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　　而在內(nèi)部配套上，小到七八人的會議室，大到上百人的會議室，世貿(mào)中心都能提供租用服務(wù)，同時(shí)配套有大型餐飲，滿足大型商務(wù)需求。據(jù)介紹，嘉興世貿(mào)中心一二層為商場，內(nèi)含美食街，客人可以在中庭，在好的環(huán)境中就餐。

　　“目前有寫字樓購買意向的大多數(shù)以大型的外貿(mào)加工企業(yè)和進(jìn)出口企業(yè)為主，而且基本上購買寫字樓都是為了自用，這說明有很多企業(yè)對于高檔辦公的需求已經(jīng)十分迫切。”嘉興世界貿(mào)易中心招商總監(jiān)季雷表示，當(dāng)企業(yè)想要尋求更進(jìn)一步發(fā)展的時(shí)候，辦公環(huán)境作為企業(yè)“臉面”的一部分，絕對不容忽視。“大企業(yè)來買寫字樓是今年寫字樓市場的一大特點(diǎn)，這一方面說明市場上對于高檔寫字樓的需求在不斷增加，另一方面說明這種需求的缺口還很大。”

　　業(yè)內(nèi)人士在分析2011年寫字樓銷售價(jià)格時(shí)表示，2011年嘉興寫字樓成交均價(jià)6545元/m2，漲幅為10.3%，較2010年45%的漲幅大幅回落。寫字樓價(jià)格穩(wěn)中有升也是基于寫字樓剛性需求的支撐，投資比例少，受政策波動小，所以也沒有出現(xiàn)降價(jià)促銷的現(xiàn)象，與住宅價(jià)格走勢來比相對樂觀。此外，2011年嘉興寫字樓成交價(jià)格反映的更多的是市中心區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格。

　　市場需要專業(yè)的企業(yè)和產(chǎn)品

　　與住宅項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體廣泛、產(chǎn)品選擇彈性較大的特點(diǎn)不同的是，寫字樓項(xiàng)目所面對的目標(biāo)客戶，大多數(shù)是以有辦公需求的企業(yè)、公司、工廠、各類機(jī)構(gòu)為主。因此對于一個(gè)寫字樓項(xiàng)目來說，經(jīng)濟(jì)形勢的冷暖對其的影響往往比住宅更為明顯和直接。

　　“畢竟在經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，有剛性需求的客戶還是會購買住宅；但如果經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)效益上不去，那么辦公成本肯定是首先被企業(yè)考慮縮減的。”有業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)對辦公的需求并不是完全剛性的，當(dāng)企業(yè)沒有發(fā)展到一定的階段，并不會對寫字樓尤其是高檔次的寫字樓有迫切的需求，這也是嘉興寫字樓市場多年以來一直波瀾不驚的原因。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)寫字樓項(xiàng)目，不管是在成本上，還是在風(fēng)險(xiǎn)上，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通的住宅項(xiàng)目。而正是由于寫字樓的產(chǎn)品特殊性，決定了并不是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都能夠操作好寫字樓項(xiàng)目，因?yàn)槌�了有充足的資金實(shí)力作為保障之外，開發(fā)商自身的專業(yè)性十分重要。因此，寫字樓項(xiàng)目雖然市場前景良好，但對于開發(fā)商的要求很高。如何在產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)、特色打造、客戶群分類、營銷手段、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等多方面做到符合市場需求、符合客戶需要，是想要打造寫字樓項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要學(xué)習(xí)的。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不斷滿足客戶的需求，開發(fā)出合他們口味的產(chǎn)品是第一位的。就目前的市場情況來看，當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定階段，從市區(qū)老舊的寫字樓、住宅樓里搬出來，尋找一片更上檔次、更有品位的辦公空間的時(shí)候，高檔寫字樓就進(jìn)入了他們的視線。同時(shí)可以預(yù)見的是，隨著今后幾年一幢幢嶄新的寫字樓拔地而起，這個(gè)市場的競爭也將變得越來越激烈。如何能夠在激烈的市場競爭中，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，以自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢贏得客戶，成為了目前開發(fā)寫字樓的房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。

　　關(guān)鍵在于后期運(yùn)營

　　一直以來，由于嘉興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特性，導(dǎo)致嘉興寫字樓需求量較低，一定程度上制約了寫字樓的售價(jià)。從市中心幾個(gè)寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)可以看到，項(xiàng)目售價(jià)介于7000～9500元/平方米之間，與嘉興突破1萬元/平方米甚至更高的高端住宅相比，售價(jià)稍顯偏低。按照常理，住宅價(jià)格應(yīng)該比同區(qū)位的寫字樓低，而嘉興的行情是住宅價(jià)格逼近寫字樓，甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

　　一個(gè)不爭的事實(shí)是，近幾年來，嘉興的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，不少企業(yè)由小變大、由弱變強(qiáng)。這部分成長起來的企業(yè)已經(jīng)越來越感覺到，原本在工廠廠區(qū)、居民小區(qū)、老舊寫字樓里的辦公環(huán)境，與公司自身的企業(yè)實(shí)力，品牌形象以及下一步的發(fā)展目標(biāo)十分不符。如此一來，對于專業(yè)的辦公環(huán)境，尤其是高檔寫字樓的需求，開始迅速增加。

　　“像金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)了，對寫字樓的需求也將上升。”有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展同時(shí)，人們關(guān)注是如何讓這個(gè)市場實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展，讓開發(fā)商、投資者、政府三方實(shí)現(xiàn)多贏。

　　“相對于每年10%的漲幅，價(jià)格一下子上漲不大，所以自用的多，投資的少。但是隨著一線城市租金不斷上漲，長期持有也是可以考慮的投資方式。畢竟對住宅的調(diào)控短期內(nèi)不會放松。”何根苗表示。

　　“和住宅業(yè)務(wù)相比，商業(yè)地產(chǎn)在銷售、出租、招商、運(yùn)營、管理等各個(gè)方面都需要更加專業(yè)的人才，需要形成系統(tǒng)、高端商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式和專業(yè)人力資源來管理。”季雷認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不僅開發(fā)難度要高于住宅地產(chǎn)，關(guān)鍵還在于后期運(yùn)營。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)面對消費(fèi)人群不一樣，因此在規(guī)劃時(shí)候就應(yīng)當(dāng)對其規(guī)模、配套、定位、周邊環(huán)境進(jìn)行充分預(yù)估，由專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)來經(jīng)營。投資者在選擇投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合評估價(jià)格、所處地段、開發(fā)商實(shí)力和經(jīng)營環(huán)境。季雷表示：“商業(yè)地產(chǎn)所處路段、區(qū)域非常重要，可以看到其未來價(jià)值提升空間。與周圍配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)則決定了該物業(yè)未來發(fā)展情況。”

　　而何根苗指出，從競爭項(xiàng)目分析，產(chǎn)品同質(zhì)化趨向明顯，競爭更為激烈。LOFT類產(chǎn)品有元一柏莊、浙聯(lián)金座，再加上中緯大廈、天璽大廈、她他花園等精裝單身公寓搶占市場，在房產(chǎn)投資期望降至冰點(diǎn)的2012年，這一產(chǎn)品的去化速度或許將更為緩慢。

　　在高端寫字樓產(chǎn)品上，200~300平方米以上寫字樓，如嘉州世貿(mào)大廈、江南數(shù)碼港、新洲國際大酒店于年底正式加入競爭行列，爭搶本來就不大的市場份額。

　　從區(qū)域來看，目前，秀洲新區(qū)的競爭依然最為激烈，在未來2~3年時(shí)間里，隨著南湖新區(qū)和國際商務(wù)區(qū)的打造，該區(qū)域也將不斷涌現(xiàn)出寫字樓項(xiàng)目，寫字樓板塊熱點(diǎn)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)移跡象，對于需求者來說有了更多的選擇。