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   仲量聯(lián)行發(fā)布“2011年成都房地產(chǎn)市場回顧”報告出爐，成都甲級寫字樓及非保稅倉庫租金創(chuàng)歷史新高。截止第四季度，成都甲級寫字樓平均租金達(dá)到每平方米119元，全年累計漲幅達(dá)21.2%，創(chuàng)下2005年成都市場有記錄以來的最高租金水平。

　　零售地產(chǎn)方面，多個物業(yè)在年內(nèi)入市，奢侈品牌、中端零售品牌及快銷時尚品牌均積極在蓉擴張，而高端住宅方面在持續(xù)政策調(diào)控影響下表現(xiàn)低迷，量價齊跌，工業(yè)地產(chǎn)方面受強勁租賃需求推動，全市非保稅倉庫日均租金亦創(chuàng)出歷史新高，大宗物業(yè)投資方面仲量聯(lián)行促成兩宗物業(yè)投資交易。

　　強勁需求推動租金升至歷史高點

　　受市場強勁需求推動，2011全年成都市甲級寫字樓市場凈吸納量達(dá)165,850平方米，同比增長74.8%。其中第四季度全市甲級寫字樓市場凈吸納量達(dá)50,886平方米，創(chuàng)下自09年以來的最高紀(jì)錄。截止第四季度全市甲級寫字樓空置率大幅下降至18.6%。在強勁的租賃需求推動下，四季度甲級寫字樓平均有效租金達(dá)119元/平方米，同比增長21.2%，為成都市場有記錄以來最高水平。在租賃需求方面，金融、房地產(chǎn)、高科技、零售及貿(mào)易行業(yè)的需求最為強勁。僅第四季度，金融機構(gòu)租賃面積即占該季度甲級寫字樓市場總交易面積近四成。中國建設(shè)銀行信息技術(shù)管理部成都開發(fā)中心于第四季度租下航天科技大廈兩層共計4,600平方米，為全年最大面積單宗租賃成交。

　　單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)寫字樓受租戶青睞，中央商務(wù)區(qū)聚集效應(yīng)初現(xiàn)

　　航天科技大廈及平安財富中心(原中匯廣場2期)分別于今年一二季度竣工入市，令成都市場單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓數(shù)量進(jìn)一步增加。全年租賃面積在1,000平米以上的大宗租賃都主要集中于中環(huán)廣場、仁恒置地廣場、航天科技大廈及平安財富中心等幾座單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓，體現(xiàn)出高端客戶對單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的青睞。一如仲量聯(lián)行在2010年初所預(yù)計，航天科技大廈和仁恒置地廣場兩幢甲級寫字樓的相繼投入使用全面帶動了周邊寫字樓的租賃表現(xiàn)，天府廣場-紅照壁區(qū)域中央商務(wù)區(qū)的聚集效應(yīng)在2011年度已初步顯現(xiàn)。

　　未來成都的甲級寫字樓市場將呈現(xiàn)兩極分化

　　“隨著時代8號、華潤大廈、來福士廣場等由知名開發(fā)商開發(fā)的甲級寫字樓物業(yè)在2012年相繼落成入市，成都甲級寫字樓的平均品質(zhì)將獲得較大提升。加之市場需求持續(xù)旺盛，預(yù)計業(yè)主仍將保持積極的定價策略，市內(nèi)主要商務(wù)區(qū)域高品質(zhì)甲級寫字樓租金仍有一定上漲空間。但鑒于未來12個月新增供應(yīng)密集，尤其是南部新區(qū)大量散售型寫字樓將集中入市，預(yù)計自2012年市場將面臨一定程度壓力，寫字樓空置率會出現(xiàn)較大增幅。”仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張裕鵬表示。

　　產(chǎn)品定位調(diào)整活躍，新南板塊日益成熟

　　上半年零售市場表現(xiàn)以市場定位及租戶組合調(diào)整為主，以萬達(dá)廣場及王府井百貨為代表的數(shù)個物業(yè)通過引入更高階的品牌實現(xiàn)產(chǎn)品定位提升，以時代百盛為代表的部分零售物業(yè)則逐漸呈現(xiàn)“去高端化”的趨勢，轉(zhuǎn)而吸引更年輕的消費群體。下半年相繼入市的零售物業(yè)除遠(yuǎn)東百貨位于傳統(tǒng)商圈外，蘇寧廣場、伊藤洋華堂南部新區(qū)店及王府井購物中心均地處城南，令南部新區(qū)零售市場商圈日趨成熟。

　　零售商積極開拓西部市場，租賃需求強勁

　　縱觀全年，以Cartier、Omega、Chaumet、Rimowa等為代表的奢侈品牌，以Boss Orange、DKNY等為代表的國際二線品牌、以Columbia、歐時力等為代表的國內(nèi)外中端品牌、以Zara及H&M為代表的快銷時尚品牌及以星巴克、必勝客、一茶一坐等為代表的餐飲品牌均積極進(jìn)駐成都市場或選擇在蓉擴張，體現(xiàn)出零售商對成都市場的充分信心。受強勁租賃需求推動，全年零售市場累計吸納量達(dá)45.2萬平方米，較去年同期增長104.7%。全市零售物業(yè)表現(xiàn)積極，春熙路-鹽市口核心商圈、二環(huán)路商業(yè)帶及新興的南部新區(qū)商圈均錄得良好的租金表現(xiàn)。截止第四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均凈租金錄得近10%的同比增幅。

　　多個購物中心入市令市場格局轉(zhuǎn)變

　　預(yù)計2012年全年，成都市零售地產(chǎn)市場將迎來近60萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括萬象城、來福士廣場、九方等在內(nèi)的近55萬平方米供應(yīng)為購物中心，覆蓋市中心傳統(tǒng)核心商圈及其它新興商圈，將一改此前成都市零售物業(yè)以傳統(tǒng)百貨占主導(dǎo)的格局。仲量聯(lián)行成都零售地產(chǎn)部總監(jiān)喬裕生表示：“隨著市場供應(yīng)放量增長及供應(yīng)日趨多元化，預(yù)計成都零售市場競爭將日趨激烈。加之消費者偏好不斷細(xì)分，對開發(fā)商在招商、定位、營銷、運營等諸多方面的專業(yè)度提出更高的要求。尤其對本地開發(fā)商而言，引入專業(yè)經(jīng)驗、建立專業(yè)團(tuán)隊勢在必行。”

　　受政策影響住宅市場持續(xù)低迷

　　受持續(xù)收緊的限購限貸政策影響，成都市普通住宅銷售情況低迷。全市中心城區(qū)普通住宅樓盤成交量為665.5萬平方米，較去年同期下降21%。

    盡管高端住宅市場受政策影響略有時滯，但自三季度以來開始呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。成都市高端住宅全年累計成交僅6,321套，同比大幅下跌40.9%。全年累計銷售率僅28.9%，較去年同期下降31.8個百分點。截止第四季度，成都全市高端住宅均價為每平方米13,164元，環(huán)比下降4.3%，同比下降1.1%。

　　成都高端住宅品質(zhì)仍有上升空間。仲量聯(lián)行成都戰(zhàn)略咨詢及研究部總監(jiān)謝凌表示：“隨著譽峰等頂級住宅即將完工并投入使用，成都市高端豪華住宅物業(yè)將獲重新定義。仲量聯(lián)行預(yù)計，若短期內(nèi)政策調(diào)控始終維持，高端住宅市場仍將出現(xiàn)銷量低迷及價格松動的局面。但從長期來看，鑒于成都市蓬勃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、完善的區(qū)域規(guī)劃、日趨完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及近年來顯著的外來人才流入趨勢，我們對高端物業(yè)市場表現(xiàn)仍持樂觀態(tài)度。”

　　非保稅倉庫租金達(dá)歷史高點

　　受成都市電子信息及配套企業(yè)、第三方物流及零售等行業(yè)的強勁需求推動，截至2011年第四季度，成都市非保稅倉庫平均月租金達(dá)每平方米25.9元的歷史最高水平，同比漲幅達(dá)12.4%。在工業(yè)土地成本相對較低，高品質(zhì)物業(yè)供應(yīng)相對缺乏的前提下，隨著沿海產(chǎn)業(yè)不斷向西轉(zhuǎn)移、本地制造能力不斷增強及政府全力打造電子信息及配套產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向，預(yù)計成都產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(物流、廠房、工業(yè)園區(qū))市場將繼續(xù)向好，投資潛力會逐漸顯現(xiàn)。

　　成都將繼續(xù)成為商業(yè)地產(chǎn)投資熱點

　　2011年內(nèi)，仲量聯(lián)行成功促成成都商業(yè)地產(chǎn)投資市場兩單大宗交易。吳允燊表示：“根據(jù)仲量聯(lián)行多年經(jīng)驗，市場上產(chǎn)權(quán)單一、可交易性強的物業(yè)不斷增多為實現(xiàn)大宗交易提供了更多可能。在投資對象不斷從沿海向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的形勢下，預(yù)計成都將繼續(xù)成為商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點。”