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    業(yè)內(nèi)統(tǒng)計預(yù)測表明，2012年成都商業(yè)地產(chǎn)總規(guī)模將增長一倍，在包括北上廣、沿海以及中西部主要城市的比較中，成都未來商業(yè)供應(yīng)量位居第一。
    國土部的研究報告顯示，2011年2季度的土地價格上漲主要源于開發(fā)商對商業(yè)地塊的熱捧：北、上、廣、深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業(yè)地價全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊，二三線城市的地價上漲中，商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)更大，“市場已有泡沫危險”。

    二三線城市商業(yè)壓力高漲

    “現(xiàn)在要在成都投資商業(yè)地產(chǎn)，沒有500萬元，門檻是很難進(jìn)入的。”商業(yè)地產(chǎn)投資客小梁告訴《中國經(jīng)營報》記者，就在2010年下半年，300萬元還可選到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)樓宇。
    來自四川省商業(yè)地聯(lián)盟的數(shù)據(jù)，截至5月底，成都在建和立項的城市綜合體已經(jīng)達(dá)到88個。當(dāng)?shù)貥I(yè)界曾做過一筆計算，一個商業(yè)體如果每個功能分區(qū)按5萬平方米計算，總體量就有15萬平方米，而80個綜合體就有1200萬平方米的體量。“相當(dāng)于北京CBD已經(jīng)完工和在建項目以及整個規(guī)劃商業(yè)面積的總量”。
    成都多家商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商做出的統(tǒng)計預(yù)測表明，2012年成都市場上的甲級寫字樓、不包括乙級寫字樓將有80多萬平方米，成都總的市場規(guī)模將增長一倍。與此相對比，上海甲級寫字樓市場也只有500多萬平方米。
    與成都一川相隔的重慶，按照商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的二季度重慶房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析，重慶寫字樓供應(yīng)量大于消化存量，二季度空置率高達(dá)33.2%。且年內(nèi)還將有超過40萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市。綜合來看，市場消化帶來一定壓力，空置率還會進(jìn)一步推高。
    中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心此前也曾發(fā)布報告稱，珠海、中山、�？凇�銀川、西寧五個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過�；�的趨勢。

    共同吹脹的泡沫

    2010年以來隨著房地產(chǎn)調(diào)控的層層加碼，“不限貸不限購”的商業(yè)地產(chǎn)越來越受到開發(fā)商和投資者的追捧。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場的住宅開發(fā)商已有近20家，這還不包括諸如娃哈哈、雅戈爾等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。“住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)首先考慮的便是二三線城市。”
    “地方政府的招商引資和開發(fā)商應(yīng)對住宅調(diào)控轉(zhuǎn)尋投資機(jī)會的兩相情愿共同推動了商業(yè)地產(chǎn)的價格走高和風(fēng)險的出現(xiàn)。”世邦魏理仕分析師金靈表示。
    “二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪發(fā)展高峰之后，也許真的開始面臨一個拐點了。”在成都健鷹策劃董事長楊健鷹看來，這一輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長的后果便是，一方面是大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項目得不到相應(yīng)匹配，而另一方面卻是由于大量企業(yè)涌入該領(lǐng)域所推高的土地成本以及其他各項開發(fā)成本。在融資渠道收窄的背景下，房企本已承受重壓的資金鏈條很容易崩潰；而與此同時，與有限的零售品牌資源形成反差，眾多商業(yè)項目的集中推出面臨的是嚴(yán)重的同質(zhì)化。彼此間的惡性競爭，項目招商難度增加，收益率更是缺乏保障。“在如此一哄而上的局面下，預(yù)計未來2年內(nèi)，必然會有很多商業(yè)地產(chǎn)項目會陸續(xù)出現(xiàn)問題，出現(xiàn)大量空置商業(yè)、爛尾工程并不驚奇。”

    巨頭出貨，監(jiān)管出“警”

    “打壓住宅，火了商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)正在積累泡沫，而且這個泡沫若長成，則禍害大于住宅泡沫，更易產(chǎn)生爛尾樓，進(jìn)而造成銀行呆壞賬。”這也得到上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的認(rèn)同。
    實際上在一片高漲聲中，總有對未來擔(dān)憂的憂心者，他們選擇的是逢高出貨。
    2011年6月，澳洲麥格理集團(tuán)旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA的亞洲基金Ⅲ號收購了環(huán)達(dá)通房產(chǎn)中國有限公司旗下物業(yè)成都凱丹廣場50%股份。此前的2010年年底，環(huán)達(dá)通CEO艾松曾對記者表示，只考慮長期持有中國市場的商業(yè)物業(yè)。事隔半年，風(fēng)向突轉(zhuǎn)。
    而戴德梁行的統(tǒng)計顯示，今年上半年全國商業(yè)物業(yè)大宗交易是79筆，已超過去年全年的76筆。
    “中國地產(chǎn)開發(fā)的融資模式比較單一，尤其是二三線城市的項目對銀行的信貸依賴水平至少在70%~80%。因而絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目的資金也是依靠以土地抵押的銀行貸款。在商業(yè)地產(chǎn)日漸過剩且利率不斷提高的趨勢下，經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押物評估價值可能發(fā)生大幅波動，因此，商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險不言而喻。”上述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。
    日前，記者獲悉，國土部智囊機(jī)構(gòu)已經(jīng)就商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫有可能極大地干擾經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和調(diào)整一事作出報告，并建議國土部提出預(yù)警提示。而此前銀監(jiān)會布置下半年作業(yè)，首次提出加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)抵押貸款監(jiān)測，對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持關(guān)注和警覺。
    “在實際操作中，部分銀行已經(jīng)上浮了商業(yè)地產(chǎn)的貸款利率，雖然首付依然保持5成，但利率卻上調(diào)了10%~20%不等。”成都一家商業(yè)銀行信貸部人士表示。