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    今年3月，受訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購背景下的商業(yè)地產(chǎn)將凸顯其優(yōu)勢。

    有“預(yù)言帝”之稱的“刀口邵”認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將迎來一個(gè)很好的發(fā)展契機(jī)，“十二五”規(guī)劃要提高第三產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)里的比重，“第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)明顯特征，就是樓宇經(jīng)濟(jì)，也就是商業(yè)地產(chǎn)。”

    特刊前面，我們已經(jīng)分析了商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和市場前景，置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)要比住宅復(fù)雜得多，投資回報(bào)高，相應(yīng)要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也高于住宅；本篇我們來說一說商業(yè)地產(chǎn)的選購之道以及蘊(yùn)含的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們整理出一份商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)的“微攻略”，供你參考。

    酒店式公寓成交量同比大增

    商業(yè)地產(chǎn)涵蓋內(nèi)容較廣，一般適合普通購房者購買的是商鋪、寫字樓和酒店式公寓三種。

    酒店式公寓是近期商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品，成交情況也較好。根據(jù)贏商投資的數(shù)據(jù)，8月份，杭州共成交酒店式公寓525套，成交總面積35487.85平方米，同比上升了163.08%，環(huán)比上升了33.93%。

    這類產(chǎn)品主要集中在濱江、下沙、錢江新城、城東新城和西溪等板塊。這類產(chǎn)品既有住宅的居住功能，又屬于不限購的范圍，所以很受外地人或者年輕剛需一族的歡迎。保利·灣天地9月4日開盤時(shí)，有不少人是買來自住的。

    下沙的酒店式公寓供應(yīng)項(xiàng)目主要有保利灣天地、萬國IBC、世茂廣場、和達(dá)城可樂蝸、和達(dá)東東城圖等。城東新城的代表性項(xiàng)目為中凱東方紅街，在售30-50平方米的精裝酒店式公寓，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元-4000元/平方米，均價(jià)28800元/平方米。錢江新城的酒店式公寓以大戶型為主，投資門檻較高，不少開發(fā)商打著“類豪宅”的概念，主要項(xiàng)目有濱江城市之星和綠城藍(lán)色錢江等。

    熱點(diǎn)商鋪集中在三個(gè)區(qū)域

    杭州市的商鋪項(xiàng)目分布較廣，但近期最受關(guān)注的項(xiàng)目主要集中在下沙、丁橋和九堡。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年第二季度商鋪銷售套數(shù)排名前十位的是：泊林印象、鄰里人家、世茂江濱、金盛曼城、丁橋景園北苑、金沙湖1號(hào)、圣奧領(lǐng)寓、藍(lán)橋名苑、上東城和多立方。可以看出，這些商鋪項(xiàng)目大都位于這三個(gè)區(qū)域。

    丁橋的聯(lián)合新苑近期將要開盤，其底層沿街商鋪頗受關(guān)注，都市快報(bào)、快房網(wǎng)9月4日組織的看鋪團(tuán)去了100多人，其中有數(shù)十組進(jìn)行了意向登記。

    贏商投資日前對(duì)外發(fā)布的《2011年杭州二季度商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告》（下文簡稱贏商報(bào)告）顯示，九堡、下沙東區(qū)及丁橋等板塊的商鋪總價(jià)低，投資成本相對(duì)較低，都是政府著力打造的潛力板塊，將來地鐵開通，投資價(jià)值很明顯。

    此外，寫字樓項(xiàng)目也是商業(yè)地產(chǎn)市場上的熱銷產(chǎn)品。杭州今年的寫字樓供應(yīng)將會(huì)很多，主要集中在錢江新城、西溪板塊。根據(jù)我們的粗略統(tǒng)計(jì)，僅錢江新城區(qū)域在建的寫字樓項(xiàng)目就超過30個(gè)。西溪板塊的浙商財(cái)富中心2號(hào)樓預(yù)計(jì)于9月16日開始認(rèn)籌，9月底開盤，按揭9.9折，全款9.7折，此外還可享受最高150萬元的助推基金。位于拱墅區(qū)的美好國際大廈，預(yù)計(jì)9月推寫字樓，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格為18000元-19000元/平方米，戶型面積為200-300多平方米。

    投資前先給自己定好位

    很多人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率一般會(huì)高于普通住宅，但所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)高于普通住宅，有的人買了商鋪十年就能收回成本，有的人卻一直處于虧損狀態(tài)。

    贏商投資總經(jīng)理方芳曾表示，2011年杭州商業(yè)地產(chǎn)市場有一個(gè)共性是政策風(fēng)險(xiǎn)小、投資風(fēng)險(xiǎn)大，“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的房產(chǎn)品，與住宅完全不同。買房者在投資時(shí)需謹(jǐn)慎評(píng)估。”

    根據(jù)快房網(wǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長期關(guān)注和分析，杭州的酒店式公寓正在進(jìn)行市場細(xì)分。有以地段為賣點(diǎn)的酒店式公寓，這些產(chǎn)品主要分布在武林廣場附近，生活設(shè)施和商務(wù)氛圍非常成熟；也有分布在大學(xué)城周邊的中小戶型酒店式公寓，主要的消費(fèi)群體是年輕教師和剛畢業(yè)工作的大學(xué)生；近幾年，錢江新城出現(xiàn)了戶型面積較大的“類豪宅”型酒店式公寓，開發(fā)商將其作為住宅的代替品，主要銷售目標(biāo)是區(qū)域內(nèi)工作的企業(yè)高管和外企人員。此外，商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，則是跟隨規(guī)劃的腳步，亦步亦趨地推向市場。

    幾個(gè)細(xì)節(jié)問題一定要注意

    相對(duì)于同區(qū)域普通住宅的價(jià)格，由“商改住”而來的酒店式公寓的售價(jià)往往較低。但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，購買“商改住”的酒店式公寓后，水費(fèi)、電費(fèi)均需按商業(yè)用水、用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，不能通管道煤氣，也不能落戶口。買房者如果是用來自住，就必須考慮好應(yīng)對(duì)方法。

    投資商業(yè)地產(chǎn)，一定要搞清楚這個(gè)產(chǎn)品后期的運(yùn)營能力，如果能請(qǐng)來專業(yè)的管理公司后期經(jīng)營，那么它的升值空間會(huì)很大。

    此外，貸款購買商業(yè)地產(chǎn)未來可能遇到些障礙。8月23日，上海銀監(jiān)局要求禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房，各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房者發(fā)放商業(yè)貸款。我們了解到，目前杭州暫時(shí)沒有明文規(guī)定要收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款，不過，在具體執(zhí)行時(shí)，首付最低是5成，利率一般上浮10%-20%。