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　　短租寫字樓在國外被稱作ServiceOffice，即“服務型辦公室”，在國內被統(tǒng)稱為“商務中心”，是一種面向中小型企業(yè)提供短期租賃服務的寫字樓產品。與傳統(tǒng)寫字樓相比，短租寫字樓有三大特色：一是租期可長可短，傳統(tǒng)寫字樓通常租期以年計算，商務中心卻可以以月，甚至以周、以日計價；二是商務中心的租賃面積非常靈活，通常都備有各種不同面積的獨立辦公室供企業(yè)挑選，從一人間到十幾人間，完全能根據(jù)企業(yè)需要而靈活出租；三是商務中心都設有服務區(qū)、休閑區(qū)等功能區(qū)間，集辦公、會議、接待客人等多種功能于一體，還能提供統(tǒng)一的行政、文秘、工商稅務、法律咨詢等相關服務。

　　近一年來，廣州傳統(tǒng)寫字樓租金急速上升，但前幾年熱租的短租寫字樓租金卻在迅速下滑。不少經(jīng)營短租寫字樓的中小型商務中心紛紛急降租金吸客，普遍降幅高達30％-50％，個別商務中心租金降幅更超過50％。原本生意紅火的短租寫字樓為什么要狠降租金吸客？記者近日調查發(fā)現(xiàn)，住宅限購令促使大量游資進入短租寫字樓投資市場，短租寫字樓供大于求，開始了新一輪的大洗牌。

　　租金最大降幅超50％

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，近幾個月來，廣州短租寫字樓市場已經(jīng)打起了“價格戰(zhàn)”。一年前，一些小型商務中心的租金大概是800-1000元/人/月（短租寫字樓按辦公人數(shù)收取租金），中型商務中心租金1200-1500元/人/月，大型商務中心租金2000-4000元/人/月。雖然近一年來廣州傳統(tǒng)寫字樓整體租金上漲了10％-20％，但商務中心的租金卻大幅下降。據(jù)調查，除了大型商務中心因為客戶群相對穩(wěn)定而價格變化不大外，不少中小型商務中心租金都大幅下降：小型商務中心租金已降至400-800元/人/月，中型商務中心租金也降至800-1200元/人/月，降幅多在30％-50％之間，個別商務中心租金降幅更超過50％。

　　如廣州東站附近的一家商務中心，去年兩人間租金報價2500元/月，但目前最便宜的僅1000元/間，而且還是全包價，包括所有的上網(wǎng)費、電費、管理費等等，租期半年以上的，還另送工商注冊和財稅服務。而在其附近的另一間連鎖商務中心，最便宜的10平方米兩人間，全包價甚至只需800元/月，而在去年類似的單位，短租價至少要1500元/月才能租得到。

　　住宅限購催熱短租寫字樓投資

　　短租寫字樓大打“價格戰(zhàn)”主要是供應量激增所導致的。中立地產策略部經(jīng)理許純說：“亞運會舉辦后，廣州商務市場被看好；而住宅限購，吸引一些有實力的投資客把錢投到寫字樓市場，經(jīng)營短租寫字樓生意。”

　　在體育西路經(jīng)營商務中心的梁先生說：“去年年中我在建和中心21樓租下了1000平方米的寫字樓，因為簽的是長達10年的長租約，所以整體租金較低。”梁先生引入運作機構，將1000平方米寫字樓間隔成了45間獨立的辦公室，還有300平方米的功能區(qū)，包括前臺、接待區(qū)、洽談室、會議室、文印區(qū)、休閑區(qū)及茶水區(qū)等，整體包裝改造投入近300萬元。梁先生的商務中心在去年11月中旬開業(yè)，目前每月整體運營成本15萬元，出租率85％，每月收租金及服務費用約16萬元。梁先生說：“如果出租率能達到100％的話，我的營業(yè)額就能達到20萬元/月，也就是說每月平均盈利有5萬元左右。”

　　近一年來，有不少像梁先生一樣的投資客，租下甚至買下整層或幾層物業(yè)，改造成商務中心，推出大量短租寫字樓單位，令市場供應量大增。記者調查發(fā)現(xiàn)，去年11月，廣州中心城區(qū)的商務中心只有20間左右，并且以小型和外資商務中心為主，主要分布在天河體育中心周邊及越秀區(qū)一些交通便利的地段。但時過一年，僅天河體育中心周邊的商務中心已超過20間，而廣州中心城區(qū)大小商務中心的數(shù)量早已超過50間，比去年同期至少增長了1.5倍。據(jù)了解，這些新增的商務中心，大多集中在天河體育中心附近和珠江新城、廣州東站一帶，以中小型項目居多。

　　空置率最高35％

　　在短租寫字樓供應量大增的同時，需求卻反而在減少，加劇了市場的競爭。近期經(jīng)濟大環(huán)境并不明朗，加上銀行貸款政策收緊，新開公司數(shù)量大減。有數(shù)據(jù)顯示，近半年來廣州平均每月新增的公司數(shù)量比去年同期下降了近三成。加上展會經(jīng)濟效益不景，令商務中心原來的主力客源——初創(chuàng)業(yè)人群和展會客商的數(shù)量大量減少。供大于求，短租寫字樓空置率很高。

　　許純表示，目前廣州中小型商務中心的空置率有25％-35％，一些定位、經(jīng)營較好的項目，如天元國際商務中心、中盈國際商務中心等，其空置率相對低一些，但也有5％-15％。

　　邊洗牌邊練內功

　　據(jù)了解，在短租寫字樓打起價格戰(zhàn)的同時，該市場也開始了新一輪的大洗牌。近一年來數(shù)量增長最快的中型商務中心，其市場同質化競爭最為殘酷，經(jīng)營壓力也最大，所以率先開始降租金。中型商務中心的競相降租，令小型商務中心漸漸失去了僅有的價格優(yōu)勢，因此一些較為陳舊的小型商務中心已被市場所淘汰。

　　另一方面，中型商務中心除了降租金吸客外，還開始“練內功”、“拼服務”。如將一些以前要收費的服務變成免費服務來吸客，比如天元國際商務中心就推出租小型辦公室送Ipad2、免費贈送工商注冊和財稅服務、免費網(wǎng)絡等優(yōu)惠措施。有的商務中心給租客提供一定的會議室、接待室免費使用時間，給租客更多的“實惠”。還有的商務中心開始重視網(wǎng)絡運作和舊客戶的維護，如為客戶搭建相互間的溝通平臺，方便其生意往來，推出舊客戶推介新客戶優(yōu)惠等等，充分利用舊客戶資源，留住舊客、吸引新客。如天元國際商務中心就建立了“會員俱樂部”開拓商務資源。

　　專家看市

　　合作經(jīng)營、并購將成潮流

　　記者發(fā)現(xiàn)，雖然目前廣州短租寫字樓的競爭較為激烈，租金水平較低，空置率也較高，但商務中心的數(shù)量仍呈上升趨勢，且大多數(shù)項目都朝向連鎖經(jīng)營的方向發(fā)展。

　　許純表示，在廣州，短租寫字樓市場仍處在起步階段，不少有實力的投資商都看中這片洼地，而他們的經(jīng)營策略都是：進駐廣州——開分店——形成具有一定知名度的連鎖企業(yè)——引入風投資金——上市。激烈的競爭使行業(yè)出現(xiàn)大洗牌，也是這些有實力的投資商并購其他中小型商務中心的機會。事實上，近期不少商務中心已出現(xiàn)合作經(jīng)營、并購等情況，這是因為投資商們希望通過合作與并購等方式來提升競爭力，打造品牌，以獲得持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)勢。在未來的一年，短租寫字樓市場的合并經(jīng)營、并購現(xiàn)象還會更多，市場將更成規(guī)模。