不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。