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　　2011年住宅市場(chǎng)受政策影響陷入低迷，從而給商業(yè)地產(chǎn)提供了一個(gè)發(fā)展黃金期，根據(jù)仲量聯(lián)行、第一太平維斯、高力國(guó)際等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年廣州商業(yè)地產(chǎn)中的寫(xiě)字樓、商鋪、公寓等供應(yīng)量均創(chuàng)歷史新高，成交量?jī)r(jià)也一路高歌。今年走勢(shì)如何？不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，由于供大于求，廣州寫(xiě)字樓成交租賃或走低，大型商業(yè)綜合體則將面臨招商難。

　　上周一手寫(xiě)字樓成交環(huán)比降7成

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上周(2月6日~2月13日)全市一手寫(xiě)字樓成交共97套，合共8058平方米，環(huán)比上周大幅降70%，成交均價(jià)為16979元/平方米，環(huán)比上周下降27%。其中，本周銷(xiāo)售冠軍為番禺的敏捷上城商務(wù)中心，共成交61套，成交均價(jià)為11608元/平方米。據(jù)中立行分析，寫(xiě)字樓市場(chǎng)雖然錄得成交項(xiàng)目有所增加，但由于缺乏大宗交易的支持，成交量出現(xiàn)了明顯的下降；成交項(xiàng)目的產(chǎn)品較為多元化，且較為分散，致成交均價(jià)出現(xiàn)明顯降幅。

　　據(jù)了解，去年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓共有63萬(wàn)平方米落成，供應(yīng)量創(chuàng)近四年新高。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量將達(dá)45萬(wàn)平方米，有90%以上集中在珠江新城，包括利通廣場(chǎng)、保利威座、佛奧廣場(chǎng)、富力盈凱廣場(chǎng)等項(xiàng)目。記者了解到，利通廣場(chǎng)號(hào)稱(chēng)珠江新城第三高樓，最大的賣(mài)點(diǎn)是有全球最高的寫(xiě)字樓大堂，高達(dá)37.8米，只租不售；富力盈凱廣場(chǎng)有望今年2月底開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)均價(jià)40000元/平方米。

　　不少行業(yè)人士表示，由于近兩年新增供應(yīng)量都集中在珠江新城，該板塊寫(xiě)字樓密集程度以及高素質(zhì)無(wú)任何區(qū)域可比擬。興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝表示，經(jīng)過(guò)了多年的發(fā)展，珠江新城板塊已逐漸被市場(chǎng)接納，雖然琶洲、番禺等板塊都有新增的寫(xiě)字樓，但難敵CBD。朱輝介紹，由于1月份恰縫春節(jié)假期，寫(xiě)字樓租賃及成交需求到二三月份才集中釋放，使得一季度租金有明顯上漲，但由于供大于求，到了第二三季度，租金會(huì)出現(xiàn)明顯回落。成交方面，去年受亞運(yùn)及樓市政策影響，第一二季度出現(xiàn)了浮漲現(xiàn)象，但第四季度已開(kāi)始有回落了，今年全年成交并不樂(lè)觀。

　　超大型商業(yè)將面臨招商難

　　去年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、城市綜合體、大型購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)，成交量高得驚人。根據(jù)第一太平維斯報(bào)告顯示，去年廣州零售物業(yè)供應(yīng)高達(dá)68.5萬(wàn)平方米，超過(guò)過(guò)去四年總和，小面積產(chǎn)權(quán)鋪也創(chuàng)下歷史新高。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年廣州零售物業(yè)新增面積約45萬(wàn)平方米，主要有西城都薈、珠江太陽(yáng)城廣場(chǎng)、花城匯等。據(jù)了解，今年將新增的城市綜合體包括，由6.8萬(wàn)平方米的藝術(shù)家公寓、2.5萬(wàn)平方米的文化產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓和3萬(wàn)平方米的商業(yè)中心組成東方文德廣場(chǎng)，項(xiàng)目占地面積4.24萬(wàn)平方米的金沙山海名門(mén)等，此外還有花地人家商業(yè)中心、韓太城、南沙城等項(xiàng)目。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深專(zhuān)家陳瑞標(biāo)表示，目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，商家需要擴(kuò)充經(jīng)營(yíng)的欲望比較低，去年廣州新增了一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但招商并不成功，一些預(yù)計(jì)今年上半年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目也可能因?yàn)檎猩屉y延遲開(kāi)業(yè)。去年不少商鋪都是分拆成小面積產(chǎn)權(quán)鋪以及返租出售，但這類(lèi)商鋪只有見(jiàn)到銷(xiāo)售卻沒(méi)有開(kāi)業(yè)，對(duì)投資者是一種打擊，今年商鋪投資者信心會(huì)不足。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家鄧浩志表示，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目一般都是皇帝女不愁嫁，租金銷(xiāo)售有保證，在新商業(yè)區(qū)的產(chǎn)品則有較大的不確定性；目前新商圈不少項(xiàng)目都是主打投資概念，很可能出現(xiàn)銷(xiāo)售暢旺而租賃冷清的局面。滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級(jí)主任沈銳培表示，商業(yè)地產(chǎn)投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，大量商業(yè)項(xiàng)目上馬極有可能出現(xiàn)風(fēng)格類(lèi)同、定位相似，直接導(dǎo)致招商難、銷(xiāo)售難、租金下降等問(wèn)題，比如天河商圈的萬(wàn)菱匯、時(shí)尚天河、靚點(diǎn)1836等新商場(chǎng)招商及經(jīng)營(yíng)并不理想，說(shuō)明目前商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已異常激烈。

　　觀察：樓市低迷 商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)善其身難

　　去年住宅市場(chǎng)受到政策影響，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是莫大的喜訊，即使全球經(jīng)濟(jì)不太景氣，去年的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量、租賃市場(chǎng)或銷(xiāo)售成交量也創(chuàng)下了多個(gè)歷史新高。2012年的商業(yè)地產(chǎn)仍受到萬(wàn)千矚目，但前景如何難看清。筆者近日采訪多為行業(yè)專(zhuān)家發(fā)現(xiàn)，這些行業(yè)人士似乎并不看好今年的商業(yè)地產(chǎn)，住宅受到政策打擊，短期內(nèi)會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)利好，會(huì)有更多投資客“棄宅從商”，但這樣的效應(yīng)是短暫的，商業(yè)地產(chǎn)仍會(huì)緊跟樓市大勢(shì)，一榮俱榮，一損俱損。

　　早前，某巨頭商業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)也表示，住宅限購(gòu)政策的出臺(tái)不會(huì)讓商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)善其身。地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)，限購(gòu)政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有像住宅市場(chǎng)那樣受到很大影響，在短期時(shí)間內(nèi)甚至成為了市場(chǎng)的受益者。但從長(zhǎng)期來(lái)看，一旦樓市調(diào)控政策的趨勢(shì)確定下來(lái)，流動(dòng)性資金會(huì)盡快撤出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到影響。

　　筆者也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)雖然沒(méi)有受到政策打擊，但實(shí)際上住宅市場(chǎng)的低迷會(huì)牽涉到商業(yè)地產(chǎn)的前景，住宅走迷、股市不振、全球經(jīng)濟(jì)并不景氣，會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)的投資信心，也會(huì)加重觀望氛圍。正如去年分割小面積產(chǎn)權(quán)鋪風(fēng)靡一時(shí)，推出時(shí)受到眾多投資者青睞，但慢慢地余熱散去，也變得異常冷清。